Как оценить стоимость дома и земельного участка

Как оценить стоимость земельного участка? на сайте Недвио

  • Недвижимость
  • Строительство
  • Ремонт
  • Участок и Сад
  • О загородной жизни
  • Вопросы-Ответы
    • Интерактивная кадастровая карта
    • О проекте Недвио
    • Реклама на Nedvio.com

Оценка стоимости земельного участка за городом необходима при заключении договора купли-продажи, перед началом строительства на территории жилых и хозяйственных сооружений, для проведения приватизации. Эта процедура также обязательна при получении кредита под залог объекта недвижимости, разрешении имущественных споров и страховании.

Чтобы объективно определить стоимость сотки земли и всей территории в целом, можно обратиться в компанию по работе с недвижимостью, частному оценщику или выполнить процедуру самостоятельно.

Методики оценивания стоимости земли

Цена земельного участка имеет две разновидности стоимости – кадастровую и рыночную.

Первая необходима при выкупе собственности у государства, выплате налогов и в случаях, когда нужно заложить владения. Рыночная ценность вычисляется перед сделкой купли-продажи. Решить, сколько стоит загородное пространство, собственник может на основе анализа стоимости соседних территорий или на основании вывода эксперта.

Чтобы точно понять, во сколько оценивается земельный участок, используют три метода: доходный, достаточный и прием сравнения. Из них практикующие оценщики чаще всего используют в своей работе доходный способ.

Рассмотрим более подробно особенности различных способов оценивания участков.

Доходный метод оценки

Доходный подход к оцениванию уместен при покупке или продаже участков, которые приносят прибыль. Он базируется на принципах:

  1. Наиболее эффективное использование земли. Суть метода состоит в анализе того, как планируется использование участка, что планируется на нем построить / вырастить / посадить, что приведет к росту его стоимости;
  2. Ожидание – основывается на расчетах покупателя от будущих выгод и доходов от использования земли;
  3. Спрос и предложение. Стоимость земли устанавливается методом сравнения спроса и предложения на аналогичные варианты на рынке;
  4. Замещение. Оценка исходит из факта того, за какую минимальную сумму может быть приобретен подобный участок.

Также при оценке доходным методом учитываются: возможная капитализация прибыли, амортизация объекта недвижимости, ставка дисконтирования, остаточная стоимость и предполагаемое применение земли.

Сравнительный метод

Для определения справедливой стоимости подбирается несколько похожих вариантов, затем определяются степени различия между ними.

Важно, что для сравнения могут быть использованы только предложения с публичной котировкой (выставленные на продажу или проданные объекты), и имеются договора купли-продажи на них.

Основными анализируемыми характеристиками в данном случае становятся:

  1. Площадь и местонахождение участков на карте;
  2. Категория землевладения с разрешенным видом пользования;
  3. Наличие или отсутствие всех видов инфраструктуры (транспортная, энергетическая, социальная и коммунальная);
  4. Экология.

Также должны быть учтены установленные ограничения на пользование.

В профессиональной деятельности оценщик опирается на данные регистрационных служб и страховых компаний, печатные и интернет-издания, информационные службы, данные брокеров и участников недавних сделок и свои персональные архивы. Эксперт может использовать цены и фото, выставленные на специальных сайтах.

Данная технология требует наличия «живого», активного рынка, которым как раз является рынок недвижимости Подмосковья.

Документальная база

Независимо от того, кто будет выполнять операцию – владелец или оценщик, используется идентичный пакет документов:

  1. Сертификат о собственности;
  2. План территории;
  3. Акты на сооруженные здания;
  4. Документация БТИ;
  5. Свидетельство, подтверждающее личность собственника (паспорт);
  6. Выписка из государственного кадастра, кадастровый паспорт.

В случае если владения перешли в собственность по наследству, требуется иметь при себе свидетельство о смерти наследодателя. Когда имущество перешло человеку в результате дарения, то также нужно представить подтверждающий документ.

Самостоятельная оценка

Основное преимущество оценки своими силами – это возможность прилично сэкономить, избежать лишних посредников и переплат. Некоторые собственники при выборе такого метода руководствуются другим — принципиально не доверяют чужим людям изучать их имущество.

Алгоритм самостоятельной оценки земли обычно такой:

  1. В интернете отбираются несколько интернет площадок по продаже участков, обычно самые популярные и с наибольшим каталогом предложений. При этом в приоритете рассматриваются объявления о продаже участков от агентств и застройщиков, а не от частных лиц, так как в организациях землю оценивают профессионалы;
  2. Определяется общая ценовая политика, средние расценки на 1 сотку земли;
  3. Подбираются конкретные предложения, похожие по параметрам с оцениваемой собственностью: по расположению, площади, статусу, характеру местности и т. п.;
  4. Сравниваются наличие инженерных коммуникаций (газопровод, водоснабжение, электричество, канализация). При невозможности такого сравнения из выбранных вариантов, к цене прибавляются возможные расходы на их подключение;
  5. Оценивается качество дорожного покрытия и удобство подъезда: чем дальше от качественных дорог находится земля, тем ниже ее стоимость.

