Дом блокированной застройки это

Блокированная застройка — это не совсем многоквартирные дома

Многие видели такой тип застройки, а некоторые люди живут в этих домах, но не сталкивались с термином – блокированная застройка. Так что же это такое?

Совмещенные дома – это вид строительства жилых, в редких случаях нежилых домов у которых одна или более стен примыкает к другому дому. Эта стена является общей на два дома, а между домами нет просвета. Как правила, такие дома имеют максимум три этажа, в каждом доме блоки имеют отдельный выход и свою приусадебную землю. Полное раскрытие этого термина приведено в статье 49-я часть 2 градостроительного кодекса России. Сейчас все больше становятся популярными трехэтажные блокированные дома.

Объясняется это высокой экономичностью данного вида застройки. Так как такие дома оснащены всеми удобствами обычной квартиры, но при этом уменьшаются затраты на постройку внешних стен. К тому же плотность такой застройки очень высока и чем больше количество квартир в доме, тем выгодней такое жилье.

Правовая база для данного типа жилья.

Порядок проведения работ, понятие и правовой статус объектов совмещенной застройки регламентируется в следующих документах:

  • Градостроительный кодекс РФ (статья 49);
  • Жилищный кодекс РФ, в нем упомянуты жилые дома блокированной застройки, а также их свойства;
  • Правительственное постановление №220. В данном документе изложен порядок покупки дома совмещенной застройки (первичный рынок).
  • Земельный кодекс. Этот документ описывает порядок выдачи земли под строительство дома блокированной застройки;
  • Письмо Министерства экономики РФ Д23И-5649. В данном письме описан порядок размещения домов на одном участки;
  • Приказ Министра строительства №223 и Государственный кодекс. В этих документах описан порядок приобретения квартиры и выделение земли для строительства;
  • В документах для многоквартирных домов встречаются упоминания о данной застройке.

Отличие совмещенного жилья от многоквартирного.

Многие считают жилой дом блокированной застройки и многоквартирный дом одним и тем же. Но такие люди заблуждаются. Эти виды жилья очень похожи, но в них есть некоторые отличия. В совмещенном доме, так же как и в многоквартирном большое количество квартир (блоков). В каждой квартире живет семья. Пока вроде все идентично. Но главное отличие заключается в размещении выхода из квартиры и места в которое человек попадает, после того как переступил порог квартиры.

В многоквартирных домах, выходя из собственной квартиры люди, попадают вместо общественного использования (парадная), и только после этого они попадают на территорию, которая находится в собственности всех жильцов дома. В то время как в совмещенных домах, каждая квартира (блок) имеет свой выход на собственный участок.

Другими словами, человек, проживающий в совмещенном доме, выходит из квартиры через отдельный, собственный выход и попадает на землю, которая находится в его собственности. Также на этом участке может стоять собственный гараж.

Еще одной особенностью совмещенного дома является добавления его в кадастровый реестр. Кодекс градостроительства гласит, что квартира или блок такого дома не является отдельным жильем и объектом собственности. Поэтому в кадастровый реестр вписывается целый дом, а жильцам этого дома передаются права только на их блок и земельный участок, не нарушая права остальных жителей постройки.

Как присвоить своему жилью статус совмещенного?

Чтобы Ваше жилье признали блокированным домом, оно должно отвечать требованиям, записанным в земельный кодекс и градостроительный:

  • Данный дом не должен иметь более чем три этажа;
  • Дом должен состоять не более чем с 10 отдельных блоков и иметь как минимум одну общую стену, каждый блок должен иметь собственный выход и собственный участок.


Если жилье проходит по таким требованиям, Вы можете оформить все нужные документы, подав заявления в следующие органы:

  • Бюро технической инвентаризации;
  • Городской или другой совет (орган управления);
  • Органы суда, которые специализируются на присуждении статуса жилью.

Проблемы жильцов блокированного дома.

