Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома

Перечень услуг включенных в ставку технического обслуживания

I. Перечень работ, услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД

1.Работы, выполняемые при проведении технических осмотров и обходов отдельных элементов и помещений дома:

1.1.Устранение незначительных неисправностей в общедомовых системах центрального отопления и водоснабжения (регулировка трехходовых кранов, набивка сальников, мелкий ремонт теплоизоляции, устранение течи в трубопроводах, приборах и арматуре, разборка, осмотр, очистка грязевиков воздухосборников, компенсаторов, регулирующих кранов вентилей, задвижек, очистка от накипи запорной арматуры и др.).

1.2.Устранение незначительных неисправностей электротехнических устройств в местах общего пользования (смена перегоревших электроламп, мелкий ремонт электропроводки и др.).

1.3.Прочистка канализационного лежака в подвальных помещениях и технических этажах.

1.4.Проверка исправности канализационных вытяжек.

1.5.Проверка наличия тяги в дымовентиляционных каналах.

1.6. Обеспечение электро- и пожаробезопасных условий эксплуатации бытовых электроплит (при их наличии).

1.7.Промазка суриковой замазкой свищей, участков гребней стальной кровли и др.( при ее наличии)

1.8.Проверка заземления оболочки электрокабеля, замеры сопротивления изоляции проводов.

1.9.Осмотр пожарной сигнализации и средств тушения в домах.

1.13.Техническое обслуживание коммуникаций и оборудования, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома.

1.14.Содержание конструктивных элементов многоквартирного дома.

1.15.Обслуживание технических устройств, в том числе лифтов, а также технических помещений многоквартирного дома(при их наличии).

2.Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в весенне-летний период:

2.1.Укрепление водосточных труб, колен и воронок.

2.2.Расконсервирование и ремонт поливочной системы.

2.3.Консервация системы центрального отопления.

3.Работы, выполняемые при подготовке дома к эксплуатации в осенне-зимний период:

3.1.Замена разбитых стекол окон и дверей в местах общего пользования и вспомогательных помещениях.

3.2.Утепление чердачных перекрытий ( скатные кровли).

3.3.Утепление трубопроводов в чердачных и подвальных помещениях.

3.4.Укрепление и ремонт парапетных ограждений.

3.5.Изготовление новых или ремонт существующих ходовых досок и переходных мостиков на чердаках.

3.6.Ремонт,регулировка, испытание систем центрального отопления.

3.7.Утепление и прочистка дымовентиляционных каналов.

3.8.Консервация поливочных систем.

3.9.Проверка состояния продухов в цоколях зданий.

3.10.Ремонт и укрепление входных дверей в подъездах.

4.Аварийные работы.

4.1. Устранение повреждений трубопроводов систем инженерного оборудования зданий во вспомогательных и жилых помещениях,приводящие к нарушению функционирования систем и повреждению помещений;

4.2. Ремонт, вышедших из строя запорной, водоразборной и регулировочной арматуры систем инженерного оборудования зданий во вспомогательных и жилых помещениях, приводящие к нарушению функционирования систем;

4.3.Засоры канализации во вспомогательных помещениях, приводящие к затоплению помещений;

4.4.Поступление воды в жилые и вспомогательные помещения;

4.5.Выход из строя оборудования ВРУ, повреждения электрокабелей, отключение электроэнергии в здании, подъезде, квартире.

5.Работы, услуги по текущему ремонту общего имущества.

5.1.Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмосток и входов в подвалы.

5.2.Герметизация стыков(межпанельных швов, трещин в кирпичной кладке стен), заделка и восстановление архитектурных элементов.

5.3.Частичная смена отдельных элементов перекрытий, заделка швов и трещин в местах общего пользования, их укрепление и окраска.

5.4.Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование, устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб, ремонт гидроизоляции.

5.5.Смена и восстановление отдельных элементов(приборов), оконных и дверных заполнений в местах общего пользования.

5.6.Восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, крылец (зонты, козырьки над входами в подъезды, подвалы).

5.7.Замена,восстановление отдельных участков полов в местах общего пользования.

5.8.Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, других общедомовых вспомогательных помещениях в связи с аварийными ситуациями (пожар, затопление и др.).

5.9.Установка,замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем центрального отопления.

5.10.Установка,замена,восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних общедомовых систем водоснабжения, канализации (включая насосные установки в жилых зданиях).

5.11.Восстановление работоспособности общедомовой системы электроснабжения и электротехнических устройств(за исключением внутриквартирных устройств и приборов, а также приборов учета электрической энергии, расположенных в местах общего пользования).

5.12.Восстановление работоспособности общедомовой системы вентиляции.

5.13.Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств мусоропроводов, крышек клапанов и шиберных устройств.

6.Прочие работы

6.1.Регулировка и наладка систем центрального отопления.

6.2.Регулировка и наладка вентиляции.

6.3.Промывка и опрессовка систем центрального отопления.

6.4..Удаление с крыш снега и наледей.

6.5.Очистка кровли от мусора, грязи, листьев.

6.6. Дератизация, дезинфекция подвалов, мусоропроводов

6.7.Уборка вспомогательных помещений.

6.8.Прочистка дымоходов и вентиляционных каналов.

6.9. Вывоз и размещение ТБО и КГМ в пределах нормы на городские свалки.

6.10.Очистка и промывка стволов мусоропровода и их загрузочных клапанов.

6.11. Уборка общего имущества многоквартирного дома, в том числе подвала, чердака, мусорокамер, подъезда, лестничных площадок и маршей, крыши, лифта(ов) при их наличии.

II. Услуги, связанные с достижением целей управления

1. Ведения технической документации на дом, инженерные сооружения, обработки бухгалтерской и прочей документации;

2. Проведения хозяйственных операций в банке;

3. Заключения и обеспечения учета договоров на поставку коммунальных и прочих хозяйственных договоров;

4 Проведения технических осмотров жилых зданий;

5. Обеспечения составления перечня требуемых работ по ремонту и обслуживанию строения, его инженерного оборудования и устройств;

6. Планирования, организации выполнения работ технического обслуживания, текущего и капитального ремонта жилищного фонда, инженерного оборудования;

7. Проведения мероприятий по охране труда, технике безопасности, пожарной безопасности и пр.;

8. Организации санитарного содержания здания, подготовки к сезонной эксплуатации и аварийному обслуживанию;

9. Контроля и оценки содержания домовладений;

10. Обеспечения поставки пользователям коммунальных и прочих услуг.