Как оценить участок подороже?

При оценке стоимости земли, важно учесть все критерии, от которых зависит ценность объекта как такового. Наиболее значимым фактором, влияющим на цену является местоположение: где находится земля:

  • в деревне;
  • организованном коттеджном поселке;
  • дачном или садовом товариществе;
  • или возможно является частью сельскохозяйственных угодий.

Еще одним немаловажным фактором является ожидаемая величина прибыли от использования участка и его правовой статус (для ПМЖ, ИЖС и т.д.).

Также принимается в расчет наличие инфраструктуры поблизости, отдаленность от столицы, экологическая ситуация в регионе и ландшафтные особенности. В остальных категориях дополнительно учитываются плодородность почвы, природные факторы.

Нельзя не отметить, что также влияют на цену земли транспортная доступность, наличие поблизости водоемов и лесопарковых зон, наличие рядом заповедных территорий, достопримечательностей, туристических трасс и т. д.

Порядок проведения оценки

Если принято решение провести оценку земли и нанять специалиста, сначала с ним заключается договор, в котором оговариваются сроки выполнения процедуры и денежное вознаграждение.

После подписания соглашения оценщик выезжает на место, осматривает участок и смежные площадки, проверяет на подлинность все документы. Когда все данные собраны и подтверждены, специалист приступает к расчетам.

После того, как проведен анализ по нескольким методам, значения суммируются и вычисляется средняя цена. Итоговые данные заносятся в официальный отчет, на основе которого можно приступать к переговорам по сделке купли-продажи.

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Как оценить стоимость дома и земельного участка

Полезные советы по покупке и продаже объектов недвижимости

  • Покупка и продажа квартир
  • Покупка и продажа домов
  • Покупка и продажа дач
  • Покупка и продажа участков
  • Покупка и продажа коттеджей
  • Покупка и продажа другой недвижимости
  • Юридические вопросы
  • Финансовые вопросы
  • Новости и события нашей компании

Доверенность – это документ, который подтверждает, что один че�

Способов продать дом на самом деле немного – либо вы делаете эт

Ребенок может владеть недвижимостью наравне со взрослыми. Единст

В этой статье мы расскажем, какие документы для продажи дачи необ�

На сегодняшний день в связи с обострившимся кризисом спрос на эли

С 01.01.2019 года, можно не только купить дом в СНТ, но и зарегистрирова

7 этапов оценки дома с земельным участком для продажи

  • Рубрика: Юридические вопросы

Оценка дома в СПб и прочих городах необходима для купли и продажи объекта, она позволяет определить стоимость предмета сделки. Используя специальные формулы и критерии можно предварительно оценить как отдельные строения, так и участок в целом. Профессионально этим занимаются представители СРО. Обезопасить себя от большинства неприятностей можно выбрав профессиональное сопровождение сделок с недвижимостью. Сотрудники АН помогут разобраться в финансовых и юридических аспектах сделки, при этом сделав ее для вас максимально выгодной.

Деятельность оценщиков СРО (саморегулируемых организаций) осуществляется под контролем госорганов надзора

Что нужно для того чтобы оценка стоимости домовладения была выполнена верно

Оценка стоимости дома по рыночной цене включает в себя несколько поэтапных шагов, соблюдение которых гарантирует точное определение размера финансовой компенсации. Инструкция проста и выглядит следующим образом:

Шаг №1. Выбор оценщика

После того как вы решили «продам дом», нужно найти компанию или частное лицо, проводящие оценку объектов по всем правилам, с использованием соответствующих алгоритмов и формул расчета. Специалист должен быть аттестован. Только в этом случае результаты исследования не будут подвергаться сомнениям в любых организациях.

Оценка загородного дома может потребоваться не только для оформления купчей, но и страховки, получения наследства и прочих операций с недвижимостью.

Оценивать объект могут члены СРО со страховочным полисом гражданской ответственности не ниже трехсот тыс. руб.

Шаг №2. Выезд оценщика

Оценка участка с домом проводится на заранее подготовленных объектах. Специалист должен иметь доступ ко всем комнатам постройки, в том числе к подвалу и чердаку, если таковые имеются. Только так можно дать детальное описание всех технических, инженерных, архитектурных и прочих нюансов.

Правильная подготовка к приходу оценщика благотворно отразится на итоговой стоимости, указанной в отчетной документации

Шаг №3. Определение ценового сегмента по месторасположению объекта

На результатах оценки дома с земельным участком отражается их местонахождение. Здесь играет роль не только престижность района, но и:

  • Удаленность домовладения от развязок транспорта, магистралей, остановок.
  • Развитость инфраструктуры.
  • Экологичность территории.
  • Шумность и прочее.

