Как определяется кадастровая стоимость дома

Как узнать стоимость недвижимости после государственной оценки

Рядовому гражданину непросто разобраться в тонкостях и значениях юридических норм. Очень часто возникают вопросы — как обычному человеку узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости. Мало кто знает, что получить эти сведения можно в том числе онлайн и совершенно бесплатно. Кроме того, вы всегда можете заказать расширенную выписку из уполномоченного органа — Единого Государственного Реестра Недвижимости (ЕГРН).

Россияне, так или иначе, периодически вынуждены сталкиваться с необходимостью определить кадастровую стоимость объектов недвижимости. Это обусловлено тем, что соответствующие органы государственной власти должны выполнять расчеты налоговых сборов, которые будут наложены на владельца конкретного объекта недвижимости. Таким образом, владелец замка и деревенской избы будут обязаны выплачивать денежные суммы различного объема.

Процедура эта, чаще всего, актуальна при различных манипуляциях с недвижимостью – покупка или ее продажа. Такой же процесс обязателен и в случае раздела и дарения недвижимого имущества.

Как определяется кадастровая стоимость недвижимости

В Российской Федерации кадастровой стоимостью объектов недвижимости занимается специальный орган — Росреестр. Эта служба дает рыночную оценку выбранного объекта имущества на основании определенных законодательством критериев.

Важно помнить, что в этом вопросе нет исключений — данные меры, согласно земельному праву РФ, являются обязательными к исполнению абсолютно для всех. В равной степени это относится и к объектам недвижимости, которые ограничены в обороте.

Для того, чтобы установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, нужно иметь сведения о следующих пунктах:

  • планировке выбранного объекта;
  • существующей поблизости объекта инфраструктуре;
  • доходность всего района (где расположен объект).

Мнение о том, что кадастровая стоимость квартиры в столице России увеличивается относительно количества ремонтных работ в районе, а также мероприятий по улучшению условий и санитарно-технического оснащения, не соответствует действительности. А обозначенные факторы являются вторичными.

Государство установило определенные нормы оценки всех видов недвижимости и обозначило перечень методологии процесса.

Кадастровая стоимость квартиры и участка: основные различия

Необходимо помнить, что землю, дом или квартиру оценивают несколько по-разному. Процедура определения оценки земельного участка включать в себя следующие мероприятия:

  • специалисты проанализируют рынок недвижимости, и конкретно – запрашиваемые земельные участки;
  • в результате анализа будет выявлена территория и ее поделят на кварталы и зоны
  • специалист, производящий оценку должен сформировать, а затем обосновать показатели стоимости для дальнейшей работы с объектом;
  • цена участков для каждой из условленных зон определяется оценщиком в отдельном порядке в рамках процедуры.

Полученные данные и конечный результат сотрудник, проводивший оценку фиксирует и вносит в базу Росреестра.

Как узнать кадастровую стоимость: документы на руки

Каждый гражданин Российской Федерации имеет право на получение информации о фактической кадастровой стоимости недвижимости бесплатно. Более того, он имеет законное право знать владельца или собственников недвижимости.

Заказ расширенной выписки из ЕГРН – это доступный вариант получения информации об интересующем объекте недвижимости. Такой документ пригодится не только для в целях купли-продажи, но и будет необходимым в случае судебной тяжбы. Узнать кадастровую стоимость недвижимости можно при помощи запросов или на сайте.

Например, нужно вычислить кадастровую стоимость недвижимости по адресу или по кадастровому номеру. Обращаемся с этими данными в Росреестр. Вам придется подождать некоторое время. В определенных случаях также требуется небольшая оплата, особенно, если вы хотите получить документы почтой.

Узнать кадастровую стоимость онлайн бесплатно

Если время поджимает, экономим его с помощью сети. На сайте Росреестра имеется специальный сервис проверки. С его помощью можно узнать в режиме онлайн кадастровую стоимость недвижимости. Эта услуга является бесплатной, а обращаться с сервисом довольно просто. Все, что Вам нужно – компьютер и Интернет.

Чтобы рассчитать кадастровую стоимость недвижимости через сервис на сайте Росреестра, имея в наличии адрес или кадастровый номер объекта, нужно:

  • с помощью Интернета открыть страницу официального сайта Росреестра;
  • найти на сайте меню «Кадастровая стоимость»;
  • в открывшемся окне ввести адрес интересующей недвижимости или номер кадастровый;
  • применить кнопку «Найти объект», после чего сервис выдаст имеющуюся информацию.

Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

1. Как узнать кадастровую стоимость объекта недвижимости онлайн?