Примечание:

К общедомовым системам относятся:

  • стояки отопления, ответвления от стояков до приборов отопления;
  • стояки холодного и горячего водоснабжения и отключающие устройства, расположенные в местах общего пользования (подвал, техэтаж и сантехнических шкафах и т.д.)
  • электротехнические стояки и отключающие устройства, расположенные в местах общего пользования (электрощитки и электрощитовые)

Что входит в техобслуживание многоквартирного дома

Что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома

Ежемесячно владельцы квартир получают квитанции об оплате услуг ЖКХ, в которых отдельной строкой (а, иногда, и отдельным бланком) выделено техобслуживание здания. Но не все четко понимают, что входит в этот пункт и с кого можно требовать его надлежащее выполнение.

По сути это комплекс мер, направленных на содержание многоквартирного дома в надлежащем состоянии. Они распространяются на всю общую долевую собственность, к которой относятся подъезды, лестничные клетки, крыши, чердаки, подвалы, фасады и придомовая территория со всеми объектами благоустройства.

Одними из основных аспектов, при этом, являются регулярные осмотры, текущий и капитальный ремонт. Они призваны поддерживать все характеристики здания.

Осмотры выявляют любые нарушения и повреждения, от крупных до самых мелких. Чтобы устранить небольшие нарушения, производится текущий ремонт, призванный поддерживать порядок и, как можно дольше, избегать проведения капитальных ремонтных работ.

Боле серьезный ремонт проводится в том случае, если существует потребность в полной или частичной замене инженерных коммуникаций. Техобслуживание обязано быть своевременным и согласовываться с жильцами на общем собрании.

Кто осуществляет контроль над техобслуживанием

Существует несколько разновидностей управления многоквартирным домом и от этого зависит, кто занимается регулированием технического обслуживания. В некоторых случаях, это инициативная группа наиболее активных собственников, которые берут на себя бразды правления и становятся ответственными за плановый осмотр, текущий и капитальный ремонт и иные работы по содержанию многоквартирного дома.

Но, гораздо чаще, управлением занимается жилищный кооператив, товарищество собственников жилья или управляющая компания.

В первых двух случаях, все текущие вопросы решаются на общем собрании путем голосования. Выбор УК очень распространен, так как это самый простой способ. Но, в некоторых случаях, организации работают недобросовестно и собственникам необходимо тщательно следить за тем, что прописано в договоре, указано в квитанциях об оплате и что выполняется на самом деле.

При любом несоответствии жильцы могут обратиться в суд с иском о ненадлежащем исполнении обязанностей УК. Однако, стоит отметить, что практически невозможно достоверно убедиться в том, был ли проведен необходимый технический осмотр многоквартирного дома.

Обязанности управляющей организации

При ненадлежащей работе УК собственники могут беспрепятственно сменить ее или вообще выбрать иной способ управления домом.

Существует определенный перечень работ, которые она должна выполнять:

  • регулярные плановые осмотры здания;
  • сезонные работы;
  • осуществление ремонта (капитального и текущего);
  • содержание общей собственности в чистоте и порядке.

Также этот перечень распространяется на любой иной способ управления.

Работы, которые входят в техобслуживание

Все действия, связанные с обслуживанием, подразделяются на три обширные группы:

  • поддержание в надлежащем состоянии элементов конструкции;
  • содержание и ремонт инженерных систем;
  • обслуживание придомовой территории.

В каждую из них входят определенные виды работ, в совокупности, направленные на содержание многоквартирных домов в надлежащем состоянии и сохранение их внешнего вида.

К техобслуживанию конструктивных элементов относятся следующие работы.

  1. Содержание фундаментов, подвалов, технических этажей. К ним относится регулярный осмотр, в процессе которого осуществляется доскональная проверка и выявление несоответствий техническому регламенту. По мере необходимости, осуществляется остекление оконных проемов, встроенных в фундамент (окна подвалов и подполий технического назначения). При наличии переходных мостков, либо досок, важно следить за их пригодностью и заменять либо ремонтировать, если это нужно. В цокольных уровнях должны быть своевременно закрыты продухи и открыты в надлежащее время. Двери, ведущие в подвал, обязаны легко открываться и закрываться, но, при этом, быть защищены от взлома.
  2. Мероприятия по ремонту стен многоквартирных домов. Необходимо своевременно и в полном объеме проводить плановые осмотры, которые направлены на проверку как внешнего, так и внутреннего состояния. В них не входит осмотр стен изнутри квартир. Если при проведении проверки выявлены мелкие недостатки (под мелкими понимаются повреждения, площадь которых не превышает пяти квадратных метров), то, в рамках текущего техобслуживания, поверхность должна быть очищена от отделки и удалены декоративные элементы, которые могут представлять опасность для жильцов из-за ненадежного закрепления. Затем, наносится новый слой отделочного материала. В случаях выявления актов вандализма в виде надписей или рисунков, их также необходимо удалить либо закрасить. Кроме того, должна проводиться своевременная замена и очистка от загрязнений табличек, флагштоков, указателей и номерных знаков.
  3. Важно следить за состоянием перекрытий и проводить регулярные осмотры. Нужно утеплять чердачные помещения и следить за исправностью напольных покрытий.
  4. Отдельное внимание стоит уделять крышам многоквартирных домов. Помимо проверки, при проведении осмотров, важно устранять мелкие недочеты и неисправности, если их площадь максимум один квадратный метр. При наличии скатной кровли, должны быть заделаны мелкие трещины и, при необходимости, заменены отдельные ее элементы. Стальная крыша обрабатывается специальной замазкой либо иным составом с герметизирующими свойствами. Особенное внимание уделяется гребню. Производится укрепление конструктивных элементов, расположенных на крыше дома: парапетов, водосточных труб и воронок. Также выполняется очистка водостока и самой кровли от грязи и мусора. При необходимости, осуществляется замена оголовков труб, ремонт вентиляции и остекление чердачных окон.
  5. В тех помещениях, которые являются частью общей долевой собственности, проводится проверка состояния дверей и оконных проемов, их утепление, своевременная замена и укрепление. Устанавливаются доводчики, облегчающие закрытие, меняется пришедшая в негодность фурнитура.
  6. В техобслуживание дома входит надзор за состоянием лестничных площадок, лестниц, балконов и лоджий, козырьков. При выявлении неисправностей, выдается соответствующее предписание об их устранении. Самостоятельно может осуществляться лишь укрепление перил и перегородок.
  7. Необходимо следить за тем, чтобы все входы и выходы, ведущие на крышу, в различные технические помещения, в подвал, машинное отделение лифтового механизма были закрыты и надежно заперты, во избежание доступа посторонних лиц. При необходимости, проводится замена замков.
Читайте также  Как приватизировать дом