Понять, в каком ценовом сегменте находится дом, можно заранее изучив предложения рынка. Чтобы не прогадать с ценой определитесь с минимальными и максимальными границами

Шаг №4. Расчет стоимости придомового участка или надела

Перед тем как оценить стоимость дома, рассматривается земля, на которой он находится и сопутствующие условия. Есть нюансы, которые сделают объект дороже или дешевле:

Читайте также  Как оформить дом на дачном участке

1. Условия для доплаты

Домовладение будет дороже в цене при хороших природных условиях, если есть отдельный въезд. Найдя объявление «продам дом в деревне», прежде всего покупатели интересуются, есть ли инженерные системы, такие как центральная канализация. Когда таковые имеются, это может прибавить к стоимости дома от 7 до 10 %. Также на увеличении цены отражается:

  • Размер территории – свыше трех соток земли (от 2 до 3%).
  • Особенности участка – правильная форма (до 2%), ровный рельеф (до 5%).
  • Ширина надела – более двенадцати метров (от 1 до 4%).
  • Удобство расположения – близость транспортных развязок (до 5%).
  • Качество подъездных дорог – асфальтированное покрытие (от 2%).

Более востребованы домовладения, расположенные на земле с ровным рельефом, не имеющей склонов

2. Факторы для скидки

Результат оценки дома для продажи может оказаться ниже, чем вы рассчитывали, если недалеко находятся промышленные объекты, не подведен газ или вода, а также:

  • Территория располагается менее чем на трех сотках земли (до 3%).
  • Участок имеет неправильную форму (до 3%) или находится на склоне (до 7%).
  • Ширина надела менее двенадцати метров (до 15%).
  • Домовладение удалено от остановок и транспортных развязок (до 8%).
  • Въезд и двор являются общими (от 30 до 50%).

Удешевить объект может плохое состояние подъездной дороги, не имеющей покрытия

Шаг №5. Определение стоимости основной постройки

Оценка дома, цена на который зависит от множества факторов, начинается с определения площади главного строения. Во внимание берется размер фундамента и число этажей. При этом подсчете не учитываются вспомогательные постройки. Среди причин, которые влияют на рост стоимости или ее снижение, можно выделить:

  • Материал для фундамента и стен.
  • Актуальность проекта и возраст постройки.
  • Размер общей площади и планировку комнат.
  • Степень завершенности строительства.
  • Необходимость ремонта, стояние труб и сантехники.

Стоимость м 2 площади помещений оценивается с обязательным учетом нюансов, отражающихся на условиях для скидок и доплат

Шаг №6. Определение цены вспомогательных построек

Корректно оценить дом невозможно без учета вспомогательных строений. Чтобы определить стоимость гаражей, сараев, бань, веранд, террас и прочих элементов, в расчет берется сума, затраченная на их строительство.

Все дополнительные строения должны быть узаконены, что отражается в техпаспорте и прочих бумагах, которые можно получить в БТИ

Шаг №7. Получение итоговой стоимости объекта

Перед тем как оценить дом самостоятельно при помощи специальных онлайн программ или без них, необходимо объективно рассмотреть недвижимость по всем предыдущим пунктам. В итоге суммируется стоимость:

  • Домовладения.
  • Вспомогательных построек.
  • Участка земли.

Подробнее о том, как оценить дом для продажи и какие документы для этого потребуются, расскажут специалисты АН «Колизей». Звоните, вы получите подробную консультацию по всем вопросам выгодной продажи или покупки недвижимости!

Как оценить стоимость дома

Определить стоимость дома – непростая задача. Если это нужно для продажи и покупки, можно попробовать сделать самостоятельно – проанализировать все предложения в округе, учитывая поправки на место, состояние и другие отличительные признаки. Или заказать независимую экспертизу стоимости у профессионалов. Рассказываем, как проводят такую работу в нашей компании.

Разберемся с терминами

Оценка для продажи или покупки – в этом случае речь идет об условной оценке. Потенциальный продавец или покупатель анализируют объявления о продаже аналогичных объектов и пытаются установить цену на свой дом. В процесс вмешиваются эмоции – хочется получить больше денег или купить дешевле.

Произвести оценку дома для получения отчета – это процесс объективной оценки, которую выполняет квалифицированный специалист по установленной методологии. Процесс регулируется законом – есть масса нормативных документов, которые должен учитывать эксперт.

Обратите внимание на тонкость – одно дело заказать оценку дома. Другое – получить оценку дома с участком. Это разные оценки, в итоге получатся разные суммы. Если для ипотечного кредита или других целей вам нужен отчет эксперта-оценщика – обращайтесь в нашу компанию, менеджеры уточнят детали и помогут сделать правильный выбор услуги.

Зачем заказывать оценку у эксперта

Экспертная оценка дома с участком требуется в массе случаев. Зачастую это связано с потребностью предоставить в государственные органы или банковские учреждения аргументированный отчет с указанной суммой за недвижимость.

  • Экспертная оценка нужна, если вы планируете оспорить сумму налога, которую начислили за имеющуюся недвижимость;
  • Такая оценка – обязательное требование банка при выдаче ипотечного займа;
  • Оценка загородной недвижимости потребуется в случае различных судебных споров;
  • Определение суммы уставного капитала – если планируется внести это имущество в собственность компании;
  • Берете в долг крупную сумму и предлагает дом в качестве залога? Для объективности процесса нужна экспертиза стоимости;
  • В случае наследства – для определения величины пошлины.