Стоит отметить, единой нормативно-правовой базы для управления и оформления данной категорией жилья пока нет. Так как блокированные дома не попадают под тип многоквартирных домов, хотя и схожи с ними, государственные региональные программы не распространяются на такие дома. Поэтому есть ряд вопросов, которые жильцы такого дома должны решать сами. Например, программа капитального ремонта аварийных домов не распространяется на совмещенные дома.

Ремонт и обслуживание таких домов полностью лежит на жильцах дома. Кому-то это покажется плюсом, но здесь скрыты и недостатки. Главный минус такого дома, заключается в согласии соседей. Нередко бывает, что часть жильцов хотят и готовы ремонтировать дом, другая же часть против. При управлении домом смещенного типа необходимо руководствоваться правилами управления частными домами.

Как начать строительство совмещенного дома?

Строительство таких домов тоже проходит немного по-другому чем обычное строительство. В земельном кодексе запрещено строительство дома на нескольких участках. Для постройки таких домов необходимо предварительно объединить все участки в один, осуществление данной процедуры происходит по нормам земельного кодекса.

При получении разрешения на строительство совмещенного дома необходимо:

  1. Первым делом оформляются документы на территорию.
  2. Для каждого блока дома необходимо предоставить равный участок земли с проведением межевания.
  3. Оформление каждого дома как отдельного объекта и нанесение их на градостроительный план.

Хотя земельный кодекс, градостроительный кодекс и ряд других документов в какой-то степени регулируют правовое поле для управления такой застройкой, но для решения вопросов лучше обращаться к жилищным специалистам или юристам, знающим законодательную базу для регулировки данного вида жилья.

Что такое дома блокированной застройки — статус и управление

Что такое дома блокированной застройки

Определение дома блокированной застройки приводится в кодексе строительства городов России (часть вторая, пункт 2, статья 49). В этом документе под домом подобного типа застройки понимается здание, имеющее от одного до трех этажей и состоящее из двух и более частей (до десяти), имеющих, в свою очередь, общую стену (или несколько стен) без проходов между ними.

Каждая из частей (квартир) обязательно имеет отдельный выход на приусадебный участок или территорию общего использования. Именно отдельный выход каждого блока на участок, считается главной отличительной характеристикой рассматриваемого типа строений.

Законодательная база

Понятие и порядок работы с объектами блокированной застройки, как и другими объектами, определяются некоторыми правовыми документами и нормами. В рамках Российской Федерации ими являются следующие документы:

  1. Жилищный кодекс Российской федерации, который дает основные понятия о домах рассматриваемого типа и определяет их свойства и характеристики.
  2. Кодекс строительства городов Российской Федерации в статье 49 фиксирует определение дома блокированной застройки.
  3. Постановление правительства 220 2015 года, которое оговаривает и разъясняет порядок приобретения жилья (первичный рынок) совмещенного типа.
  4. Федеральный закон 161 и приказ Министерства строительства 223, которые регулируют порядок выделения участков под совмещенные дома и порядок получения квартир в них.
  5. Статья 35 земельного кодекса, в которой оговаривается порядок оформления и выделения участков на дома совмещённого типа.
  6. Письмо Д23И-5649 Министерства развития экономики РФ, которое оговаривает порядок размещения рассматриваемой недвижимости на одном участке земли.
  7. Документы, касающиеся многоквартирных домов, как правило, имеют оговорки и для недвижимости застройки подобного рода.

Статус дома блокированной застройки

Статус дома совмещенного типа постройки связан с некоторыми заблуждениями. Самые распространенные из них:

1. Внесение отдельной части блокированного дома в реестр кадастра в качестве отдельной единицы

Это ошибочное мнение, поскольку по определению, данному в 49 статье кодекса Градостроения, дом совмещенной застройки состоит из отдельных частей и воспринимается как единое целое. Таким образом, отдельный блок, в котором проживает семья или объединение отдельных составляющих не могут восприниматься отдельным самостоятельным жильем. Приравнивание части дома к целому противоречит математическим и логическим принципам.