Инженерные системы

Обслуживание инженерных систем также включает в себя достаточно обширный перечень задач.

  1. В тех домах, где установлено печное отопление, производятся осмотры с целью проверки состояния печей и системы дымоотведения. При необходимости, осуществляется устранение мелких неполадок, обработка известкой дымоходов и удаление небольших трещин.
  2. Отопительная система требует к себе особого внимания. Для этого, проводится проверка состояния при осмотре и ремонт мелких неисправностей, выявленных в процессе проверки. Важно производить своевременное укрепление труб и радиаторов, особенно тщательно следует осматривать места их соединения. Осуществляется также проверка состояния общедомовых приборов учета и их надлежащего функционирования. При наличии газовых отопительных котлов, нужно регулярно проверять тягу в их дымовых трубах. Проводится своевременное устранение всевозможных протечек, неполадок запорной арматуры, задвижек. При начале и окончании отопительного сезона, осуществляется соответствующая подготовка системы и проводится устранение воздушных пробок.
  3. Обслуживание системы вентиляции многоквартирного дома включает в себя ее регулировку, наладку и контроль наличия тяги.
  4. В техобслуживание дома входит ряд работ, относящихся к системам водоснабжения и водоотведения. Это их своевременный осмотр, выявление и устранение незначительных недостатков, проведение гидравлических испытаний. Также сюда относятся проверки общедомовых приборов учета. Регулярно проверяются все элементы трубопровода, при необходимости, производится утепление отдельных элементов, ликвидация протечек, замена прокладок, укрепление определенных частей системы, которые требуют подобных действий и устранение воздушных пробок. В квартирах перечисленные мероприятия не проводятся.
  5. Проверяется и, при необходимости, чинится система электроснабжения. В перечень подобных работ входит замена перегоревших лампочек, очистка плафонов от пыли и грязи, укрепление люстр, смена пришедших в негодность патронов, проверка электрооборудования, проводки, состояния кабеля, замена вышедших из строя предохранителей.
  6. Поддержание функционирования пожарной сигнализации.
  7. Снятие показаний с общедомовых счетчиков.
  8. Аварийное обслуживание.

Техническим обслуживанием дома считается и уборка придомовой территории многоквартирных домов. К ней можно отнести покос травы, своевременное подстригание кустарников, уборку мусора, окрашивание лавочек, клумб и урн (при их наличии).

Частью техобслуживания является санитарное содержание. В него входит сухая и влажная уборка подъездов, а также дезинфекция, дезинсекция и дератизация (обработка от насекомых и крыс), которые должны проводиться ежегодно.

Разбираемся, что входит в техническое обслуживание многоквартирного дома

Не секрет, что любая недвижимость, будь то многоквартирный или частный дом, требует периодического капитального ремонта. Кроме того, определенные технические процедуры необходимо регулярно производить и прямо в процессе эксплуатации здания. В противном случае строение очень быстро придет «негодность», то есть – в нежилое состояние.

Кто же несет ответственность за регулярное техническое обслуживание здания? Если речь идет о строении, полностью находящемся в чьей-либо частной собственности (например, о частном или даже дачном доме), любые операции по поддержанию постройки в жилом состоянии ложатся на плечи непосредственного владельца. При этом все необходимые технические процедуры он может совершать как самостоятельно, так и с помощью нанятых по этому случаю специалистов-ремонтников.

Но кто должен заниматься поддержанием в жилом состоянии обычного многоквартирного дома? Ведь в типичной городской «многоэтажке» может размещаться до нескольких сотен жилых помещений, у каждого из которых имеется свой собственник. На ком же лежит обязанность следить за состоянием всего строения? И какие вообще операции подразумеваются под термином «регулярное техническое обслуживание многоквартирного здания»? Чтобы ответить на эти и другие важные вопросы, и создана эта статья.

Об услугах, предоставляемых управляющими компаниями

Управляющая компания несет ответственность за обслуживание многоквартирного дома

Если речь идет о типичном многоквартирном доме, поддержанием его в жилом состоянии должна заниматься ответственная за объект управляющая компания. Что же это за организация? Управляющими компаниями называют коммерческие предприятия (то есть, юридические лица), на определенных условиях берущие на себя ответственность за грамотное управление чужим имуществом.

Иными словами, заключая договор с жильцами многоквартирного дома, такая организация автоматически обязуется следить и за техническим состоянием строения. Как же выбрать управляющую компанию? Обычно подобные вопросы выносятся на общее голосование, в котором могут поучаствовать все собственники жилья в многоквартирном доме.

По итогам обсуждения с выбранной организацией заключается договор (для этого пишется соответствующее заявление), после чего к ней переходят все обязанности по техническому обслуживанию здания. В чем же они заключаются? Для поддержания жилого здания в нормальном функциональном состоянии управляющая компания обязана регулярно осуществлять следующие необходимые процедуры:

  1. регулярную уборку подъездов;
  2. ремонт стен и фундаментов во всех подсобных помещениях в доме, включая чердаки и подвалы;
  3. ремонт всех дверей и окон, располагающихся в местах общего пользования (в подъездах, на чердаках, в подвалах и прочих подсобных помещениях);
  4. обеспечение надлежащего состояния всех коммуникационных систем (водо- и газопровода, канализации, электросетей и т.д.) дома путем регулярного технического обслуживания и принятия прочих профилактических мер;
  5. техническое обслуживание (и, в случае необходимости, – ремонт) любых объектов общего пользования, располагающихся в подъездах, подсобных помещениях и на придомовых территориях;
  6. санитарное обслуживание (дератизация, дезинсекция и т.д.) всех придомовых территорий и относящихся к зданию мест общего пользования (подъездов, подсобных помещений и т.п.).