Вы можете заказать оценку, если планируете продать коттедж или другую недвижимость. Так вы узнаете реальную рыночную стоимость объекта и не прогадаете с ценой.

Кто проводит оценку

Будьте аккуратны при обращении за оценкой к риэлторам. Некоторые недобросовестные агенты недвижимости целенаправленно вводят в заблуждение покупателей и продавцов. Риэлтор не может провести «экспертизу» или «оценку». Он может лишь предположить рыночную стоимость, но это будет не объективная сумма, которая выявлена в результате экспертного исследования. Не путайтесь в терминах.

Документы, которые предоставят вам агенты по продаже недвижимости в результате их «оценки», нельзя использовать в суде или предоставить в банк. Разве что в агентстве работает сертифицированный эксперт – но такое обычно бывает только у крупных компаний. В остальном это оценочное суждение конкретного человека, а не легитимная экспертиза.

Современное законодательство выдвигает несколько требований к экспертам-оценщикам.

  • Специалист имеет профильное образование.
  • Оценщики состоят в саморегулируемом объединении – это некоммерческая профессиональная структура. Платятся взносы, экспертов контролируют. Члены таких СРО постоянно повышают и подтверждают свою квалификацию.
  • Оценщик прошел аттестацию.
  • Есть полис страхования гражданской ответственности – в случае с оценкой недвижимости минимальная сумму – 30 тысяч рублей.

Мы рекомендуем также обращать внимание на репутацию компании – давно ли организация работает на рынке, есть ли положительные отзывы клиентов. Насколько понятно и прозрачно построен процесс работу с клиентом.

Как заказать оценку дома с участком

Решили, что вам нужна оценка дома от специалиста? Следуйте инструкции:

  • Уточните, состоит ли компания в СРО, есть ли у эксперта страховой полис;
  • Проверьте репутацию компании;
  • Уточните стоимость оценки и срок ее выполнения;
  • Встретьтесь на объекте с экспертом, заключите договор, передайте нужные документы;
  • Через 2-5 дней получите экспертный отчет.

Список документов для экспертизы

Передайте оценщику следующие документы:

  • Правоустанавливающие бумаги – подтверждение права собственности на дом. Это может быть копия договора наследования, дарения, купли-продажи или ренты. Подойдет свидетельство о собственности.
  • Если есть обременения – включите договоры залога и другие в пакет документов.
  • Копию своего паспорта и копию паспорта владельца дома (если это разные люди).
  • Если дом зарегистрирован на юридическое лицо – нужна справка о балансовой стоимости.
  • Поэтажный план.
  • Экспликация (пояснения) к этому плану.
  • Если строительство дома еще не завершено – нужна проектная документация.
  • Кадастровый план.

Как оценить стоимость дома самостоятельно

Если вам нужна относительная стоимость дома – то есть сумма, за которую можно продать недвижимость, можете попробовать провести оценку самостоятельно. Используйте сравнительный метод оценки:

  1. Зайдите на сайты с объявлениями о продаже домов;
  2. Найдите там 10-20 объектов с похожими характеристиками – аналогичная площадь, расположение, примерная планировка и площадь участка;
  3. Придется обзвонить эти объявления и договариваться о просмотрах – так отсеиваются фиктивные объявления, которые агентства недвижимости публикуют для создания иллюзия среднерыночных цен;
  4. Нужна средняя стоимость квадратного метра всех домов сразу – складываете все ценники и все площади (площадь дома, не участка!). Делите общую сумму на общую стоимость.
  5. Умножаете площадь вашего дома на средний ценник.

Получается относительная средняя цена. Дальше нужно учесть факторы, которые повышают стоимость:

  • Ремонт не требуется, состояние объекта среднее – плюс 10% к стоимости;
  • Сделан дорогой ремонт – плюс 15%;
  • Дом построен менее, чем 5-7 лет назад – плюс 5-10%;
  • Дом кирпичный – плюс 3-5%;
  • Есть все удобства – плюс 10%.

И те, которые снижают ценник:

  • Дом построен из блоков – минус 5%;
  • Здание старше 10 лет – минус 5-15%;
  • Общая площадь меньше 50-60 метров – минус 1-3%;
  • Строительство не завершено – минус 50%;
  • Требуется ремонт дома – минус 30-50%;
  • Требуется замена коммуникаций – минус 10-15%.

Аналогичным образом стоит поступить и с ценой на земельный участок, только вместо квадратного метра в расчетах будет участвовать стоимость сотки. Прибавляйте к получившемуся среднему ценнику 5-10%, если:

  • Участок квадратной или широкой прямоугольной формы;
  • Транспортные развязки расположены близко, но не прямо у дома;
  • Есть асфальт на подъезде к дому от магистрали;
  • Дом построен на равнине;
  • Рядом есть водоемы и места отдыха.