В то же время, состоящая из одного блока постройка тоже не может считаться блокированной. Поскольку в таком случае не соблюдается та часть определения, которая оговаривает наличие общих (блокированных) стен между блоками строения. В собственность может передаваться только права на принадлежащий блок или часть строения (исключая соседние блоки и земли дома блокированной застройки), чтобы не допускать нарушения прав собственности и владения остальных семей.

Читайте также  Как подключить 380 вольт в частный дом

2. Дом блокированной застройки является разновидностью многоквартирного дома

Эти два типа недвижимости имеют ряд схожих черт. Так, согласно нормативно-правовым документам, многоквартирным считается жилое помещение, состоящее из двух и более квартир, которые имеют выход на участок или в место общего использования.

В таком ракурсе стоит четко понимать, что в многоквартирном доме каждая часть (квартира) имеет выход в место общего использования, а из него уже на участок, который находится в общей собственности (долевого типа) всех владельцев квартир дома. Что касается дома совмещенной застройки, каждая его составляющая имеет отдельный выход на отдельный (обособленный) участок, а затем уже в место общего использования (чаще всего улица).

Подводя итог, стоит отметить, что согласно со статусом дома блокированной застройки на учет в кадастровых реестрах необходимо ставить отдельный дом (часть) блокированного жилья, в котором проживает отдельная семья, с прилегающим к нему участком земли, а не совокупность составляющих, земли и не всю блокированную постройку. Права собственности оформляются на представителя или представителей семьи.

Признание дома домом блокированной застройки

Если ваше жилье попадает под категорию совмещенного дома, а именно выполняются следующие условия:

  1. Постройка имеет не более трех этажей.
  2. Постройка состоит из отдельных блоков (не более десяти), имеющих общую стену или стены и отдельный выход на обособленный земельный участок.

В таком случае вы можете оформить необходимые документы для такого дома. Порядок признания дома постройкой рассматриваемого типа производится посредством подачи заявки на рассмотрение в:

  1. Органы БТИ.
  2. Органы местного управления (например, сельский совет).
  3. Судебные органы, которые занимаются рассмотрением дел по присуждению того или иного статуса жилью.

Разрешение на строительства дома блокированной застройки

По общим правилам строительства возведение одного дома на нескольких отдельных участках земли не является правомерным. В таком случае необходимо предварительно объединить земельные участки. Получается, что для получения разрешение на строительство дома блокированной застройки, необходимо выполнить такой алгоритм действий:

  1. Оформляются документы на участок земли, на котором будут построены конструктивно связанные части:
    • Градостроительный план земельного участка на каждую из используемых земельных территорий.
    • Получается разрешение на строительство жилого помещения, конструктивно состоящего из отдельных блоков.
  2. Для каждого дома путем разделения исходного земельного участка формируется обособленный участок земли и оформляется межевой план. После чего начинается работа по получению разрешения на введение совмещенного жилья в эксплуатацию.
  3. Формирование каждого отдельного дома, как объекта оборота, путем постановки на кадастровый реестр отдельного модуля с участком земли, как части блокированного здания.

Управление домами блокированной застройки

В рамках управления различными домами региональное правительство проводит много разнообразных программ. Одна из них – Региональная программа капитального ремонта, в рамках которой дома, признанные аварийными или нуждающиеся в проведении капитального ремонта получают надлежащую помощь.

Все работы по ремонту и содержанию домов такого типа производятся жителями отдельных частей. Что касается признания того или иного состояния совмещенной постройки, то можно обращаться в жилищные службы и БТИ, работа которых регулируется действующим законодательством.

В плане управления домом блокированного типа стоит ориентироваться на процесс управления частным домом или коттеджем, в рамках которого ответственность за состояние несет собственник. Для оформления сопутствующей документации существуют органы самоуправления (например, старший по улице и т. д.) и государственные жилищные органы и комиссии.