В том случае, если организация, которой был вверен многоквартирный дом, не справляется со своими прямыми обязанностями по его техническому обслуживанию, договор с ней может быть расторгнут. В этом случае собственники жилых помещений собираются на повторное голосование и совместно выбирают новую управляющую компанию.

К сожалению, на практике такое обычно случается лишь в том случае, если по недосмотру ответственной за состояние строения организации, в здании произошла крупная авария (прорыв канализации, обрушение части кровли и т.п.). Чтобы подобные печальные события не произошли уже в их доме, жильцам каждой городской «многоэтажки» стоит демонстрировать должную сознательность и самостоятельно следить за деятельностью управляющих компаний по всем нижеперечисленным направлениям.

Обслуживание стен и фундаментов

Хороший внешний вид домов — обязанность управляющей кампании

Как уже было упомянуто выше, поддержание в функциональном состоянии стен, фундамента, кровли и прочих наружных элементов здания является прямой обязанностью управляющей компании. Эта же организация ответственна за стекление окон во всех местах общего пользования, относящихся к конкретному дому. Оба этих пункта в обязательном порядке оговариваются при составлении договора с фирмой.

Поэтому если управляющая компания отказывается принимать необходимые меры, когда ситуация того требует (например, кровля строения находится в аварийном состоянии, цоколь «многоэтажки» пошел трещинами или в одном из ее подъездов выбито окно), жильцы дома вправе написать соответствующую жалобу в вышестоящие инстанции.

Но кто вообще должен следить за состоянием стен и фундамента? Согласно типовому договору с любой управляющей компанией, эта организация, помимо всего прочего, берет на себя обязанность по регулярным наружным осмотрам здания с целью выявления возможных проблем и своевременного их устранения. Однако это совсем не значит, что жилец, обнаруживший ту или иную неисправность, не имеет права обратиться за помощью к ответственным лицам.

Просьба обратить внимание на проблему направляется в управляющую компанию в форме заявления, под которым ставятся подписи всех без исключения (и это важно!) собственников «метров» в конкретной «многоэтажке». Составленный в двух экземплярах документ передается лично в руки сотруднику организации, который обязан поставить под ним свою подпись с пометкой «Принято к рассмотрению». Одна из копий заявления остается на руках у жильцов и сможет затем служить основанием для выдвижения претензий к управляющей компании.

Но как понять, справляется ли организация со своими обязанностями, если откровенно аварийных ситуаций в доме не возникает? Сделать это можно, руководствуясь приложенной ниже памяткой. Так, у жильцов не может быть претензий к управляющей компании, если по ее инициативе регулярно проводятся следующие мероприятия:

  • трещины в наружных и внутренних стенах здания регулярно замазываются, а их отделка – обновляется;
  • двери во все помещения общего пользования укреплены и функционируют нормально;
  • номерные знаки и прочие указатели, размещенные снаружи дома и на придомовых территориях, заменяются и обновляются по мере того, как приходят в негодность;
  • полы и перекрытия в чердачных помещениях не прогнивают, так как регулярно обновляются;
  • производится регулярная замена кровли (полная либо отдельных ее участков);
  • принимаются необходимые меры по предотвращению протекания крыши (промазывание изоляционными материалами и т.п.);
  • козырьки подъезда и парапеты здания регулярно ремонтируются, дабы не допустить из прихода в аварийное состояние;
  • водосточные трубы регулярно прочищаются;
  • по мере необходимости водосток (полностью, либо отдельные его участки) ремонтируется;
  • подъездные и чердачные окна стеклятся по мере необходимости;
  • крыша здания регулярно очищается от грязи и наледи, сосульки сбиваются;
  • вентиляционные системы здания периодически обслуживаются путем очистки шахт и дымоходов (важно: данный пункт не включен в договор с управляющей компанией по умолчанию и должен оговариваться отдельно).

Обо всех вышеперечисленных мероприятиях организация обязана предупреждать жильцов многоэтажного дома заранее. Более того, сами собственники квартир вправе потребовать у управляющей компании представить на их рассмотрение график всех готовящихся мероприятий по техническому обслуживанию строения, включая его капитальный и косметический ремонты.

Обслуживание инженерных систем

Инженерные системы — сложный вопрос

Под термином «инженерные системы» подразумеваются коммуникации, обеспечивающие отопление, водоснабжение и удаление нечистот в многоквартирном доме. Какие же мероприятия по их обслуживанию обязана проводить управляющая компания? Рассмотрим по пунктам:

Обогрев

В многоквартирных домах данная инженерная система может быть представлена в двух видах: печное или централизованное отопление. В первом случае управляющая компания несет ответственность за техническую исправность отопительного оборудование, а так же за функциональное состояние дымохода. Так, печи, котлы и другие предназначенные для обогрева приборы проходят регулярный контроль.

Дымоходы – периодически осматриваются, а любые появляющиеся на них трещины замазываются. Что касается централизованного отопления, в этом случае сотрудники управляющей компании не только следят за состоянием всей обогревательной системы, но и самостоятельно занимаются ее ремонтом, от замены деталей до устранения воздушных пробок. Кроме прочего в их обязанности входит своевременная полная (и бесплатная!) замена всего оборудования, в случае его устаревания или неисправности.

Кто производит обслуживание газового оборудования в многоквартирных домах? Ответы — в видеоматериале:

Водоснабжение

Прежде всего, важно понимать, что трубы, находящиеся в квартирах жильцов «многоэтажки» по умолчанию не считаются элементами данной инженерной сети. То есть, их регулярным ремонтом собственники помещений должны заниматься самостоятельно.