Ценник уменьшается, если:

  • Площадь участка меньше трех соток;
  • Участок неправильной формы;
  • Участок разной высоты – т.е. расположен на холмистой местности, есть ступеньки и прочее;
  • Участок находится прямо у магистрали;
  • К дому нет дороги.
Читайте также  Что такое придомовая территория многоквартирного дома

Помните, вы получите относительную рыночную стоимость. Эксперт-оценщик проводит исследование разными методами, в том числе учитывает число совершенных аналогичных сделок. Оценка дома профессионалом намного эффективнее и точнее, чем самостоятельные попытки вычислить стоимость.

Оценка дома и земельного участка: порядок и особенности проведения процедуры

Городская и загородная недвижимость – наиболее часто продаваемые и сдаваемые в аренду объекты. Ежегодно юристы регистрируют сотни тысяч договоров купли-продажи, аренды и залога, оформляют наследство, осуществляют внесение собственности в качестве взноса в уставной фонд предприятий. Чтобы операция была выгодна для всех участников сделки, следует знать, как оценить стоимость дома и земельного участка и кому можно доверить эту процедуру.

Процедура оценки недвижимости

Оценка стоимости дома с участком – это комплекс работ, позволяющий определить реальную цену объекта недвижимости. При их проведении определяется стоимость:

  • земли,
  • дома,
  • расположенных на участке построек.

С детальной информацией о том, как происходит определение стоимости дома и земельного участка можно ознакомиться в статье «Оценка недвижимости».

Купить или продать дом с земельным участком, взять или сдать его в аренду, использовать в качестве залога невозможно без предварительного проведения оценки.

В соответствии со ст. 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 №135-ФЗ , нотариус не имеет права заверять договора, связанные с передачей права собственности на данный вид недвижимого имущества, без предварительного проведения оценки.

Для начала следует выяснить, как оценить дом с участком для продажи. Процедура существенно отличается от оценки квартиры или другой недвижимости, ведь эксперту приходится определять стоимость сразу двух объектов – земли и расположенного на ней дома.

Обращаем внимание на тот факт, что частные коттеджи могут быть оценены как с участком, так и без него. Кроме этого могут оцениваться расположенные на территории хозяйственные постройки.

Требования к оценщикам и стоимость их услуг

Стоимость оценки дома и земельного участка могут определять лица, имеющие соответствующие полномочия. Действующее законодательство Российской Федерации наделяет правом проводить оценку объектов недвижимости независимых экспертов. Это лица, которые:

  • имеют соответствующую лицензию;
  • являются членами профильного СРО;
  • имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.

Наличие этих документов дает эксперту право оценить дачу, коттедж или другой объект.

Саморегулируемая организация (СРО) – это некоммерческое объединение предприятий, созданное по территориальному или отраслевому признаку. Деятельность СРО контролируется государственными органами надзора.

Стоимость услуг оценщика определяется индивидуально. На формирование цены влияет ряд факторов, среди которых:

  • удаленность объекта недвижимости;
  • цели проведения оценки;
  • срочность выполнения работ и так далее.

Поэтому о том, сколько стоит оценка дома и земельного участка, следует спрашивать непосредственно оценщика, которому собственник недвижимости намерен доверить выполнение этой задачи.

Подробнее о формировании стоимости услуги читайте в статье «Независимая оценка недвижимости».

Процедура оценки дома и земельного участка

Процесс оценивания объекта недвижимости начинается с подачи заявки. Дальнейшую процедуру можно поделить на несколько этапов:

  • подготовительный: сбор данных;
  • изучение объекта;
  • расчетный;
  • заключительный: оформление документации.

На первом этапе проводится работа с клиентом. Выясняются цели проведения оценки, формируется пакет документов, оговариваются сроки и стоимость выполнения заказа. После согласования всех рабочих моментов заключается договор.

Затем владелец недвижимости может вызвать оценщика для осмотра объекта. Выехавший на место эксперт осматривает дом и другие имеющиеся на территории постройки, собирает о них информацию, документирует характеристики, делает фото.

В обязательном порядке проводится проверка дома на предмет наличия незаконных планировок.

Расчетный этап является самым трудоемким. При его выполнении учитываются все ранее обнаруженные факторы. Экспертам приходится не только детально изучить объект, но и сравнить его с аналогичными.

Оценка жилого дома с земельным участком производится с применением таких методов:

  1. Аналоговый. На основании анализа аналогичных сделок текущего года определяется цена. Такую методику обычно применяют при определении стоимости недвижимости, расположенной в пределах города. Принимаются во внимание инженерные коммуникации, наличие и удобство подъездных путей и другие факторы.
  2. Затратный. Эксперт определяет затраты, связанные с возведением или реконструкцией объекта. Метод обычно используют при установлении стоимости новых загородных коттеджей.
  3. Доходный. Методика чаще всего применяется при оценке коммерческой недвижимости. Цену объекта, подсчитанную с применением данного метода, можно считать стоимостью недвижимости с точки зрения потенциального покупателя.

Оценка дома и участка требует разносторонних подходов, поэтому экспертам приходится использовать комплексную методику, основанную на всех перечисленных методах.