В общем случае можно отметить, что дома совмещенной застройки представляют собой дом на несколько хозяев, где у каждого владельца есть права на отдельный блок (имеющий общую стену или стены с соседями) и обособленный участок с индивидуальным выходом на него из части-дома и индивидуальным выходом с участка на местность общего использования. Четкой законодательной (нормативно-правовой) базы, регулирующей порядок оформления, управления и решения разных вопросов для домов блокированной постройки нет.

Но есть упоминания о таком типе недвижимости во многих жилищных законах, указах и кодексах. В связи с этим рекомендуется по всем спорным вопросам обращаться за консультацией к юристам и другим жилищным специалистам.

Дом блокированной застройки это

В Госдуму внесен проект федерального закона «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

Законопроект вводит в Градостроительный Кодекс РФ (ГрК РФ) понятие «дом блокированной застройки». При этом необходимо отметить, что в ГрК РФ в настоящее время используется термин «жилые дома блокированной застройки», однако данное понятие, как указывал портал ЕРЗ.РФ, не было раскрыто.

Законопроектом устанавливается, что под домом блокированной застройки понимается жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход. При этом необходимо отметить, что в определении отсутствует указание, что дом блокированной застройки должен иметь выход на территорию общего пользования.

Таким образом, законопроект устраняет выявленную по результатам анализа положений законодательства и практики его применения правовую неопределенность, возникающую при отнесении здания к многоквартирному дому или дому блокированной застройки, определяя, что дом блокированной застройки является видом жилого дома.

Законопроектом предусматривается, что в случае если созданный до дня вступления в силу настоящего закона жилой дом блокированной застройки, расположен на земельном участке (ЗУ), находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, последние вправе совместным решением уполномочить одного из собственников таких блоков на обращение от имени всех в Росреестр с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в части приведения вида, назначения и вида разрешенного использования объекта недвижимости в соответствие с новыми требованиями.

В случае, если созданный до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, расположен на ЗУ, находящемся в общей долевой собственности, решение, собственников может содержать указание на решение таких собственников о разделе данного ЗУ с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.

Вносятся изменения в ст. 49 ГрК РФ, в которой устанавливается, что экспертиза не проводится в отношении проектной документации домов блокированной застройки в случае, если количество этажей в таких домах не превышает трех, при этом количество всех домов блокированной застройки в одном ряду не превышает десяти и их строительство или реконструкция осуществляется без привлечения средств бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

Фото: www.news-factor.ru

Устанавливается, что в случае реконструкции одного из домов блокированной застройки необходимо получить согласие правообладателей всех домов блокированной застройки в одном ряду.

Эксплуатация дома блокированной застройки осуществляется с учетом необходимости обеспечения безопасной эксплуатации находящихся в одном ряду домов блокированной застройки, имеющих общие стены с указанным домом.

Корреспондирующие нормы в части изменения понятийного аппарата, вносятся и в другие законодательные акты:

закон 127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)»;

закон 214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;

закон 185-ФЗ от 21.07.2007 «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»;

закон 161-ФЗ от 24.07.2008 «О содействии развитию жилищного строительства»;

Фото: www.zagorod.ru

закон 43-Ф3 05.04.2013 «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ – городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»;

закон 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд»;

закон 225-ФЗ от 13.07.2015 «О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»;

закон 218-ФЗ от 29.07.2017 «О публично-правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ»

Предполагается, что в случае принятия законопроекта он вступит в силу с 1 марта 2022 года.

Фото: www.mshj.ru

Другие публикации по теме:

Таунхаусы отремонтируют за счёт жильцов

В Думу внесён законопроект о домах блокированной застройки. Их посчитают разновидностью ИЖС.

Документ подготовлен и направлен в парламент Правительством РФ. Текст опубликован на сайте Думы.

Читайте также  Как заменить электропроводку в квартире панельного дома

Изменения вносятся в Градостроительный и Земельный кодексы, в законы о банкротстве, о регистрации, о долевом строительстве и т. д. Основная часть поправок – о словах: корректируется терминология. В перечне понятий, которые используются в Градкодексе, наряду с «объектом капитального строительства» (в эту категорию входят и многоквартирные дома) и «объектом индивидуального жилищного строительства» (он же – жилой дом) появился «дом блокированной застройки». (Редакции NSP больше нравится «таунхаус» – просто потому что втрое короче. Но не будем спорить с законодателем.)

То есть теперь «жилой дом» – это ИЖС. И блокированная застройка: «жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проёмов и имеющий отдельный выход». По букве закона получается, что «блокированная застройка» – разновидность ИЖС, а не многоквартирного дома.

Конечно, уточнение терминологии понадобилось не ради соблюдения норм русского языка, а для экономии бюджетных денег. В пояснительной записке указано: раньше возникали разночтения, включать такие блокированные постройки в региональную программу капремонта или нет. Не включать! – предписывает законодатель. «Законопроектом снимается вопрос включения жилых домов блокированной застройки в региональную программу по проведению капитального ремонта, поскольку в соответствии с жилищным законодательством жилые дома не подлежат включению в неё».

Насчёт капремонта – это игра на опережение: таунхаусы начали строить в «нулевые», и они ещё не успели прийти в негодность. А знаменитые одно- и двухэтажные бараки на несколько семей по документам проходят как многоквартирные дома.

Зато такие дома – не выше трёх этажей и не более 10 блоков – можно строить без экспертизы. Если это кого-то утешит.

Об отдельном участке при каждой секции (квартире? доме? блоке?) в законопроекте почти ничего не сказано. Есть лишь упоминание о том, что участок может находиться в общедолевой собственности. Другой законопроект на эту же тему вносился в Думу в сентябре 2020-го.

За кадром остаётся ещё один спорный вопрос: можно ли возводить «дома блокированной застройки» на участках ИЖС. В Озерках таких строений полно.

В законопроекте есть ещё отдельная новелла (статья 15) о том, как быть с постройками, права на которые были зарегистрированы ранее и с нарушениями (например, с отклонениями от предписанных параметров). Эту сложную тему для читателей NSP мы попросим прокомментировать юристов.

Если законопроект получит одобрение депутатов, Совета Федерации и президента, он вступит в силу в марте 2022 года.

Мнение эксперта

«Законопроект предусматривает, что таунхаус – всего лишь совокупность отдельных жилых домов (блоков, «домов блокированной застройки»), а не самостоятельный объект недвижимости, и поэтому не является многоквартирным жилым домом.
Поскольку каждый блок — обособленный жилой дом, а не отдельное помещение в едином многоблочном доме, то на него будет распространяться упрощенный порядок строительства и регистрации собственности. Разрешение на строительство не требуется, но необходимо отправлять в органы власти уведомление о начале и окончании стройки. Регистрация собственности будет осуществляться на основании декларации, если число блоков не превышает 10.
Как и раньше, проектную документацию составлять не требуется, если число блоков 10 и менее.
Законопроект имеет существенные недостатки. В реальности таунхаус — единый объект, собственники блоков имеют общие стены, крыши, коммуникации, но режим общего имущества не предполагается. Это чревато неразрешимыми конфликтами: например, реконструкция своего блока без согласия соседей может привести к уменьшению тепла, электроэнергии для соседей, к повреждению стен и т.д.»

Особенности и признаки дома блокированной застройки

Дома блокированной застройки — это такие здания, которые предназначены для жилья, состоящие из нескольких элементов конструкции (или блоков). Их число должно быть не более 10-ти. Они чаще всего имеют несколько этажей. 2-ой и 3-й этаж занимает одна семья.

Преимущества и недостатки блокированного дома

Сначала стоит сказать о плюсах совмещенного дома. Это многоуровневое отдельное жилище, не отличающееся от дома. Промеж блоков — только стены, но нет ни дверей, ни проходов, и они являются, на первый взгляд, единой жилой постройкой. Участок на любой блок общего дома приходится отдельный, хоть и небольшой. По сути, дома блокированной застройки — это отдельные домики с элементами многоквартирного дома.

У совмещенного жилья есть и свои минусы. Главный — трудности с оформлением. Во всех регионах проблема решается в соответствии с законом, но по-разному. Земля находится не в общей собственности, а разбита по долям. Это накладывает дополнительные трудности при продаже (но не препятствует ей). Как отделенный жилой дом, он обладает малой частью земли.

Любой дом блокированной застройки заселен одной семьей. У каждого блока имеется отдельный, не связанный с другими выход, ведущий на свой участок земли. Эту территорию может занимать двор с палисадником и т. д. Отдельные части застройки связаны между собой посредством общих стен.

Из жилых помещений есть два выхода: один на улицу, а другой во двор. Каждая квартира такого дома имеет отдельный дворик, который числится в собственности хозяев. На нем располагается зона отдыха с бассейном и небольшим садиком. Возможно и другое применение участка земли.

Блокированные дома не имеют общего входа, подпола и чердака. Зато каждая квартира имеет не только отдельный подъезд, но и инженерные системы, предназначенные для жилых построек. Таким образом возникает экономия, поскольку коммуникации прокладывают для общей застройки, а не в отдельный дом. Материалы для постройки, общий фундамент, непосредственная близость домов — это делает подобные строения все более популярными.

Законодательная основа

Законодательная база застройки совмещенного дома определяется следующими правовыми актами.

  1. Жилищный кодекс РФ (ст. 161), разъясняющий понятие дома блокированной застройки и свойств, которые это здание характеризуют.
  2. Градостроительный кодекс РФ дает определение объекта «жилой дом блокированной застройки».
  3. Правительственное постановление от 2015 года — разъясняется последовательность покупки жилья в доме блокированной застройки.
  4. Приказ Министерства строительства и Федеральный закон 218-ФЗ разъясняют, как приобрести земельный участок под строительство дома блокированной постройки. Еще одну проблему, которую они решают — это право собственности объекта.
  5. Статьи Земельного кодекса помогают оформить участок земли под строительство дома общего строения.
  6. Письмо Минэкономразвития также говорит о том, каким образом выделяется земельный участок под строительство многоквартирного дома.

При оформлении жилья такого дома приходится соблюдать несколько нюансов. Однако при всех законодательных начинаниях, окончательной нормативной базы при спорных вопросах регистрации права собственности на такие строения пока не существует. Поэтому при спорных моментах обязательна консультация грамотного юриста.

Правовой статус жилого дома блокированной застройки

Главным отличием, которое имеет дом блокированной застройки от многоквартирного дома, является отдельный выход. Когда мы уходим из квартиры своего дома, то вначале заходим в подъезд, имеющий статус общего имущества. А квартира дома блокированной постройки не имеет совмещенного с соседями подъезда. У каждой семьи свой, отдельный подъезд, что признается некоторыми в качестве минуса: это считается нерациональным, лестничные переходы «крадут» метры полезной площади.

Отдельный выход из такого дома сразу ведет на территорию, которая объединяет несколько жилых блоков. С этим связано второе отличие — невозможность внесения в кадастровый список части такого дома как отделенного объекта. Любой блок выглядит как отдельный жилой дом, но на самом деле является частью общего дома блокированной застройки, поэтому наиболее часто он числится в собственности как квартира многоквартирного дома.

Аргументы, выдвигаемые в этой ситуации, следующие. Во-первых, земельный участок такого дома является общей собственностью жильцов. Во-вторых, коммуникации у каждой квартиры дома блокированной постройки являются частью общего имущества. Общая крыша и стены также делают дома похожими на многоэтажные.

Во множестве регионов дом блокированной застройки не регистрируют как многоквартирный. Согласно Жилищному кодексу, в значение многоквартирного дома входит понятие собственности всех его жителей. В разных домах туда входят лифты, подъезды и т. д.

В отдельных регионах блокированные дома были исключены из программы капитального ремонта. Это произошло потому, что эти постройки ранее были признаны ошибочно как многоквартирные дома, подлежащие ремонту. Остались регионы, где жителям таких жилищ ошибочно приходят платежные квитанции с указанием платных услуг, как части общего дома.

Читайте также  Как узнать серию дома

Признание дома постройкой с блокированным типом застройки

По сути, такие дома блокированной застройки не делятся на части, как обычные дома, где квартира является частью общего строения. Во время ее строительства оформляются совсем другие документы, чем перед тем, как построить дом блокированной застройки. Чтобы получить документальное подтверждение, что ваш дом блокированной застройки является таковым, он должен соответствовать следующим условиям.

  1. Количество этажей не должно превышать трех. Хотя большинство этих домов имеют только 1-й и 2-й этаж.
  2. Дом блокированной застройки должен состоять из отдельных частей жилья. Каждый блок должен быть отгорожен друг от друга общей стеной. Их количество не должно превышать 10.

Первое, что должен проверить покупатель во время приобретения части совмещенного строения, получено ли разрешение для застройки конкретного участка. Каким образом и на кого оформлена земля — это тоже важно. Застройщики предпочитают оформлять участок земли под блокированные дома на одного владельца. После подключения всех коммуникаций, когда дом блокированной застройки разделен на части, а они, в свою очередь состоят в собственности живущих там людей, можно оформить всю территорию по долям.

Чаще всего трудности при возведении построек поджидают не покупателей — будущих собственников, а строителей на стадии сбора и согласования документов. Если жильцы, купив престижную недвижимость, станут добиваться каким-то образом смены статуса своего дома, то им придется столкнуться с серьезными препятствиями.

Самое частое из них — отсутствие судебной практики по таким делам. Известно, что во многих регионах в дела об определении положения блокированных домов вмешиваются даже депутаты. До сих пор в разных субъектах Федерации нет единого мнения и единой административно-хозяйственной политики в отношении таких построек.

Порядок управления домами совмещенного типа

О порядке управления многоквартирным домом говорит Жилищный кодекс. По поводу того, как поступать в разных случаях живущим в жилых домах блокированной постройки, ничего не сказано. Поэтому, исходя из определения и целесообразности, такое жилье управляется так же, как и частные дома.

Ни управляющих компаний, ни ТСЖ не предусмотрено в решении вопросов ремонта и содержания жилых помещений в блокированной постройке. Ответственность за решение различных конфликтных ситуаций принадлежит собственникам каждого дома блокированной постройки. Причем каждый из них отвечает только за свою часть дома. Для того чтобы повысить продуктивность работ по устранению недочетов общего объекта, собственники могут выбрать старшего. Все вопросы, которые касаются коллективных проблем, решаются сообща на собраниях.

В любом случае, выбор способа управления жильцы делают сами. То, что это необходимо, несмотря на некоторую изолированность проживания, говорит факт того, что остаются места общего пользования. Во-первых, это территория перед домом. Чаще всего она разделена по долям, но это не делает ее недоступной для других, а также и для машин.

Это значит, что нанимать дворника приходится вместе, либо жильцы, объединившись, заключают договор с клининговой компанией. Приходится совместно решать вопросы починки крыш, коммуникаций и прочего, поэтому чаще всего из собственников выделяется самый активный и грамотный в подобных вопросах. Вряд ли он наделяется каким-то статусом, но, тем не менее, по своему фактическому положению он приравнивается к старшему по дому.

Получение согласия на возведение такого дома

Чтобы не преступать закон и возвести дом блокированной застройки, строителям приходится идти на всякие ухищрения. Обычные постройки для жилья, помещенные на территорию, находящуюся в долевом имуществе, могут снести. Для того чтобы строительство дома велось по закону, отдельные части участка объединяют.

На такие ухищрения идут ради того, чтобы компаниям, подводящим коммуникации, а также надзорным органам было проще понять, что несмотря на большие размеры, дом блокированной застройки не является многоквартирным. По документам каждый отдельный блок будет состоять в собственности одной семьи, которая будет иметь в распоряжении самостоятельный выезд на дорогу, отдельный выход в палисадник.

Дом блокированной застройки только визуально разделен на части, на самом деле каждая квартира такого строения — это отдельный дом. У владельца есть доля, которая входит в общий участок. Чтобы можно было правильно оформить документы на земельный участок и свой блокированный жилой дом, нужно придерживаться определенной последовательности действий.

  1. Оформить в Росреестре бумаги на участок.
  2. Оформить градостроительный план и представить его в местную администрацию.
  3. Для разрешения на строительство еще понадобятся: паспорт, бумаги на владение землей, эскиз дома, техусловия на электричество, кадастровый план.
  4. Только после одобрения строительства и оформления всех разрешений участок разделяется.

Собственность каждого владельца будет состоять из части общего участка и непосредственно жилья. В эксплуатацию дом блокированной застройки сдается уже после получения всех разрешений и оформления документов. В случае, когда вопросы строительства такого дома невозможно решить обычным путем, их разрешение передают суду. В ряде случаев это неизбежно, поскольку нет четкого нормативного акта, который определял бы порядок регистрации. За исключением определения, что означает такая постройка с архитектурной точки зрения.

Дом блокированной застройки это

Что в 2019 году называется домом блокированной застройки? Особенности постановки на учет жилого объекта и порядка его использования зависят от вида объекта.

• жилой дом с количеством этажей не более чем три;
• состоит из блоков, количеством не более десяти;
• каждый из блоков предназначен для проживания одной семьи, может иметь общие стены без проемов с соседними блоками;
• каждый из блоков расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.
Понятие блокированного жилого дома определено Градостроительным кодексом РФ (ст.49 ч.2).
Исходя из приведенного определения блокированный жилой дом по сути представляет собой квартиру с отдельным выходом на приквартирный участок. Указанное определение следует рассматривать в совокупности с видами блокированной жилой застройки, закрепленными в строительных нормах и правилах (СНиП), в частности в Своде правил строительных норм — СП 55.13330.2016 «Свод правил. Дома жилые одноквартирные» и СП 54.13330.2016 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные».
Свод правил по строительству одноквартирного дома содержит практически идентичное определение с некоторыми дополнениями. Жилой блок должен быть автономным:
• иметь самостоятельные системы отопления и вентиляции, а также индивидуальные вводы и подключения к внешним сетям централизованных инженерных систем.
• не иметь общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов;
• не иметь помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками.
Следовательно, с позиции данного СП блокированный жилой дом может состоять только из блоков, пристроенных друг к другу, а не из блоков, расположенных друг над другом. Не предполагается также существование общего имущества с другими собственниками (соседями по блоку), в отличие от многоквартирного дома.
Особенности при первичной постановке на учет!
Письмо Минэкономразвития от 26.08.2016 г. N 14-07394/16 содержит следующие разъяснения:
Если здание можно отнести к дому блокированной застройки, а каждый блок соответствует признакам индивидуального жилого дома и расположен на отдельном земельном участке, сформированном для его использования, постановка такого блока на государственный кадастровый учет может быть осуществлена в качестве отдельного здания с назначением «жилой дом» и наименованием «жилой дом блокированной застройки» или «блок жилого дома блокированной застройки».
Другое письмо Минэкономразвития от 14.03.2017 г. N Д 23и-1328 «О жилых домах блокированной застройки» информирует о необходимом количестве технических планов и земельных участков:
Количество технических планов, подготовленных в отношении блоков жилого дома блокированной застройки, должно быть равным количеству таких блоков. При этом необходимо, чтобы количество земельных участков соответствовало количеству блоков, сведения о которых будут содержаться в соответствующих разделах разрешения на ввод жилого дома блокированной застройки в эксплуатацию.
Таким образом, при постановке на государственный кадастровый учет блоков в жилом доме блокированной застройки, разрешение на ввод указанного дома в эксплуатацию, а также технические планы, оформленные в отношении каждого блока в отдельности, будут являться основанием для такого учета.