Исключение составляют лишь те случаи, когда трубу «прорвало». При таких обстоятельствах управляющая компания обязана оказать жильцу помощь в устранении неисправности. Но в основном данная организация занимается ремонтом и обслуживанием лишь тех труб, что находятся на общедомовой территории.

Читайте также  Как заменить электропроводку в квартире панельного дома

Канализация

Прямая обязанность — обслуживание канализации

Обслуживание сточных труб и колодцев – прямая обязанность управляющей компании. В обычных многоквартирных домах упомянутые коммуникации часто «зашиты» в стены, без разрушения которых осмотр и ремонт инженерных систем попросту невозможны. Важно понимать, что в подобных случаях расходы по восстановлению причиненного ущерба управляющая компания также обязана взять на себя.

В ситуации же, когда жильцы подъезда устранили неисправность своими силами (например, вызвав платную бригаду ремонтников), они вправе предъявить ответственной организации соответствующие чеки и получить соразмерную компенсацию.

Все упомянутые коммуникации объединяет одно: управляющая компания несет ответственность за их обслуживание лишь за пределами квартир собственников. Совсем иначе дело обстоит с электросетями (не зря они не считаются одной из инженерных систем и выносятся в отдельную категорию). Так, самостоятельная замена проводки даже в собственной квартире грозит жильцу «многоэтажки» крупным штрафом.

Все подобные манипуляции управляющая компания произведет сама. Достаточно лишь отправить в организацию соответствующее заявление. А в случае возникновения аварийной ситуации, будет достаточно и обычного телефонного звонка. Сотрудники управляющей компании, имеющие соответствующий допуск, обязаны немедленно прибыть на место инцидента и устранить неисправность.

Санитарное обслуживание

Управляющие компании не уполномочены самостоятельно проводить обработку помещений общего пользования и придомовых территорий от насекомых и грызунов. Этим занимается санэпидемстанция. Однако заявление в эту организацию должны составлять именно сотрудники управляющей компании. Причем – как минимум раз в три месяца. И абсолютно бесплатно.

Что же делать, если время очередной санитарной обработки еще не наступило, а жильцов дома замучили крысы или насекомые? При таких обстоятельствах собственники помещений вправе потребовать от управляющей компании проведения внеплановой дератизации или дезинсекции. Для этого в организацию пишется соответствующее заявление. Платить за подобные услуги также не нужно: их оказание является прямой обязанностью управляющее компании.

Обслуживание территорий общего пользование

Дополнительные условия — по отдельным договорам

Обычно все «дополнительные» услуги, заключающиеся в косметическом ремонте подъездов и поддержании в приличном состоянии придомовых территорий, оговариваются с управляющими компаниями отдельно. В типовых же договорах такие опции не упоминаются и поэтому добиться от организации каких либо действий, направленных на благоустройство «многоэтажки», обычно невозможно.

Однако, если при заключении сделки жильцы особо обговорили данный момент с управляющей компанией, они будут вправе требовать от ответственных лиц следующего:

  1. своевременного заделывания трещин в подъездных стенах и их регулярной побелки;
  2. ежегодной покраски лестничных перил и замены их сломанных элементов;
  3. сезонного ухода за придомовой территорией (стрижки газонов – летом; уборки и вывоза листвы – осенью; чистки снега и посыпания песком дорожек – зимой);
  4. ежедневной уборка грязи и мусора с придомовой территории;
  5. мониторинга состояния деревьев на придомовой территории (своевременная уборка засохших веток и спиливание деревьев, грозящих обрушением);
  6. обслуживания мусоропровода и замены мусорных контейнеров в случае их порчи.

Заметили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

Юридическая консультация в Беларуси

Минчане этой осенью начали получать жировки с детализацией фактических затрат по графе «Техническое обслуживание». Коммунальщики обещают, что уже в 2014 году такие подробные жировки будут получать все жители Беларуси. Но у многих жильцов новое сообщение для оплаты коммунальных услуг вызвало ряд вопросов. Не все представляют себе, что именно подразумевается под «управленческими расходами», «услугами других организаций» и т. д. «Звязда» попросила «расшифровать» некоторые виды работ и услуг по техобслуживанию начальника расчетно-справочного центра № 3 ЖРЭО Центрального района Минска Наталью Чернуху.

Итак, смотрим на дополнительную информацию в счете.

Уборка придомовой территории, внутридомовых вспомогательных помещений, обслуживание мусоропровода

Первая, вторая и десятая строки расходов — «Уборка придомовой территории», «Уборка внутридомовых вспомогательных помещений», «Обслуживание мусоропровода, содержание контейнерных площадок» включают в себя следующие расходы:

  • на оплату труда рабочих по комплексной уборке (дворников),
  • на материалы,
  • общепроизводственные расходы (зарплата мастеров, расходы на содержание мастерских участков).

При этом расчет затрат по каждому конкретному жилому дому делается, исходя из объемов выполненных работ, отраженных в наряд-заданиях на рабочих по комплексной уборке пропорционально площадям, закрепленным за бригадой.

Наталья Чернуха объясняет, какие виды работ включают в себя эти строки расходов.

Уборка придомовой территории

  • Все виды уборки на придомовых территориях;
  • косьба травы;
  • полив дворов, проездов;
  • вывоз крупногабаритных отходов сверх оплаты населением (т.е. свыше 0,11 куб. м. на человека в год);
  • сортировка вторичных материальных ресурсов и крупногабаритных отходов;
  • очистка урн, досок объявлений, мемориальных досок.

Уборка внутридомовых вспомогательных помещений

Все виды уборки внутри домов (кроме санитарного обслуживания мусороприемных камер и мусоропроводов), уборка лифтов.

Обслуживание мусоропровода, содержание контейнерных площадок

  • Все виды работ по санитарному, техническому содержанию мусоропроводов, мусороприемных камер;
  • удаление твердых коммунальных отходов из мусорокамер;
  • уборка контейнерных площадок.

Управленческие расходы

Третья строка расходов — «Управленческие расходы» включает в себя расходы на оплату труда работников аппарата управления ЖЭСов и ЖРЭО, а также на интернет-услуги, программное обеспечение, вневедомственную охрану, пожарную сигнализацию, услуги связи, канцелярские принадлежности, содержание служебного автотранспорта и др.