Что учитывают эксперты при проведении оценки

Оценка загородного дома и участка требует проведения детального обследования объекта. В процессе выполнения работы оценщик фиксирует:

  1. Удаленность участка от населенного пункта или район его расположения, если дом находится в черте города.
  2. Наличие транспортного сообщения и время, необходимое для того, чтобы добраться до центральной части города (для загородных строений).
  3. Экологическую ситуацию в районе.
  4. Рельеф местности и качество земли.
  5. Состояние построек.
  6. Тип и этажность дома.
  7. Особенности строения: наличие балконов, террас и других архитектурных элементов.
  8. Расстояние до магазинов, аптек и других значимых объектов местной инфраструктуры.
  9. Уровень освещенности близлежащих территорий и прочее.

На основании этих данных проводится оценка загородной недвижимости или объектов, расположенных в черте города, о чем составляется соответствующий отчет.

Документы необходимые для проведения оценки

После заключения договора о проведении экспертной оценки объекта недвижимости собственник должен предоставить определенный пакет документов:

  1. Правоустанавливающую документацию: договора купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве, решение суда и другие бумаги.
  2. Технический и кадастровый паспорта (выдается БТИ).
  3. Кадастровый план участка.
  4. Паспортные данные или другое удостоверение личности собственника объекта недвижимости.

Если в предоставленных бумагах обнаружатся какие-либо расхождения, эксперт может попросить предъявить также выписку из ЕГРН.

Отчет о проведении оценки объекта недвижимости

Отчет об оценке земельного участка и расположенного на нем дома составляется в письменном виде.

В соответствии со статьей 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации”, требования к отчету устанавливаются органом, осуществляющим нормативно-правовое регулирование оценочной деятельности.

Документ с прошитыми и пронумерованными страницами (обычно их количество не превышает 30) заверяется подписью уполномоченного представителя фирмы, выполнившей оценку, и печатью компании.

В стандартном отчете содержатся:

  • сведения о заказчике и исполнителе;
  • данные о применяемых методиках оценки;
  • информация об исследуемом объекте;
  • анализ рынка недвижимости;
  • определение рыночной или ликвидационной стоимости;
  • правоустанавливающие акты (приложения).

Несколько отличается отчет, сделанный для банка с целью оформления ипотечного кредита. Он включает:

  1. Документы на земельный участок с домом.
  2. Фотографии, сделанные при осмотре территории и коттеджа (садового домика).
  3. Рыночную цену объекта.
  4. Ликвидационную стоимость. Эта величина используется для реализации имущества в случае невыполнения заемщиком взятых на себя обязательств.

Финансовые учреждения не настаивают, чтобы оценку проводили исключительно их специалисты. Если для проведения экспертизы привлекается оценщик, приглашенный клиентом, то к представленному отчету следует приложить документ о членстве в СРО, диплом о получении соответствующего образования, лицензию и страховой полис гражданской ответственности.

Определение стоимости земельного участка

Оценка земельного участка – это процедура, целью выполнения которой является определение стоимости того или иного надела.

Под земельным участком следует подразумевать часть поверхности земли, имеющую границы, которые зафиксированы в соответствующих документах. Участок имеет:

  • площадь,
  • правовой статус,
  • место расположения.

Эти и другие определяющие факторы отражаются в документах, подтверждающих право владения и распоряжения недвижимостью.

Оценку земельных участков обычно проводят для установления следующих видов их стоимости:

  • рыночной,
  • арендной,
  • залоговой,
  • инвестиционной.

Вид проводимой экспертной оценки зависит от целей, которые преследует владелец имущества.

Подробно о способах и методах определения стоимости земли можно узнать из статьи «Оценка стоимости земельного участка».

Жилая недвижимость: особенности оценки

Оценка коттеджа или другого объекта недвижимости проводится квалифицированными специалистами, имеющими соответствующее образование. В процессе работы ими применяются различные методы, позволяющие определить реальную стоимость жилья.

Под жилой недвижимостью подразумеваются объекты, предназначенные для постоянного или временного/сезонного проживания. К этой категории относятся:

  • комнаты,
  • квартиры,
  • частные дома,
  • таунхаусы,
  • коттеджи,
  • дачи.

Обычно услугу заказывают при оформлении договоров купли-продажи, страхования, аренды, для определения суммы налога и в ряде других случаев.

Оценка дачи практически не отличается от определения стоимости дома с земельным участком. Как и в первом случае, владельцу придется предоставить пакет документов, после ознакомления с которыми эксперт определит оптимальные методы исследования объекта.

После завершения всех этапов работ оценщик составляет и передает заказчику отчет.

Особенности проведения оценки коммерческой недвижимости

Под коммерческой недвижимостью подразумевают постройки, эксплуатация которых приносит прибыль владельцу. Это могут быть помещения различного назначения и площади. К данной категории относятся:

  • торговые объекты;
  • офисные площади;
  • производственные и складские помещения;
  • гостиницы и санатории;
  • объекты общественного питания.

Цели проведения оценки почти не отличаются от тех, которые преследуют владельцы жилых объектов. Но перечень этих целей дополняется задачами, характерными именно для данной категории.

Одна из главных задач – расчет арендной ставки организаций:

  • коммерческих,
  • бюджетных (для проведения тендера на право заключения договоров аренды).

Оцениваются также объекты незавершенного строительства с целью совершения с ними таких операций, как покупка, продажа или раздел имущества.

Читайте также  Как получить кадастровый паспорт на дом

Без наличия экспертной оценки не будет принято решение о переводе помещения из жилого в нежилой фонд.

Иногда возникает необходимость в принятии решения о реконструкции объекта, которая связана с изменением направления бизнеса. В этом случае тоже не обойтись без проведения оценки.

Оценочная стоимость недвижимости и операции с объектом

Оценочная стоимость объекта недвижимости – важная величина, без которой невозможен переход прав собственности или их приобретение.

Рыночная стоимость влияет на формирование цены, по которой нельзя продать, купить или сдать в аренду имущество. Поэтому точность ее определения имеет важное значение как для покупателя, так и для продавца.

Действующее законодательство Российской Федерации позволяет использовать недвижимость в качестве взноса в уставной фонд предприятия.

Провести процедуру невозможно без предварительного определения оценочной стоимости объекта. Этот показатель напрямую влияет на размер доли участия ее владельца в компании.

Не менее важное влияние оказывает оценка и на расчет налога на недвижимость. Ошибка в ее определении может привести к тому, что размер бюджетного отчисления будет либо завышен, либо занижен.

Кадастровая стоимость: способы выяснения величины

Кадастровая стоимость объекта недвижимости напрямую влияет на размер налога, уплачиваемый ее владельцем. Поэтому каждому необходимо знать, как можно ознакомиться с результатами оценки.

Источником информации может быть:

Можно также заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Сделать это можно в онлайн-режиме через сайт Росреестра.

Кадастровая стоимость дачного дома, коттеджа или другого объекта может быть предоставлена в качестве официального документа. Для его получения необходимо обратиться за выпиской в МФЦ, кадастровую палату или на сайт Росреестра.

В заключение

Оценка дома и земельного участка – процесс, который регламентируется действующим законодательством РФ. Это сложная процедура, выполнение которой необходимо доверять лишь экспертам. Только глубокие и разносторонние знания позволят квалифицированно оценить землю и расположенные на ней постройки.

4 thoughts on “Оценка дома и земельного участка: порядок и особенности проведения процедуры”

Примечательно что в последние года 3 кадастровая стоимость земельного участка выросла в разы по всей России. Хотя за эту цену не реально продать покупателям в большинстве случаев, зачем тогда подымать было? Не понятно.

От кадастровой стоимости зависит размер налога.

Чаще всего оценивают участок или квартиру перед ее продажей. Все объекты должны быть отображены на плане, это очень важно. Обращайтесь к оценщикам, они проведут все от начала и до конца.

Как правильно оценить стоимость земельного участка?

Приобретение недвижимости – явление не такое частое, поэтому к процессу покупки следует отнестись со всей ответственностью. Многие застройщики часто неоправданно завышают стоимость объектов. Согласно исследованиям, около 80% участков, выставленных в Москве и Московской области на продажу, имеют завышенную цену. Чтобы не переплачивать при покупке жилья, нужно уметь хорошо ориентироваться на рынке недвижимости.

Местоположение

Один из ключевых факторов в формировании цен на недвижимость – местоположение объекта и наличие неподалёку определённых строений: станции метро, детского сада, школы, больницы, продуктовых магазинов и развлекательных заведений. Не смотря на это, стоимость объекта может разниться, в зависимости от его индивидуальных характеристик, расстояния от центра города и т.д.

Чтобы определить стоимость загородного дома и прилегающего участка, можно воспользоваться несколькими методами. Одним из наименее затратных способов будет обращение в садовое товарищество. Этот метод потребует лишь затрату некоторого времени. Пообщайтесь с соседями понравившегося участка – часто такие беседы помогают приобрести важную информацию, о которой продавец может умалчивать.

Сезонность

Рынок недвижимости достаточно чутко реагирует на изменения в экономике, поэтому стоимость одного и того же земельного участка может часто меняться. Однако многие продавцы увеличивают стоимость земельного участка весной, ошибочно полагая, что этот сезон является пиком покупок. Из-за этого объект продаётся слишком долго, и цену в итоге приходится снижать.

Время года никак не влияет на стоимость земли, пренебрегать этим правилом никогда не стоит, вне зависимости от того, желаете вы приобрести участок, или выставляете его на продажу. На увеличение стоимости земли может повлиять наличие в окрестностях красивых пейзажей, озёр, рек, лесных или парковых зон.

Определение стоимости

Чтобы не ошибиться в стоимости земельного участка, приходится учитывать много различных факторов: его расположение, географические особенности, наличие необходимых коммуникаций, предназначение земли и т.д. Процесс определения реальной стоимости не так прост, поэтому если самостоятельно определиться с ценой не получается, лучше воспользоваться услугами специалистов. Профессиональные оценщики постоянно следят за динамикой сделок по купле/продаже земельных участков, и могут определить настоящую стоимость практически любого объекта.

На стоимость земли также оказывает влияние экологическое состояние территории, историческая значимость места. Земля, расположенная в экологически чистом месте, будет стоить дороже, нежели участок вблизи фабрики или завода. Большое значение в определении стоимости земельного участка играет наличие транспортной развязки.

Методы определения стоимости земли

Существует сразу несколько способов для того, чтобы определить стоимость земли: нормативный, сравнительный, затратный, доходный, распределительный, методы остатка и разбивки. Для определения различных видов стоимости применяются определённые методы. Так, для того, чтобы выяснить кадастровую стоимость участка, применяются сравнительный и доходный. Эти методы могут использоваться как по отдельности, так и в совокупности.

Стоимость земли во многом зависит от баланса спроса и предложения. Нужно сказать, что цена на землю может измениться в любой момент. В качестве яркого примера можно привести Сочи. Как только стало известно о том, что в Сочи пройдут Олимпийские игры, стоимость земли и недвижимости там поднялась сразу в несколько раз.

Как проводится оценка дома?

Рынок недвижимости в Украине с каждым годом растет. По информации портала недвижимости Kut.ua , в одном только Киеве в 2021 году насчитывается более 300 новостроек, а также 40 коттеджных поселков и таунхаусов, предлагающих жилье для приобретения. Некоторые из них находятся в процессе возведения, другие уже введены в эксплуатацию.

При этом стоимость квадратных метров в объектах сильно отличается. Цены зависят от типа постройки, города, района, техники строительства, площади, планировки, состояния и многих других факторов. Именно оценка недвижимости позволяет получить объективное и актуальное понимание ситуации.

Процедура определения стоимости частных домов на первичном и вторичном рынке имеет свою специфику, о ней и пойдет речь дальше.

Оценка дома – услуга, без которой не обойтись во многих случаях. Фактически, любые операции с недвижимым имуществом требуют расчета его рыночной стоимости экспертом-оценщиком.

Цели оценки дома могут быть следующие:

  • Переоформление права собственности после получения дома в наследство;
  • Проведение раздела имущества, согласно решения суда;
  • Получение кредита, залогом для которого выступает дом;
  • При продаже, получении в дар, обмене для расчета суммы налога.

Какие документы нужны для определения стоимости дома?

Расчет рыночной стоимости дома (домовладения) проводится экспертом-оценщиком согласно договора про оценку. Чтобы корректно оценить дом, требуется определенный набор документов.

Основные документы:

  • Правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения или свидетельство о праве собственности на дом, домовладение и пр.);
  • Техпаспорт БТИ на недвижимость;
  • Паспорта и ИНН владельцев недвижимости.

Дополнительно может понадобиться:

  • Государственный акт о праве собственности на земельный участок;
  • Извлечение с Госреестра вещных прав на недвижимое имущество.

Как определяется рыночная стоимость дома?

На практике оценщики пользуются двумя подходами:

  • Затратный. Рыночная стоимость дома равна всем затратам на его возведение, при этом высчитывается физический износ строения и отнимается от итоговой суммы.
  • Сравнительный. Стоимость дома определяется исходя из предложений относительно продажи аналогичных объектов в той же местности.

Расчет стоимости дома опирается на множество ценообразующих факторов: от его местоположения до наличия нужных коммуникаций.

Главные факторы оценки жилого дома:

  • Расположение (район, близлежащие постройки, транспорт);
  • Площадь земельного участка и его правовой статус (
  • Физическое состояние дома, материалы его изготовления;
  • Год постройки;
  • Инженерные коммуникации (газ, вода, канализация, свет, связь).

Если же речь идет о коттеджном поселке или городке, то на оценку также будут влиять внутренняя инфраструктура, удаленность от центра, состояние экологии, наличие придомового участка, охраны на территории и даже застройщик . Преимущества по каким-либо пунктам повышают ценность объекта, а значит, и его стоимость.

Что в результате получает Заказчик?

Итогом процедуры оценки дома является отчет об определении рыночной стоимости дома (домовладения), отражающий информацию по состоянию на момент оценки.

Отчет об оценке содержит сумму, в которую оценен дом, а также некоторые другие сведения:

  • Основные характеристики и исходные данные объекта оценки, а также цель оценки;
  • Описание окружения объекта оценки (расположение, близлежащие постройки и инфраструктура);
  • Описание применяемыхподходов и обзор рынка аналогичных объектов;
  • Расчет рыночной стоимости.

Этот документ заказчик может предъявить нотариусу, в суде, страховой компании, в банке, посольстве и прочих инстанциях.

Специалисты компании «Парето» оценят дом (домовладение) в кратчайшие сроки и предоставят экспертный отчет об оценке недвижимости.

Должность: директор, эксперт по оценке. Опыт работы 13 лет.
Эксперт по оценке бизнеса и нематериальных активов.
Специализация: Оценка недвижимого и движимого имущества, а также целостных имущественных комплексов, паев, ценных бумаг, имущественных прав и нематериальных активов.