Чтобы узнать кадастровую стоимость недвижимости онлайн, воспользуйтесь сервисом Росреестра — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Для этого достаточно ввести в специальное поле адрес объекта. Кадастровая стоимость будет указана на день последнего обновления базы.

Если же вас интересует кадастровая стоимость на какую-то определенную дату (например, на 1 января года — начало налогового периода) или вам нужен официальный документ, подтверждающий кадастровую стоимость, вам лучше взять выписку из Единого государственного реестра недвижимости ( ЕГРН ).

2. Как получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости?

Заказать выписку из ЕГРН можно онлайн, лично или по почте. Готовится она в течение 3 рабочих дней* со дня регистрации заявления. Получить готовый документ можно на e-mail в виде файла, содержащего электронную подпись , или на бумажном носителе — в этом случае выписку направят почтой. Забрать документ на бумажном носителе лично можно только в том случае, если заявление вы подали лично. Способ получения указывается в заявлении.

Онлайн

Чтобы заказать выписку из ЕГРН онлайн, воспользуйтесь сервисом «Получение выписки из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости» на сайте Росреестра. Вам понадобится кадастровый номер объекта недвижимости.

Лично

Обратитесь в любой центр госуслуг «Мои документы» в Москве. При себе нужно иметь документ, удостоверяющий личность.

Обратите внимание, в Москве в офисах Росреестра подать заявление на получение выписки из ЕГРН лично нельзя.

По почте

Отправьте запрос почтовым отправлением на адрес любого офиса Росреестра.

Доставка документов почтой в этот срок не входит.

3. На что влияет кадастровая стоимость?

Кадастровая стоимость — это полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов в соответствии с Российским законодательством. Физическим лицам важно знать ее, так как она используется в качестве налоговой базы для:

  • земельного налога;
  • налога на имущество физических лиц (в большинстве регионов ).

4. Как определяют кадастровую стоимость?

Кадастровую стоимость недвижимости определяют:

  • в процессе кадастрового учета — когда объект недвижимости только появляется (например, сдается в эксплуатацию дом) или когда меняются его характеристики, влияющие на стоимость (например, после продажи части участка земли);
  • в результате Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — старый, и Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» — новый, он вступил в силу в январе 2017 года.

С 1 января 2017 года до 1 января 2020 года действует переходный период. То есть в этот период пересмотр кадастровой стоимости и установление кадастровой стоимости в отношении ранее не учтенных объектов недвижимости производятся по старым правилам, а вот провести новую государственную оценку можно только по новым.

В общих чертах процедура проведения государственной кадастровой оценки по обоим законам одинаковая. Росреестр по заказу исполнительного органа государственной власти субъекта России (в Москве — Департамента городского имущества) формирует перечень объектов недвижимости, которым необходима оценка. Списки получают оценщики., которые проводят оценку объектов. Как только готов отчет об оценке этих объектов, Росреестр включает его в фонд данных государственной кадастровой оценки и размещает у себя на сайте на 20 дней. В течение этого времени любой желающий может внести свои замечания к проекту. С учетом этих замечаний оценщиками составляется итоговый отчет.

Разница заключается в основном в следующем:

  • по новому закону при снижении индекса цен на рынке недвижимости на территории региона на 30% и более может быть проведена внеплановая государственная кадастровая оценка;
  • по старым правилам оценку проводили частные оценщики, которых на конкурсной основе отбирал заказчик. Их деятельность также контролировала саморегулируемая организация оценщиков. По новым — специально созданные постоянно функционирующие бюджетные учреждения субъектов России;
  • по новым правилам период общественного обсуждения проекта отчета об определении кадастровой стоимости, в рамках которого каждое заинтересованное лицо может подать замечания оценщику, увеличивается с 20 до 60 дней.

«>государственной кадастровой оценки — когда по заказу государственных органов объекты недвижимости на определенном участке оценивают методами массовой оценки (объект может быть оценен индивидуально только если для массовой оценки недостаточно данных).

5. Как часто проводится государственная кадастровая оценка?

Очередная государственная кадастровая оценка проводится через 4 года с года проведения последней государственной кадастровой оценки, в городах федерального значения, в том числе в Москве, в случае принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения — через 2 года.

При этом, например, если кадастровая стоимость вашей московской недвижимости была установлена в результате государственной кадастровой оценки в 2018 году, а в 2019-м вы ее оспорили, срок до момента проведения следующей оценки будет отсчитываться с 2018 года, а не с 2019 года.

6. Как узнать, какие сведения использовались для проведения кадастровой оценки?

Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Ознакомиться с ними можно онлайн на сайте Росреестра, на сайте mos.ru или на сайте государственного бюджетного учреждения города Москвы «Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования».

Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать кадастровый номер объекта недвижимости.