Освещение вспомогательных помещений (подъезд, подвал)

Четвертая строчка — «Освещение вспомогательных помещений (подъезд, подвал)» включает в себя расходы на освещение путем прямого распределения затрат.

Наша собеседница пояснила, что под вспомогательными помещениями понимаются помещения, расположенные внутри блочного дома вне квартир (вестибюль, коридор, галерея, лестничные площадки, лифтовые холлы и др.)

Техническое обслуживание конструктивных элементов жилого дома

В строку расходов — «Техническое обслуживание конструктивных элементов жилого дома» включаются следующие расходы:

  • оплата труда рабочих, выполняющих техническое обслуживание конструктивных элементов жилых домов собственными силами,
  • расходы на приобретение материалов,
  • общепроизводственные расходы (зарплата мастеров).

В этот пункт включаются работы, указанные в наряд-заданиях на выполнение работ по профилактическому осмотру и ремонту конструктивных элементов жилого дома согласно графику и в соответствии с перечнем работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения.

Сюда также может входить техобслуживание конструктивных элементов жилых домов, выполненное с привлечением подрядных организаций. При этом подрядной организацией должны быть представлены в бухгалтерию акты выполненных работ в разрезе каждого дома.

Наталья Чернуха пояснила, что под конструктивными элементами здания понимаются фундаменты наружных стен, междуэтажные перекрытия, крыша, окна, двери, печи, балконы и балконные ограждения.

Техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем

Эта строка расходов состоит из тех же затрат, что и предыдущая. Сюда включаются работы по профилактическому ремонту и осмотру инженерного оборудования согласно графику и в соответствии с перечнем работ по техническому обслуживанию и периодичности их выполнения. Также в эту графу включаются работы по ликвидации аварий на внутридомовых инженерных системах городской аварийной службой.

Инженерные системы, по словам Натальи Чернухи, — это системы отопления, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализация), газо-, электроснабжения, вентиляции, мусоропроводы, лифты и другие системы жилого дома, обеспечивающие необходимые санитарные и технические требования.

Противодымная защита

В этот пункт включаются работы по еженедельному техосмотру систем, ежемесячному техобслуживанию, ежеквартальному техобслуживанию приточно-вытяжной вентиляции, ежегодные аэродинамические испытания, ежегодные электрофизические измерения электрооборудования, диспетчерский контроль за срабатыванием систем.

Техобслуживание систем противодымной защиты и управляющих ими систем автоматической пожарной сигнализации осуществляет специализированная организация по договору-подряду с ЖРЭО. При этом акты выполненных работ должны передаваться в бухгалтерию подрядной организацией по каждому дому.

Услуги сторонних организаций (по договорам)

Это услуги по отлову бродячих животных, расходы на транспорт, привлекаемый для уборки, вывоза крупногабаритного мусора и опавшей листвы. Кроме того, в этой графе отражаются расходы на привлечение подрядных организаций для прочистки дымовых и вентиляционных каналов, ремонт насосов и теплообменников в тепловых пунктах, наладка и проверка групповых приборов учета воды и тепла, химическое промывание бойлеров и систем отопления (при необходимости). Здесь также учитываются услуги проектных и специализированных организаций, осуществляющих различные обследования дома.

Комиссионные расходы за перечисление жилищно-коммунальных платежей

Эта строка включает расходы по оплате банкам и почте.

Налоги и обязательные платежи

Они включают в себя налог на недвижимость, земельный налог, налог на добавленную стоимость (по материалам, основным средствам, работам, услугам), экологический налог, отчисления в Белгосстрах.

Дератизация (дезинсекция)

Эта строка включает расчет затрат на дератизацию и дезинсекцию (комплекс мер по уничтожению грызунов), который осуществляется на основании актов выполненных работ за месяц.

Амортизационные начисления

В эту статью включаются амортизация основных средств (компьютерная техника, мебель, дорогой инструмент и др.). И амортизация по нежилым помещениям.

Сюда включены расходы на содержание собственного транспорта ЖЭСов и ЖРЭО (ремонт, запчасти, техобслуживание, зарплата водителей), а также расходы на содержание расчетно-справочных центров.

Светлана Бусько, 27 ноября 2013 года. Источник: газета «Звязда»,

Техническое обслуживание многоквартирных домов

Обслуживание современных инженерных систем многоквартирных домов

Можно сравнить жилые дома с человеком. Если чистота во дворе и в подъездах — одежка дома, по которой встречают и которую видят все, то инженерные сети — это внутренние органы. И от качества обслуживания домов зависит их здоровье.

Не секрет, что реформа ЖКХ предъявляет все более жесткие требования к управляющим организациям, и сегодня на рынке жилищно-коммунальных услуг наиболее востребованы те из них, которые способны выполнять весь комплекс задач по обслуживанию объектов жилищно-коммунального хозяйства с минимальным привлечением сторонних (подрядных) организаций. Компания ООО «УК Август ЖКХ» на сегодняшний день является самодостаточной организацией в области обслуживания и ремонта современных инженерных систем многоквартирных домов.

Нам часто задают вопросы о том, что включает в себя обслуживание жилых домов. Многие жители никогда не бывали в подвалах и на техэтаже, не видели оборудования, установленного в насосных и индивидуальных тепловых пунктах. И это правильно. Отсутствие у собственников вопросов по поводу работы инженерных систем — показатель хорошей работы управляющей компании по теме технического обслуживания многоквартирных домов.

Обслуживание индивидуальных тепловых пунктов

Обслуживание ИТП: ключевые особенности

Что представляют собой индивидуальные тепловые пункты, и какие организации выполняют обслуживание ИТП? Этот вопрос может заинтересовать как собственников квартир, так и счастливых обладателей частных домов.

ИТП – это индивидуальные теплопункты, которые обеспечивают постоянное снабжение многоквартирных домов, торговых комплексов, зданий общественного назначения горячей водой и теплом. Оборудование такого пункта включает в себя теплообменники (подогреватели), повысительные насосные станции, контрольно-измерительные приборы, узлы учета тепловой энергии, автоматику и запорно-регулирующую арматуру.

Обслуживание ИТП, как любой сложной инженерной системы, требует профессионального подхода и включает в себя профилактику оборудования, мониторинг рабочего состояния, подготовительные работы к началу и окончанию отопительного сезона. При необходимости должен быть выполнен текущий либо капитальный ремонт системы.

кислотные насосы для промывки теплообменников

Читайте также  Как оформить дарственную на дом

Обслуживание ИТП входит в комплекс услуг, которые оказывает управляющая компания. От того, насколько профессионально эта организация выполняет свои обязанности, зависит количество тепла, поступившего в здание, а значит, сумма расходов на отопление. Качество обслуживания влияет на продолжительность сервисных работ на тепловом пункте и срок эксплуатации оборудования. Если все работы выполняются в срок и в полном объеме, то коммунальная услуга по отоплению здания всегда будет оказана на оптимальном уровне.

теплообменники для ИТП

Все мероприятия по профилактике и ремонту оборудования на тепловом пункте, должны выполнять специалисты с профильным образованием и большим опытом работы. В их обязанности входят следующие работы:

настройка системы автоматического регулирования (датчиков давления и температуры, электронного контроллера, регулятора прямого действия) и корректировка ее работы;
контроль работы насосного и теплотехнического оборудования, выбор оптимального режима теплоснабжения, в зависимости от температуры окружающей среды, реконструкция систем теплоснабжения;
подготовка оборудования к началу сезона отопления и предъявление ИТП организации, которая осуществляет электроснабжение объекта недвижимости.

Своевременно обслуживание теплопунктов даёт возможность избежать внештатных ситуаций в ходе их эксплуатации.

Алгоритм управления ИТП

1.1. Регулирование температуры теплоносителя в системах.

Поддержание заданной температуры в системе отопления в зависимости от температуры наружного воздуха, в соответствии с температурным графиком, с коррекцией по температуре теплоносителя в обратном трубопроводе, осуществляется с помощью свободно-программируемых контроллеров. Регулирование температуры ведется по четырем датчикам: один датчик устанавливается на северной стороне снаружи здания, второй датчик — на подающем трубопроводе циркуляционного контура системы, третий и четвертый датчики — на прямом и обратном трубопроводе теплоносителя. При отклонении температуры теплоносителя от заданной контроллер подает команду на исполнительный механизм регулирующего клапана, установленного на подающем трубопроводе теплосети. Регулирующий клапан перемещается в ту или иную сторону, изменяя количество теплоносителя, поступающего в систему, до тех пор, пока не восстановится заданное значение температуры в циркуляционном контуре системы отопления.

1.2. Управление насосами отопления, вентиляции и ГВС

С целью создания условий для равномерного механического износа, по графику, происходит автоматическое переключение режимов «основной» — резервный» насос. При выходе основного насоса из строя происходит автоматическое включение резервного насоса с сигнализацией аварийного состояния на диспетчерский компьютер. В случае кратковременного исчезновения напряжения, после его восстановления, автоматически включится тот насос, который в момент отключения был в режиме «основной». Одновременное включение двух насосов исключены как на уровне электрической блокировки, так и на уровне программы.

1.3. Средства автоматизации

— Программируемые контроллеры;
— Электроприводы регулирующих клапанов;
— Датчики температуры наружного воздуха;
— Датчики температуры воды погружные;
— Датчики давления жидкости;
— Датчики-реле перепада давления на насосах.

Итак, индивидуальный тепловой пункт предназначен для обеспечения горячей водой, теплоснабжения и/или вентиляции производственных комплексов различного типа, на объектах жилищно-коммунального хозяйства и в жилых домов.

Как это работает?

Теплоноситель, поступающий в ИТП по подающему трубопроводу теплового ввода, с помощью специального устройства — теплообменника — передает свое тепло системам отопления и горячего водоснабжения (ГВС), а также поступает в систему вентиляции, после чего возвращается в трубопровод теплового ввода и по магистральным сетям отправляется обратно на теплогенерирующее предприятие города для повторного использования. Часть теплоносителя может расходоваться потребителем.

Водопроводная вода, поступающая в ИТП, проходит через насосы холодного водоснабжения (ХВС), после чего, часть холодной воды отправляется потребителям, а другая часть нагревается в подогревателе первой ступени горячего водоснабжения (ГВС) и поступает в циркуляционный контур системы ГВС. В циркуляционном контуре вода при помощи циркуляционных насосов горячего водоснабжения движется по кругу от ИТП к потребителям и обратно, а потребители отбирают воду из контура по мере необходимости. При циркуляции по контуру, вода постепенно отдает своё тепло и для того, чтобы поддерживать температуру воды на заданном уровне, её постоянно подогревают в подогревателе второй ступени ГВС.

Система теплоснабжения представляет собой замкнутый контур, по которому теплоноситель движется при помощи циркуляционных насосов отопления от ИТП к системе отопления зданий и обратно. По мере эксплуатации возможно возникновение утечек теплоносителя из контура системы отопления. Для восполнения потерь служит система подпитки теплового пункта, использующая в качестве источника теплоносителя первичные тепловые сети города.

Если вы хотите, чтобы Август ЖКХ занялась техническим обслуживанием вашего жилого дома, просим вас позвонить нам по телефону:

Что входит в техобслуживание дома — перечень всех услуг и порядок их предоставления

Что входит в техобслуживание дома — актуальный вопрос для многих жильцов. Ведь ежемесячные счета граждан за коммунальные услуги нередко содержат пункт «техническое обслуживание дома». Далеко не каждый человек в полной мере понимает, кому и, самое главное, за что он платит некоторую сумму средств за подобную услугу.

Заметив такую тенденцию, наш ресурс решил помочь всем желающим разобраться с термином «техобслуживание дома», определить, что же входит в комплекс данных процедур, и в целом рассмотреть суть столь интересного понятия.

Что входит в техобслуживание дома?

Что такое техобслуживание в квитанции за коммунальные услуги?

Согласно действующему законодательству РФ в многоквартирных домах выделяют два вида территориальных единиц:

  • индивидуальная собственность граждан (квартиры, балконы и т.п.);
  • долевая собственность всех жильцов (подвалы, чердаки, крыши, фасады, лестничные клетки, подъезды и т.п.).