В Городской центр имущественных платежей и жилищного страхования можно также обратиться с запросом о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости объектов недвижимости, расположенных на территории Москвы. Направить запрос можно:

  • онлайн, на сайте Городского центра имущественных платежей;
  • онлайн, на mos.ru;
  • почтовым отправлением в адрес ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования»: 119049, Москва, ул. Б. Якиманка, д. 38;
  • лично, придя по адресу: Москва, ул. Кожевническая, д.1, стр.1.

7. Можно ли оспорить кадастровую стоимость?

Если вы считаете, что кадастровую стоимость установили, опираясь на недостоверные сведения, либо считаете, что в результате кадастровой оценки стоимость вашей недвижимости была завышена по сравнению с рыночной, вы можете потребовать ее пересмотра в сторону уменьшения.

Кадастровая стоимость недвижимости

Далеко не каждый владелец жилой недвижимости всерьез задумывается о кадастровой стоимости своей квартиры или дома, полагая что изменения в учете объектов недвижимости его лично не коснуться. В реальности ситуация такова: основная задача установления кадастровой стоимости недвижимости — определить налогооблагаемую базу по налогу на недвижимость, как для юридических лиц, так и для граждан. Вся ваша недвижимость: квартира и коттедж, дачный домик и прочие постройки, относимые к недвижимому имуществу физического лица облагается налогом, базой для исчисления которого является кадастровая стоимость объекта.

Кадастровая стоимость определяется и устанавливается в процессе государственной кадастровой оценки. Определяется она методом массовой оценки объектов недвижимости на основании рыночной информации и характеристик оцениваемой недвижимости.

Хотите узнать, как снизить кадастровую стоимость земли или объекта недвижимости? Обращайтесь к нашим оценщикам за бесплатной консультацией

ФЗ-135 от 29 июля 1988 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» дает определение государственной кадастровой оценки. Согласно законодательству, она включает:

  • принятие решение о проведении гос. кадастровой оценки
  • формирования перечня объектов оценки
  • отбор оценочных компаний для проведения работ
  • заключение договоров с оценщиками на проведение государственной кадастровой оценки
  • определение кадастровой стоимости объектов
  • составление отчета об оценке
  • экспертизу отчета об оценке
  • утверждение результатов определения кадастровой стоимости
  • внесение результатов в госреестр

При проведении такой кадастровой оценки недвижимости никто не будет учитывать его особенности, индивидуальные характеристики. Например, если квартира находится в доме, который расположен на окраине города далеко от транспортных развязок и остановок общественного транспорта, да еще на первом этаже, плюс жилье с имеет проходные комнаты, вы вряд ли сможете продать его по цене аналогичной по площади квартиры, которая находится в центре города. Но их кадастровая стоимость, из которой рассчитывается налог на недвижимость, может быть одинаковой.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены:

  • физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
  • юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц;
  • органами государственной власти, органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Как определить кадастровую стоимость своей недвижимости?

Эта информация находится в открытом доступе. Справку о кадастровой стоимости своей квартиры или дома можно получить на сайте rosreestr.ru в электронном виде, либо заказать бумажный вариант справки.

Если вы проверили кадастровую стоимость своего жилья и убедились в том, что она не соответствует реальной рыночной, у вас есть возможность оспорить кадастровую стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут оспариваться не только собственником жилья, но также и органами госвласти, органами местного самоуправления, если недвижимость находится в муниципальной или государственной собственности. Оспаривание производится в судах, либо в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Обратит внимание! Для физических лиц предварительное обращение в комиссию не является обязательным! Владелец недвижимости физлицо может сразу обращаться в суд с заявлением, на рассмотрение которого законодательство отпускает не более 2-х месяцев.

Однако, если вы решили оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости в суде, вам потребуется положительное экспертное заключение в отношении отчета об оценке, который составляется независимым оценщиком (или оценочной компанией). Оценщик должен установить рыночную стоимость вашей квартиры, дачи или дома на ту дату, на которую установлена оспариваемая кадастровая стоимость объекта недвижимости.

Возможность оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии предусмотрена статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ и порядком создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.03.2012 № 263.

Заявление о пересмотре кадастровой стоимости нужно подать не позднее чем в течении пяти лет, после внесения объекта в госкадастр оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости.

Какие документы необходимо приложить к заявлению:

кадастровая справка о кадастровой стоимости, где содержатся данные о результатах определения кадастровой стоимости

заверенные нотариусом правоустанавливающие документы на объект недвижимости

отчет об оценке

положительное заключение экспертизы отчета об оценке

После того как заявление у вас приняли, его должны рассмотреть в течении одного месяца. Если заявление не принято, решение комиссии можно оспорить в судебном порядке.

В Комиссиях кадастровая стоимость может быть оспорена по следующим основаниям:

  • недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
  • установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.
  • Для обращения в Комиссию необходимо оформить заявление о пересмотре кадастровой стоимости .

Образец заявления о пересмотре кадастровой стоимости

К заявлению должны быть приложены соответсвующие документы, без них заявление не примут. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости рассматривается комиссией в течение одного месяца с даты его поступления.

Скачать примерную форму заявления

Для юридических лиц .doc

Для физических лиц .doc

Что дальше?

Если все прошло гладко, и кадастровая стоимость вашего дома, квартиры, дачи изменилась, а сведения поступили в госреестр, налог на недвижимость будет взиматься уже с новой, измененной кадастровой стоимости начиная с налогового периода когда вы подали заявление на пересмотр.

В постановлении Пленума Верховного Суда от 30.06.2015 №28 разъясняются некоторые вопросы, которые могут возникнуть в процессе оспаривания кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Отметим, что если вы обратились в суд за пересмотром кадастровой стоимости, то суд имеет право установить иной размер рыночной стоимости недвижимости, чем указанный в вашем заявлении, на основании имеющихся в деле доказательств.

Владелец недвижимости может обратиться за пересмотром её кадастровой стоимости не только в том случае, если по результатам оценки она может быть снижена, но и в случае допущения технических ошибок, либо недостоверных сведений в данных кадастрового учета.

Как часто проводится государственная кадастровая оценка? Законодательством установлено, что кадастровая оценка проводится не чаще одного раза в течении трех лет, в городах федерального значения — не чаще одного раза в течении двух лет и не реже одного раза в течении пяти лет с момента проведения предыдущей.

Кадастровая стоимость недвижимости — величина не статичная. Она пересматривается, следовательно владельцу жилья и налогоплательщику налога на недвижимость придется также, неоднократно пересматривать кадастровую оценку, если у него возникают сомнения в её адекватности.

Определение и пересмотр кадастровой стоимости – по новым правилам

Новый закон изменит периодичность переоценки кадастровой стоимости недвижимости. В случае ошибки заявление о ее исправлении придется подать сначала в учреждение, сотрудники которого ее допустили. Но стоимость смогут не только понизить, но и повысить. При этом вопрос о начале применения пересмотренной стоимости остается открытым

Правовое регулирование вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости в условиях меняющегося законодательства

Несмотря на видимую шаблонность вопросов определения и пересмотра кадастровой стоимости, законодательство в данной сфере постоянно меняется. Сегодня эти вопросы регулируются двумя законами: Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке». 24 июля Совет Федерации одобрил новый закон, который изменит отстроенную систему определения и пересмотра кадастровой стоимости 1 .

До 2020 г. субъект РФ имел право самостоятельно решить, по правилам какого закона проводить оценку недвижимости. С 1 января 2020 г. все субъекты должны при проведении государственной кадастровой оценки (далее по тексту – ГКО) руководствоваться Законом «О государственной кадастровой оценке», а Закон «Об оценочной деятельности» применяется только при пересмотре кадастровой стоимости, которая была рассчитана по его правилам. С момента вступления в силу нового закона, которым вносятся поправки в эти акты, механизмы определения и пересмотра кадастровой стоимости будут работать по новым правилам.

Изменение процедуры определения кадастровой стоимости

Определение кадастровой стоимости – процедура трудоемкая. На нее уполномоченные организации тратят не меньше полугода. Законодатель выделяет три основных этапа ГКО:

1. Принятие решения о проведении ГКО.

2. Проведение оценки, подготовка отчета (с учетом подачи замечаний на предварительный отчет и согласовательных процедур).

3. Утверждение результатов ГКО.

Текущее законодательство устанавливает, что переоценка должна проводиться не чаще одного раза в три года (в городах федерального значения – не чаще одного раза в два года) и не реже одного раза в пять лет. Новый закон предусматривает иную периодичность проведения ГКО – один раз в четыре года (в городах федерального значения – один раз в два года). Это правило вступит в силу с 1 января 2022 г. в отношении земельных участков и с 1 января 2023 г. в отношении иных объектов недвижимости. Отмена максимальных и минимальных сроков периодичности проведения ГКО призвана уравнять все субъекты, так как в некоторых одинаковых по статусу субъектах оценка проводится чаще, чем в других.

В действующем законодательстве отсутствует ответственность за нарушение сроков проведения ГКО, и в некоторых субъектах они серьезно нарушаются. Так, в Самарской области последняя переоценка объектов капитального строительства была проведена еще в 2013 г. Справится ли новый закон с данной проблемой – покажет время.

Полномочия по определению кадастровой стоимости все так же возложены на специально созданные бюджетные учреждения, подотчетные Росреестру. Но новый закон существенно расширяет полномочия ГБУ как на стадии проведения ГКО, так и при пересмотре кадастровой стоимости.

Новые положения вводят персональную ответственность руководителя бюджетного учреждения за принимаемые учреждением решения. Тем не менее эта норма является своего рода полумерой, так как персональная ответственность привязана только к принятию решений об исправлении ошибок при проведении ГКО и не касается решений по пересмотру стоимости на основании установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Исправление ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости: как есть и как будет

Ошибки, допущенные при проведении ГКО, – явление частое. Это подтверждается в том числе огромным количеством споров по пересмотру кадастровой стоимости. Но даже несмотря на наличие в законодательстве классификации ошибок (технические и методологические), нередко доказать их проблематично. В случае технической ошибки (учтены неверные характеристики объекта, допущена опечатка, арифметическая ошибка) сложностей при исправлении не возникает – кадастровая стоимость пересчитывается бюджетным учреждением. Но доказать методологическую ошибку крайне сложно из-за специфики проведения ГКО. Ожидаемого результата порой проще добиться через установление кадастровой стоимости в размере рыночной в судебном порядке, так как именно в этом случае учитываются все индивидуальные особенности объекта.

Сегодня с заявлением об исправлении ошибки могут обратиться физические и юридические лица, права которых затронуты определением кадастровой стоимости. В случае обнаружения ошибки стоимость может изменяться только в сторону понижения.

Согласно новым правилам с заявлением может обратиться любое лицо. Также ошибка может быть исправлена без заявления – по инициативе уполномоченного органа. Кроме того, с момента вступления в силу новых положений кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону не только понижения, но и повышения. В первом случае стоимость будет применяться с начала действия первоначальной кадастровой стоимости, во втором – со следующего года. Также при выявлении ошибок у ГБУ появляется обязанность проверить иные (смежные, соседние, однотипные) объекты на наличие подобных ошибок. Эта обязанность, в случае если механизм исправления методологических ошибок будет работать, может усовершенствовать данную процедуру. Но для правообладателей объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых будет автоматически пересчитана, этот опыт может быть как позитивным – в случае снижения стоимости, так и негативным – в случае ее повышения.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: ГБУ или суд?

В действующей модели пересмотра кадастровой стоимости законодатель постепенно уходит от обязательного досудебного урегулирования спора о величине кадастровой стоимости. Текущая редакция Закона «О государственной кадастровой оценке» предусматривает право субъекта формировать Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Росреестре. А заинтересованное лицо имеет право обратиться напрямую в суд, минуя комиссию. Возврат к досудебному административному механизму установления кадастровой стоимости в размере рыночной мы видим в новом законе.

В процессе разработки и принятия законопроекта самым дискуссионным был вопрос о процедуре установления кадастровой стоимости в размере рыночной, которая в первоначальной редакции была полностью делегирована сотрудникам ГБУ. Предусматривалась возможность оспорить в суде решение учреждения об отказе в пересмотре кадастровой стоимости по формальным основаниям – без заявления требований об установлении стоимости в размере рыночной. Конечная редакция законопроекта предоставила заявителю право на пересмотр стоимости в суде, но только после рассмотрения соответствующего заявления ГБУ.

Для применения нормы о делегировании полномочий по рассмотрению заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной сотрудникам ГБУ установлен переходный период – до 1 января 2023 г. В течение этого периода высший исполнительный орган субъекта может принять решение о переходе на новые правила оспаривания кадастровой стоимости. Если такое решение он не примет – до 1 января 2023 г. будет действовать порядок, предусмотренный текущим законодательством (т.е. оспаривание кадастровой стоимости в комиссии и/или суде).

Разработчики законопроекта административный механизм пересмотра кадастровой стоимости по исправлению ошибок и установлению ГБУ кадастровой стоимости в размере рыночной позиционируют как более совершенный и эффективный. Как будет работать новый механизм – пока неясно. Но, учитывая, что решения по заявлениям о пересмотре кадастровой стоимости будут принимать сотрудники того же бюджетного учреждения, что проводит ГКО и несет ответственность за допущенные при ее проведении ошибки, вопрос об эффективности, беспристрастности и объективности подобного административного механизма остается открытым.

Тонкости применения пересмотренной кадастровой стоимости

С 1 января 2019 г. существует противоречие между нормами Налогового кодекса и оценочного законодательства в части даты начала применения для целей налогообложения оспоренной кадастровой стоимости. Налоговый кодекс говорит, что пересмотренная стоимость должна применяться с начала действия кадастровой стоимости, которая была предметом оспаривания (ч. 15 ст. 378.2, ч. 2 ст. 403, ч. 1.1 ст. 391 НК РФ). Тогда как законодательство об оценочной деятельности указывает на применение пересмотренной стоимости с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая это противоречие, при исполнении решений об изменении кадастровой стоимости могут возникать проблемы, так как Росреестр при внесении обновленных сведений в ЕГРН руководствуется нормами Закона «О государственной кадастровой оценке», а налоговые органы рассчитывают налоговую базу в соответствии с данными ЕГРН.

Надежды, что новый закон устранит противоречие, не оправдались. В п. 6 ч. 2 ст. 18 Закона «О государственной кадастровой оценке» (в ред. законопроекта) перешла формулировка о применении оспоренной кадастровой стоимости с 1 января года подачи соответствующего заявления в ГБУ.

Более того, авторы законопроекта решили пойти дальше. В документе разъяснен период действия оспоренной стоимости для арендаторов государственного и муниципального имущества, арендная плата за которое исчисляется исходя из его кадастровой стоимости: при установлении стоимости в размере рыночной арендная плата за предшествующие периоды не изменяется.

1 Законопроект № 814739-7 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования государственной кадастровой оценки».

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Жилищный вопрос, а также коммунальные платежи и их оплата были и остаются наиболее популярными темами для всеобщего обсуждения. Для быстрого решения данных проблем необходимо знать размер кадастровой стоимости дома. Эта информация доступна для каждого пользователя интернета, достаточно ввести адрес в поиск на сайте государственного реестра.

Что такое кадастровый паспорт

В пакете необходимых документов на недвижимую собственность, кроме свидетельства на право обладания, требуется также иметь кадастровый паспорт на квартиру, дом, участок земли и пр. Его внешний вид похож на личный паспорт гражданина. В нём содержатся исчерпывающие данные об объекте, даже точные координаты на местности.

Кадастровый паспорт является гарантией законности размещения дома или участка в указанном месте и свидетельствует о его официальной регистрации в государственном реестре. Кадастровую стоимость объекта также можно найти в этом документе.

Кадастровая стоимость — это размер стоимости дома или другого недвижимого объекта, рассчитанный независимыми государственными экспертами.

Сотрудники, которые определяют действительную кадастровую стоимость жилища, являются независимыми лицами. Их кандидатуры назначаются в ходе конкурса, который проводится органами местного самоуправления. Непосредственная оценка производится по определённым правилам.

Методика расчёта кадастровой стоимости выбирается лично экспертами. Если владелец дома не согласен с выбранной методикой, он может официально оспорить её в течение трёх месяцев. Для этого нужно подать соответствующее заявление в местные органы самоуправления.

Формула расчёта налога на землю опирается на кадастровую стоимость, которая официально приравнивается к рыночной цене на конкретную недвижимость.

Если владелец недвижимой собственности не согласен с размером земельного налога, необходимо подать жалобу. Плановая переоценка кадастра производится с интервалом в 3 — 5 лет.

Как получить справку о кадастровой стоимости

Чтобы удостовериться, правильно ли начисляется государственный налог на недвижимость, необходимо узнать точный размер кадастровой стоимости данного объекта. Чаще всего владельцы имущества лично посещают кадастровую палату. При посещении необходимо иметь при себе необходимые документы:

  1. Удостоверение о правах собственности.
  2. Заявление на выдачу справки о кадастровой стоимости.
  3. Чек об оплате данной процедуры.

Время на подготовку нужного документа не превышает семи рабочих дней. Полученная справка содержит следующую информацию:

  • кадастровый номер на недвижимость;
  • кадастровая стоимость объекта;
  • дата её определения;
  • утверждения;
  • внесения в государственный реестр;
  • особые отметки.

Если хозяин дома имеет кадастровый паспорт в бумажном исполнении, нужная информация также содержится на его страницах в полном объёме.

Как рассчитывается кадастровая стоимость дома

Налогоплательщики заинтересованы в том, чтобы величина кадастровой стоимости была пониже. Многих владельцев недвижимого имущества интересует, как рассчитать кадастровую стоимость дома, квартиры или земельного участка.

Государственное оценивание проводилось в массовом порядке в сжатые сроки. При этом вполне вероятно, были допущены различные ошибки и неточности. У каждого гражданина имеется неотъемлемое право на обжалование результатов в арбитражных судах или специальных комиссиях, созданных при территориальных органах государственного реестра.

Известно, что кадастровая стоимость жилища — это величина довольно приблизительная. Рассчитывать её величину призваны сотрудники Федеральной Службы картографии и кадастра (кадастровой палаты). Считается, что полученные данные максимально приближены к рыночной цене на данный объект.

Определение кадастровой стоимости осуществляется государственными служащими на основании требований Земельного кодекса Российской Федерации и актов местного самоуправления. Посчитанный размер напрямую зависит от следующих факторов:

  1. Месторасположения данного объекта недвижимости.
  2. Уровня рыночных цен.
  3. Площади конкретного земельного участка.
  4. Вида разрешённого использования.
  5. Категории земель, на которых размещён дом или земельный участок.

Несмотря на введение в жизнь новых правил, многие собственники недвижимости не совсем чётко представляют, в каком размере они обязаны платить налоги.

В соответствии с действующим законодательством, кадастровая стоимость определяется двумя методами:

  • моделирование (массовая оценка);
  • рыночная оценка (индивидуальная).

При массовом оценивании возникают большие затруднения, когда нужно определить кадастровую стоимость незавершённого строительства. Данные размеры исчисляются при помощи методов индивидуального оценивания.

Описание методов кадастровой оценки

При выборе наиболее приемлемого способа оценивания, работники кадастровых служб (оценщики) пользуются следующими подходами:

  1. Сравнительным.
  2. Доходным.
  3. Затратным.

Чаще всего используется сравнительная методика оценивания, чтобы максимально приблизиться к рыночным показателям. Нередки случаи, когда в одном и том же регионе в различных населённых пунктах рыночные цены на недвижимость сильно отличаются друг от друга. Соответственно и величины кадастровой стоимости также должны различаться.

Основные факторы, оказывающие влияющие на величину кадастровой стоимости жилых объектов:

  1. Характеристика сегмента — коммерческий, жилой.
  2. Расположение дома — степень удалённости от центра города, посёлка, железнодорожного вокзала, станции.
  3. Возраст строительного объекта (год постройки).
  4. Материалы изготовления несущих стен дома.
  5. Площадь строения и пр.

Независимый оценщик имеет право на самостоятельный выбор методики расчёта кадастровой стоимости в соответствии с федеральными стандартами оценивания.

Перед началом работ собственник имеет право поинтересоваться аттестацией инженера. Эти данные содержатся в государственном реестре. В данном документе также размещена информация о стоимости услуг каждого оценщика.

Возможен ли пересмотр кадастровой стоимости?

Кадастровая стоимость является основой для расчёта налоговой ставки на недвижимое имущество. Её величина также влияет на арендную плату за жильё. При завышении кадастра арендная плата соответственно повысится.

Владельцам домов, квартир, земельных участков и пр. рекомендуется внимательно ознакомиться с данными государственного реестра, чтобы при выявлении неточностей отстаивать своё право на пересмотр расчётов.

Решение проблемы с завышенными кадастровыми показателями имеет два пути. Чтобы обжаловать определение размера кадастровой стоимости, следует обратиться в комиссию местных органов самоуправления или в арбитражный суд.

В заявлении указывается о выявленном факте завышения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости. Гражданин имеет право подать жалобу в комиссию по рассмотрению споров не позднее, чем шесть месяцев, начиная с даты проведения оценивания.

Подобные проблемы стали возникать в результате введения нового налогового кодекса. В его тексте говорится о пересмотре кадастровой стоимости и увеличении ставки налога на недвижимое имущество. По сути, здесь объединяются налоги на имущество и землю.

Получается, при уплате налогов за единый объект, в который входят одновременно дом с землёй, цена будет рассчитываться из двух сумм с учётом обеих кадастровых стоимостей. При действии предыдущих правил расчёта налог за землю брался по кадастру, а за дом хозяин платил исходя из минимальной инвентаризационной базы.

Что нужно предпринять при выявлении завышенного кадастра?

В соответствии с действующим законом «Об оценочной деятельности», следует обратиться в Кадастровую палату с составленным заявлением о том, что требуется перерасчёт кадастровой стоимости конкретного недвижимого объекта. В этом государственном органе созданы специальные рабочие группы для решения всевозможных споров по кадастрам. Законными основаниями для осуществления пересмотра являются следующие пункты:

  • ошибочные данные об объекте (недвижимости или земле), используемые при расчётах;
  • при определении кадастровой стоимости дата была неактуальна, не учитывалась рыночная стоимость на текущее время.

Законом предусмотрено, что время рассмотрения подобных жалоб в досудебном порядке длится почти шесть месяцев.

Помощь квалифицированных юристов

Что означает оспаривание кадастра в арбитражном суде? В суд необходимо обратиться не позже трёх месяцев после того, как была выявлена завышенная кадастровая стоимость данного объекта. При помощи опытных юристов, которые изучат возникшую проблему, определят, стоит ли заниматься этим вопросом, домовладелец составляет исковое заявление, текст которого будет направлен на получение максимально эффективного результата в его пользу.

Обращаться в суд имеет смысл только после того, как было составлено обращение в комиссию по земле. При неполном комплекте документов арбитражный суд вправе отклонить поданное заявление.

Кадастровая стоимость квартиры: что это и на что влияет?

Давайте для начала проясним, что такое кадастровая стоимость квартиры и зачем она вообще нужна.

Для чего нужна кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость квартир и других объектов недвижимости в первую очередь была введена для расчета налогов. Использовавшаяся ранее инвентаризационная стоимость недвижимости была намного ниже рыночной. Фактически это была стоимость материалов на момент строительства объектов, умноженная на поправочные коэффициенты. Часто она не соответствовала реальной стоимости объекта. Такое положение вещей было выгодно владельцам недвижимости, но невыгодно государству.

Кадастровая цена на некоторые старые объекты недвижимости в центре Москвы оказалась в десятки раз выше старой инвентаризационной. Соответственно, должны увеличиться и суммы налоговых выплат, но не сразу, а постепенно. Подробнее об этом вы узнаете в конце статьи. Но в любом случае, уравнивать квартиры в центре Москвы и квартиры на окраине небольшого городка было в какой-то степени несправедливо.


Современный жилой дом — это что-то гораздо большее, чем сложенные в единую конструкцию стройматериалы. В этом отношении переход с инвентаризационной стоимости на кадастровую вполне логичен. Хороший пример — UP-квартал «Римский».

Рыночная стоимость недвижимости в чистом виде — цифра неточная и подверженная частым и довольно резким колебаниям. Для расчета налогов нужна более стабильная, четко фиксируемая на продолжительные отрезки времени величина. Поэтому и была введена кадастровая стоимость. Она рассчитывается по определенной методике, и её значение должно примерно соответствовать рыночной цене. На практике не все так гладко, но это проблема вполне разрешимая, но об этом — чуть позже.

Итак, кадастровая стоимость — это денежная сумма, в которую оценивает государство вашу квартиру. Информация о кадастровой стоимости объектов недвижимости содержится в Едином государственном реестре недвижимости. Таким образом, чтобы узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу, нужно обратиться в Росреестр.

Величина кадастровой стоимости и её пересмотр

Самый простой способ узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу — воспользоваться сайтом Росеестра. Вам нужен раздел «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки». Вы можете узнать не только кадастровую стоимости объекта, но и получить отчет об определении этой стоимости.

Случаи, когда величина кадастровой стоимости кажется владельцам объектов недвижимости неадекватной, далеко не редки. Проблемой является завышенная кадастровая стоимость, так как она влечет за собой необходимость платить большие суммы налогов и различных сборов, чем это на самом деле необходимо.

Есть два способа оспорить размер кадастровой стоимости:

обратиться в комиссию по переоценке при управлении Росреестра;

обратиться в суд.

Нужно отметить, что во многих случаях вопрос решается в пользу владельцев объектов недвижимости, поэтому, если кадастровая стоимость квартиры кажется вам завышенной, имеет смысл добиваться её пересмотра. Физические лица могут выбрать любой способ, а вот юридические лица в некоторых случаях могут обратиться в суд только после того, как комиссия не стала пересматривать кадастровую стоимость.

Существуют разные причины узнать узнать кадастровую стоимость квартиры по адресу или кадастровому номеру. Кадастровая стоимость может быть неплохим ориентиром при определении рыночной стоимости объекта или, например, величины арендной платы. Но главное предназначение кадастровой стоимости — расчет налогов и различных сборов при операциях с недвижимостью.

Расчет налога

Рассчитать налог на объект недвижимости очень просто. На сайте Федеральной налоговой службы есть «налоговый калькулятор», но нужно знать кадастровый номер объекта.

Ставка налога на жилые дома и жилые помещения (квартиры, комнаты) осталась такой же, как и в период использования инвентаризационной стоимости — 0,1% (для объектов с кадастровой стоимостью более 300 миллионов — 2%, но таких квартир не так уж и много).

Власти муниципальных образований и городов Москвы , Санкт-Петербурга, Севастополя имеют право корректировать ставку налога (0,1%): уменьшить вплоть до 0% или увеличить более, чем в 3 раза.

Переход на налогообложение на основе кадастровой стоимости происходит постепенно, в течение 5 лет с момента введения новых правил расчета налогов в регионе. Для этого используется увеличивающийся каждый год понижающий коэффициент. За счет него сумма налога будет равномерно расти, постепенно двигаясь от величины, рассчитываемой на базе инвентаризационной стоимости, к величине, рассчитываемой на базе кадастровой стоимости квартиры.