Если за первые территории обязаны отвечать их владельцы, то ответственность за сохранность и надлежащий вид долевого имущества налагается на всех жильцов многоквартирного дома.

Как правило, всеми вопросами относительно содержания строения занимается Жилищно-Управляющая Компания (ЖУК), за редким исключением – собрание жильцов.

В первом случае по общему согласию все жильцы дома заключают договор с ЖУК, по которому организация обязуется выполнять те или иные мероприятия за определенную плату. В случае с управлением дома от лица жильцов, что встречается крайне редко, за техобслуживание своего жилища отвечают именно они.

По своей сути, техобслуживание многоквартирного дома – это целый комплекс мер, которые направлены на содержание строения в полной сохранности и надлежащем для нормальной эксплуатации виде.

Законодательно общий перечень подобных мероприятий не закреплен, но в целом они направлены на содержание всей долевой собственности в должном виде.

Как начисляется оплата за техобслуживание квартиры?

К основным аспектам техобслуживания строения относятся следующие процедуры:

  • регулярные осмотры состояния строения, которые позволяют выявить необходимость проведения того или иного ремонтного мероприятия;
  • текущий ремонт, устраняющий небольшие проблемы с жилищем (обвал штукатурки в подъезде, прорыв труб в подвале и т.д.);
  • капитальный ремонт, связанный с устранением достаточно крупных дефектов строения (обвал стены, переоборудование водоснабжения, устранение дефектов электропроводки и т.д.);
  • сезонные обслуживания (уход за клумбами в предподъезной зоне, окраска фасадов, сбивание сосулек, очистка крыши от снега и т.д.);
  • разного рода дополнительные услуги, связанные с содержанием дома в чистоте и порядке (мойка окон, очистка стен подъездов, их уборка и т.д.).

Наиболее точный перечень услуг, входящих в техобслуживание дома, зафиксирован в соответствующем договоре, который заключают жильцы строения с ЖУК. Копия такового должна иметься у каждого жильца многоквартирного дома или, как минимум, у главы собрания конкретного подъезда. По решению того же собрания жильцов они имеют полное право отказаться от некоторых услуг, которые им не нужны, либо должным образом не предоставляются.

Кто занимается техобслуживанием домов?

За техобслуживание многоквартирного дома отвечают те лица, который официально закрепили за собой эту обязанность. Как было отмечено ранее, за содержание строения могут отвечать:

  • Жилищно-Управляющая Компания, с которой жильцы заключили соответствующий договор взаимовыгодного сотрудничества;
  • сами собственники отдельных квартир многоквартирного дома, которые были определены общим собранием и отвечают за техобслуживание строения на основании заключения каких-либо договоров или устных соглашений.

В более 90 % домов на территории РФ техническим обслуживанием занимаются управляющие компании.

Согласно заключенным между ними и жильцами отдельных домов договорам, они обязуются проводить полный перечень процедур по содержанию строения за определенную плату, ежемесячно предоставляемую компаниям этими же проживающими.

Услуги, которые обязуется предоставлять гражданам ЖУК, закреплены в соответствующих соглашениях. Если какие-либо из них компанией не предоставляются или предоставляются, но крайне плохого качества, жильцы дома имеют полное право:

  • потребовать от ЖУК исключение конкретных услуг из перечня;
  • потребовать от ЖУК понизить стоимость тарифов на услуги по содержанию строения;
  • подать на ЖУК в суд, дабы получить соответствующую компенсацию за неисполнение компанией своих обязательств по договору.

Решать конфликты с управляющей компанией желательно в мирном порядке, но если подобной практики осуществить не удается, то придется обращаться в суд. Судебными прениями должны заниматься представители собрания жильцов, заручившись их доверием и поддержкой.

Стоит понимать, что главное в процессе подобного судопроизводства – доказать плохую работу ЖУК (справки о плохом состоянии дома, подтверждение загрязненности подъезда и т.д.). Если подобных доказательств не имеется, то вряд ли получится добиться успеха в суде.

Как формируются тарифы по содержанию дома?

Что включается в стоимость технического обслуживания дома?

Теперь, когда суть понятия «техобслуживание дома» подробно рассмотрена, можно изучить еще один немаловажный момент сегодняшней темы, а точнее, то, как формируются тарифы на содержание многоквартирного строения.

В сегодняшних реалиях тарифный расчет в плане технического обслуживания дома – крайне тяжелый и запутанный процесс.

Во многом это связано с тем, что законодательством порядок данной процедуры не определен.

Законы лишь частично затрагивают подобный аспект правоотношений, определяя базовый перечень услуг, который должна предоставлять ЖУК своим клиентам.

О том, сколько должна стоить та или иная услуга в комплексе мер, направленных на содержание многоквартирного дома, закон не говорит. Несмотря на это, в ряде методических программ, указаний и подобных актов для ЖУК определены следующие факторы, которые так или иначе влияют на размерность этих тарифов:

  • экономическая ситуация в стране и конкретно рассматриваемом субъекте РФ;
  • общий перечень услуг, который был определен в договоре между ЖУК и жильцами конкретного строения;
  • текущее состояние строения и необходимость систематичного проведения некоторых ремонтных мероприятий;
  • потенциальная возможность проведения любого рода ремонта.

За окончательное формирование тарифов на такие услуги отвечает конкретный отдел в каждой ЖУК.

Цены оговариваются перед заключением соответствующего договора, а соглашаться с ними или нет – решают сами жильцы дома.

Стоит отметить, что если собрание откажется от сотрудничества с управляющей компанией из-за стоимости ее услуг, им придется найти новую и работать с ней, либо организовывать техобслуживание самостоятельно.

В целом, определить то, что входит в техобслуживание дома, не столь сложно. Содержание многоквартирных строений – крайне важная процедура, подойти к которой жильцы должны с ответственностью.

Представленный выше материал поможет сделать все грамотно и с экономией средств. Надеемся, статья дала ответы на интересующие вас вопросы. Удачи в любых правоотношениях!

О том, за что вы платите ЖКХ, вы можете узнать, посмотрев видео: