Многоквартирный дом это

Многоквартирный дом

Многоквартирный дом — здание, в котором в собственности физических и юридических лиц находятся квартиры, комнаты и коммерческие помещения.

Содержание

Многоквартирный дом с юридической точки зрения

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. [1]

Многоквартирный дом состоит из:

  • жилых помещений(квартир или комнат, если это общежитие, помещения могут принадлежать на праве собственности как физическим так и юридическим лицам — частным или государственным организациям или Департаменту Жилищной Политике и Жилищного Фонда г. Москвы).
  • нежилых помещений (как правило помещения, расположенные на первых этажах зданий, и принадлежащие Департаменту Имущества Города Москвы — ДИГМ, различным юридическим лицам или гражданам)
  • Иные помещения, не являющиеся частями квартир и обслуживающие более одного помещения, в том числе лестничные площадки, лифты, чердаки и подвалы в которых имеется инженерное оборудование, обслуживающее более одного помещения, ограждающие и несущие конструкции, земельный участок на котором расположен многоквартирный дом и иное общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме.
  • Инженерные системы и коммуникации.

Полный список общего имущества в многоквартирном доме для каждого типа здания индивидуален, например в одних домах есть лифт, в других нет, один дом снабжён системой дымоудаления и противопожарной автоматикой, а в другом не установлено по причине малоэтажности и т. д. Перечень общего имущества в многоквартирном доме в самом общем виде указан в ст.36 Жилищного Кодекса РФ, более подробный перечень имущества, которое в обязательном порядке должно присутствовать в многоквартирном доме указан в Постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491. Помимо Жилищного Кодекса РФ и Постановления Правительства РФ состав общего имущества, конкретно для дома, определяется самими жителями, органами местного самоуправления и органами государственной власти.

Многоквартирный дом как объект недвижимого имущества это долевая собственность лиц [2] — собственников помещений в таком доме. Долевой собственностью следует считать на том основании, что их доли могут быть определены на основании закона [3]

Иными словами, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна площади помещения каждого конкретного собственника.

Например, площадь всех квартир в многоквартирном доме составляет 4800 кв.м, а коммерческих помещений (магазинов, офисов и иного) — 200 кв.м. Итого: 5000 кв.м. Собственник квартиры площадью 100 кв.м, или 2 % от всех площадей в доме является собственником 2 % земельного участка, оформленного на многоквартирный дом, всех канализационных и водопроводных труб, стен, балок, фундамента и всего остального, что не принадлежит кому бы то ни было на праве собственности в данном здании.

Следует отметить, что несмотря на долю в праве общей собственности собственник помещения (квартиры или коммерческого помещения) не может выделить свою долю в натуре [4] . Это означает, что неправомерно будет собственнику квартиры сказать, а тем более осуществить действия по захвату части лестничной площадки или лифта, либо без соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме использовать чердак, крышу, подвал, или иное помещение, относящиеся к общему имуществу, под свои цели — кладовка, мастерская или ещё что-то.

Права и обязанности собственников помещений в многоквартирных домах

Собственники помещений пользуются и распоряжаются в установленных законом рамках общим имуществом в многоквартирном доме. Так например каждый использует мусоропровод, водопровод, отопление, электричество и прочие коммунальные блага современного дома, также как помещения общего пользования — коридоры, подъезды и лестницы — по праву собственника, наймодатели предоставляют такое права своим нанимателям.

Используя помещения и инженерные сети жители тем самым их изнашивают, т. н. нормативный (естественный) износ и к определённому технической документацией на дом сроку должен быть произведён ремонт и/или замена объекта использования (условно, трубы или конструкции). Данное вытекает из требования Гражданского Кодекса РФ [5] и конкретно из ст.39 ЖК РФ.

Сложившийся механизм управления и эксплуатацией общего имущества и закреплённый Жилищным Кодексом РФ позволяет собственникам не заниматься отслеживанием сроков ремонта и ремонтом общего имущества, а нанимать специализированные организации, имеющие лицензию на производство работ по электрике, обследованию и дальнейшему ремонту несущих, поддерживающих и прочих конструкций дома.

На практике это реализуется тремя путями [6] (через общее собрание собственником помещений):

  • Заключение договора управления с Управляющей организаций — наиболее простой для жителей-собственников вариант.
  • Создание ТСЖ
  • Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае выбора ТСЖ, уставом этой некоммерческой организации могут быть предусмотрены дополнительные права и обязанности для членов ТСЖ.

Историческая справка

Первое упоминание многоквартирного дома, как целое словосочетание, было в нормативно-правовом акте 1959 года — постановление совета министров РСФСР от 09.07.1959 г. № 1184 «О МЕРАХ СОДЕЙСТВИЯ КОЛЛЕКТИВНОМУ СТРОИТЕЛЬСТВУ МНОГОКВАРТИРНЫХ И ОДНОКВАРТИРНЫХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ» (вместе с «ПОЛОЖЕНИЕМ О ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНЫХ КОЛЛЕКТИВАХ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЗАСТРОЙЩИКОВ»). А в постановлении Совета Министров СССР от 21 июля 1947 г. № 2604 «О ПЕРЕСЕЛЕНИИ КОЛХОЗНИКОВ И ДРУГОГО НАСЕЛЕНИЯ В КОЛХОЗЫ И СОВХОЗЫ КАЛИНИНГРАДСКОЙ ОБЛАСТИ» года встречается понятие многоквартирный жилой дом. На протяжении всей советской власти в законах, постановлениях и иных нормативно-правовых актах СССР или РСФСР употребляется понятие многоквартирный жилой дом или многоквартирный дом. Разницы в этих понятиях нет.

Какие дома являются многоквартирными по закону?

От статуса дома зависит способ содержания, права и обязанности владельцев квартир, расположенных в здании.

Какой дом считается многоквартирным по Жилищному Кодексу? Многоквартирным считается здание, в котором расположено две и более квартиры.

В нем имеется отдельный выход в помещения общего пользования, а также общая территория земли, прилегающая к многоквартирному дому.

Жилищный кодекс

Согласно Жилищному кодексу, понятие многоквартирного дома – это строение различной планировки, этажности и формы. Управление МКД осуществляется по закону, на основании договора.

В п. 1, ст. 36 ЖК РФ, МКД рассматривается как недвижимость, которая находится в общей долевой собственности. Кроме квадратных метров, собственникам принадлежит земельный участок, на котором построен дом, инженерные конструкции, крыши.

Также туда относятся помещения, которые:

  • не относятся к квартирам и находятся в общем пользовании (чердаки, подвалы, лестничные клетки, лифты);
  • предназначаются для проведения мероприятий для собственников дома.

Кто является собственником многоквартирного жилого дома? Собственниками МКД являются владельцы квартир, которые расположены в этом доме.

Согласно п. 1, ст. 37 ЖК РФ, доля собственности на общее имущество пропорциональна площади, принадлежащей собственнику квартиры.

Виды МКД

Многих интересует, какие дома относятся к многоквартирным в 2021 году. Такое строительное сооружение может классифицироваться по нескольким признакам.

По назначению:

  • дома для постоянного проживания;
  • общежития для постоянного или временного проживания.

По строительным материалам конструкции:

  • панельные;
  • кирпичные;
  • монолитные;
  • смешанного типа.

От материалов зависит срок эксплуатации дома. Панельные здания служат 100-120 лет, а кирпичные и монолитные – до 150 лет.

По количеству этажей:

  • малоэтажные – до 2 этажей;
  • средней этажности – от 3 до 5 этажей;
  • многоэтажные – более 6 этажей;
  • здания повышенной этажности – 11-16;
  • высотные – более 16 этажей.

По структуре:

  • коридорные;
  • секционные;
  • блокированные;
  • галерейные;
  • смешанного типа.

По количеству квартир:

  • двухквартирные;
  • многоквартирные.

Требования к МКД

Основные требования указаны в СНиП 31-01-2003, регламент распространяется на:

  • расположение здания;
  • высотность;
  • несущие конструкции;
  • квартиры и помещения общего пользования;
  • внутренние коммуникации;
  • деятельность организаций, расположенных в коммерческих помещениях МКД.
  • Этот документ не распространяется на мобильные здания и объекты блокированной постройки. Согласно ст. 49 Градостроительного кодекса, блокированная постройка – это здание до 3 этажей, которое состоит из отдельных блоков, предназначенное для проживания нескольких семей.

    Такая постройка имеет общие стены между блоками без проемов и отдельный выход из каждой квартиры на участок общего пользования.

    Особенности многоквартирных домов

    МКД отличаются от других жилых объектов и имеют свои особенности. Многоквартирные дома бывают точечные и протяженные, в зависимости от высоты и длины. Там может быть несколько подъездов с отдельным входом. Высота точечных зданий выше, чем длина, зачастую они имеют один подъезд.

    МКД разделяют на:

    1. Секционные. Дом состоит из подъездов и секций, в каждой из которых имеется своя лестничная клетка. На этажах расположена лестничная площадка, с которой люди попадают в квартиры.
    2. Коридорные. Несколько лестничных клеток ведут в общий коридор. В квартиры можно попасть по внутреннему коридору.
    3. Галерейные. Вокруг дома или по одной стороне здания проходит галерея, откуда можно попасть в квартиры. Лестничная клетка обычно одна.

    К особенностям многоквартирного дома относятся объекты, находящиеся внутри здания:

  • Помещения жилого сектора. Сюда входят квартиры жилого дома или комнаты в общежитии, которые принадлежат гражданам или компаниям на правах собственности.
  • Площади нежилого сектора. Обычно располагаются на первом этаже или в нулевом секторе.
  • Площади иного назначения. Сюда относятся подъезды, подвалы, чердаки, общие коридоры, лестничные клетки, лифты.
  • В многоквартирном доме:

    1. Проживает большое количество собственников, которые несут ответственность за личное имущество и за содержание помещений общего пользования.
    2. Недвижимость подвержена износу, на содержание и ремонт уходит много денег. Жилые и коммерческие помещения не бывают без собственника, поэтому взносы ремонт и обслуживание начисляются в любом случае.
    3. Централизованные коммуникации, поэтому невозможно ограничить ресурсы должникам в отдельно взятую квартиру, кроме электроэнергии.
    4. Обязательно наличие управляющей организации, которая следит и контролирует подачу ресурсов, надлежащий уход и техническое состояние коммуникаций и сооружений.
    5. Финансирование происходит не только на средства собственников, но и за счет бюджета города.

    Придомовая территория

    Так как содержание земельного участка требует расходов от собственников, то важно знать, что считается придомовой территорией многоквартирного дома.

    Это прилегающий участок земли вокруг жилого дома, который закреплен за ним градостроительными и землеустроительными организациями. Параметры, площадь и границы придомовой территории указаны в кадастровом паспорте.

    К придомовым участкам относятся:

    • аварийные и пожарные проезды;
    • детские и спортивные площадки;
    • сушки для белья;
    • автостоянки.

    Придомовая земля считается собственностью МКД, ее содержание и эксплуатация производится за счет всех собственников квартир. Хотя владельцы получают придомовую территорию бесплатно, она считается объектом налогообложения. Ее часто используют на свое усмотрение, вместо сквера или детской площадки воздвигая магазин.

    Читайте также  Как очистить стены от плесени домашними средствами

    Квартира

    В соответствии с п. 3, ст. 16 ЖК Российской Федерации, квартирой называется отдельная площадь, которая состоит из жилых комнат и помещений для бытовых нужд.

    Согласно Жилому Кодексу, квартира – это структурно обособленное помещение. Может состоять из одной или нескольких жилых комнат и хозяйственных мест для бытовых и других нужд граждан.

    Размер квартиры зависит от количества отдельных комнат. Со стороны улицы она может быть оборудована балконом и иметь защитное ограждение. Из квартиры также можно попасть в помещения общего пользования.

    Долевая собственность

    Все квартиры в МКД являются не только объектами недвижимости, но и долевой собственностью владельцев. Она определяется площадью, которую занимает собственник. Владельцам также принадлежит территория прилегающего участка и конструкционные элементы.

    Например, гражданин является владельцем квартиры площадью 100 кв. м и ему принадлежит 2% от имеющихся в многоквартирном доме помещений. Также он является собственником 2% территории земельного участка, на котором построен МКД. Сюда относятся системы канализации и водопровода, стены и перегородки, фундамент и другие конструкционные элементы.

    Несмотря на право владения общей собственности, владелец квартиры не имеет права использовать крышу, чердак, подвал для оборудования там личной мастерской или кладовки, а также захватывать лестничную площадку для своих целей.

    Инженерные коммуникации

    Для каждого вида сооружения список общего имущества определяется индивидуально. Например, в некоторых домах есть лифт, в других – такой системы нет. Или в одном здании есть система противопожарной автоматики и удаления дымовых газов, а в других — нет, из-за небольшой этажности.

    В домах до 9 этажей функционирует система газопровода. Если здание выше, газифицировать его запрещено на законодательном уровне.

    Отличия от частного дома

    Согласно ст. 48 Градостроительного кодекса, частным домом считается здание до 3 этажей в высоту, предназначенное для проживания лишь одной семьи.

    МКД не ограничен законодательством в количестве этажей и рассчитан на проживание большого количества различных семей.

    Разнятся данные постройки наличием общей собственности. Частные дома обычно не имеют лифтов и общих лестничных площадок, ими не управляют ТСЖ, организации или кооператив. Владельцы собственного дома платят только за коммунальные услуги, не оплачивая капитальный ремонт и содержание жилищного фонда.

    Двухквартирный дом

    Многих собственников интересует, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным? Согласно постановлению Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением», МКД – это строение, в котором две и более квартиры, имеющие самостоятельные выходы. Двухквартирные дома встречаются редко, но они считаются многоквартирными.

    Общежитие

    Является ли общежитие многоквартирным домом? После реконструкции общежития, только приватизированные комнаты могут относиться к многоквартирным домам. Комнаты в общежитиях являются жилым сектором.

    Чтобы общежитие могло называться МКД, необходима реконструкция и инвентаризация, после чего жильцам необходимо переоформить документы и изменить все адреса.

    Таунхаус

    Является ли таунхаус многоквартирным домом? По закону новый формат жилого помещения не является МКД, так как это не многоквартирное сооружение, а блокированный жилой дом.

    На территории общего пользования сервисные услуги оказывает управляющая организация, заботится о покраске фасада или ремонте крыши. Между собственником таунхауса и компанией заключается также договор водоотведения холодного и водоснабжения.

    Итак, многоквартирный дом – это здание, в котором расположено две и более квартиры, которые имеют отдельный выход, а также общий земельный участок. За надлежащим уходом и подачей ресурсов следит управляющая организация.

    Многоквартирный дом это

    Многоквартирный дом как объект управления

    1. В чьей собственности находится многоквартирный дом?

    У многоквартирного дома нет «одного» хозяина. Части дома – квартиры и нежилые помещения – принадлежат разным собственникам, имеют разных владельцев – ими могут быть государство, граждане, юридические лица.

    Собственники жилых и нежилых помещений — это и есть «хозяева, владельцы дома». Согласно ст.ст. 30 и 36 ЖК РФ, каждому из собственников принадлежит не только конкретное помещение, но и доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

    2. Что такое «общее имущество собственников помещений»?

    Состав общего имущества указан в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ и конкретизирован постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. К общему имуществу относятся:

    а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее — помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

    в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

    г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

    д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

    е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    3. Кто должен и может определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме?

    В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме (самостоятельно или с привлечением управляющей организации, или специализированных подрядчиков), с использованием технической и проектной документации на дом.

    После определения этот состав утверждается на общем собрании собственников жилых и нежилых помещений.

    4. Если собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме создали ТСЖ, станет ли весь дом собственностью ТСЖ, в том числе и квартиры?

    Независимо от того, создано в доме ТСЖ или нет, дом всегда находится в общедолевой собственности собственников помещений, поскольку, согласно ст. 36 ЖК РФ, помимо квартир и нежилых помещений каждому собственнику принадлежит доля в праве на общее имущество дома (лестницы, чердаки, подвал, лифт, инженерные коммуникации и др.).

    Сам дом не передается ТСЖ ни на «баланс», ни в собственность. Целью создания ТСЖ является организация управления многоквартирным домом.

    5. Надо ли собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме официально регистрировать право общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в таком доме?

    Нет, не надо. Согласно п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

    6. Если в доме создается ТСЖ, будет ли передан земельный участок этого дома товариществу?

    Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, является частью общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

    Как установлено ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 189-ФЗ, земельный участок многоквартирного дома, сформированный до введения в действие ЖК РФ, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

    В случае, если земельный участок многоквартирного дома не сформирован до введения в действие ЖК РФ, собственники жилых и нежилых помещений на своем общем собрании могут принять решение о формировании земельного участка своего многоквартирного дома, а также выбрать уполномоченное лицо, которое будет обращаться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Комплект документов, необходимый для проведения такого общего собрания собственников помещений, установлен постановлением Правительства Москвы от 03.07.2007 № 569-ПП «Об утверждении состава документов для принятия общими собраниями собственников помещений в многоквартирных домах решений о формировании земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома».

    Если в доме создано ТСЖ, то собственники помещений на своем общем собрании могут делегировать председателю ТСЖ право выражать и защищать их интересы при решении данного вопроса.

    После того, как земельный участок многоквартирного дома сформирован и передан в общую собственность собственников помещений, собственники обязаны нести расходы по его содержанию и уборке.

    7. Если в доме создано ТСЖ, передаются ли товариществу обособленные нежилые помещения, находящиеся на 1-м этаже (например, помещение магазина) и в подвале такого дома?

    Собственники отдельных нежилых помещений (магазин, офис и т.д.) не могут быть лишены своего имущества и имеют такие же права и обязанности по управлению и содержанию дома, как и собственники жилых помещений, в том числе они могут стать членами ТСЖ.

    Нежилые помещения, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, – консъержные, колясочные, подвалы – находятся в общей долевой собственности всех собственников помещений. Согласно действующему законодательству эти помещения могут использоваться товариществом собственников жилья, если за такое решение проголосуют на своем общем собрании собственники помещений, обладающие более чем двумя третями голосов от общего числа голосов собственников (см. пп. 3 и 8), но в собственность ТСЖ такие помещения не переходят.

    Читайте также  Как очистить плитку от затирки домашними средствами

    8. Какие документы входят в состав технической документации на дом?

    Согласно Постановлению Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

    а) документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

    б) документы (акты) о приемке результатов работ;

    в) акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

    По каким критериям дом признаётся многоквартирным

    Орган ГЖН отказывается внести изменения в реестр лицензий по заявлению управляющей организации по разным причинам, которые затем нередко оспариваются в суде. Рассказываем про дошедшее до ВС РФ дело, в котором рассматривался вопрос, прав ли орган ГЖН, считая двухквартирный дом жилым, а не многоквартирным.

    В доме две и более квартиры с отдельными выходами

    Дело № А70-15067/2019 дошло до Верховного суда РФ, и главным вопросом, который рассматривался во всех инстанциях, стало определение статуса дома – являлся он многоквартирным или индивидуальным жилым.

    Началось с того, что в Тюмени администрация провела открытый конкурс по отбору управляющей организации для дома, в котором находятся всего две квартиры. Победившая в конкурсе управляющая компания подала в орган ГЖН заявление и пакет документов для включения дома в реестр лицензий области: копии протокола отбора и договора управления с собственниками.

    По результатам рассмотрения заявления Госжилинспекция отказала компании во внесении изменений в реестр, сославшись на пп. «а» п. 5 приказа № 938/пр: УО в заявлении не указала адрес многоквартирного дома, не приложила копии протокола конкурсного отбора и договора управления. ГЖИ отметила, что все данные в документах касаются не МКД, а жилого дома, поскольку у квартир, согласно техдокументации, нет выхода в общие помещения, а оборудованы отдельные входы. Здание не может быть отнесено к многоквартирным домам.

    Управляющая организация с такой позицией ГЖИ не согласилась и подала иск в суд с требованием признать отказ ведомства незаконным и обязать ГЖИ внести изменения в реестр лицензий.

    Из квартир есть выходы в общие помещения или на общий земельный участок, где расположен дом

    Определяющим в деле стало решение суда первой инстанции, которое устояло в апелляционном и кассационном судах, а также было подтверждено ВС РФ. Оно было основано на следующих нормах законодательства:

    1. Жилой дом – индивидуально-определённое здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования (ч. 2 ст. 16 ЖК РФ).
    2. Многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования (п. 6 постановления Правительства РФ от 28.01.2006 № 47). Также в МКД должны присутствовать элементы общего имущества собственников квартир.
    3. К элементам ОИ в многоквартирном доме относится в том числе земельный участок, на котором он расположен (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).

    Суд учёл, что спорный объект расположен на земельном участке с единым кадастровым номером. Участок предусмотрен под многоквартирный дом. В акте осмотра здания указано наличие в нём двух квартир. Следовательно, это именно МКД, а не индивидуальный жилой дом, и администрация имела законное право провести открытый конкурс, а УО – в нём участвовать и заключить договор управления с собственниками. Судья удовлетворил иск компании.

    У собственников квартир есть общедомовое имущество

    ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.

    Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что

    • Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
    • Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
    • В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.

    Апелляционный суд подтвердил правомерность признания дома многоквартирным и, следовательно, незаконность отказа органа ГЖН во внесении изменений в реестр лицензий согласно заявлению управляющей организации. Спор переместился в суд кассационной инстанции, который полностью согласился с предыдущими решениями. Верховный суд РФ, куда обратилась Госжилинспекция, отказался рассматривать жалобу, не найдя для этого оснований.

    В итоге дом был признан многоквартирным, а орган ГЖН обязали внести изменения в реестр лицензий области согласно итогам открытого конкурса по отбору УО.

    На заметку

    Статус дома как многоквартирного важен для собственников и, как в данном случае, для муниципалитета и управляющей организации. Если дом многоквартирный, то встают вопросы о способе управления им, проведении текущего и капитального ремонта общего имущества, формировании фонда капремонта, признании дома аварийным и другие.

    Как указали суды в рассмотренном деле, если у жилого здания с двумя и более квартирами есть общее имущество: крыша, чердак, подвал, земельный участок, коммуникации – то такое здание признаётся многоквартирным домом независимо от того, оборудованы ли квартиры выходами в общие помещения.

    Что такое МКД?

    Для сомневающихся в последнем предложу не самую сложную задачку из современной жилищной практики: является ли блокированный дом (еще известный, как «таун-хаус») многоквартирным домом? И задачка эта совсем не теоретическая, — например, собственники помещений МКД должны, по последнему законодательству, перечислять взносы за капитальный ремонт своих зданий, а собственники помещений в таун-хаусах — должны или нет? Ответ на такую задачку сможет дать только подкованный специалист, или, по крайней мере, грамотный человек, активно интересующийся данной тематикой. А пока мы должны с сожалением констатировать, что официального понятия многоквартирного дома в законодательстве – нет. Но несовершенство жилищного законодательства не дает нам права на пассивность и уныние, на отход от главной задачи – содержания нашего жилья в достойном виде, от насущных проблем эксплуатации МКД. Давайте, кстати, сразу договоримся о профессиональной терминологии: управление Домом – категория правовая и экономическая, подразумевает управление собственностью и финансовый контроль, в то время как эксплуатация – категория производственная, ее суть в проведении всех необходимых работ и технических процедур. Под содержанием здания (СЗ) будем понимать общие затраты на управление и эксплуатацию Дома.

    Но вернемся собственно к Дому, к его границам. Если крышаавтоматически определяет верхнюю границу Дома, то с прочими границами далеко не все ясно. Даже самая нижняя точка фундамента не является границей Дома снизу, поскольку в интересах собственников находятся еще десятки метров книзу и копать непосредственно под фундаментом, понятно — нельзя. Да и по горизонтали тоже не все просто. Если само строение заканчивается отмосткой вокруг фундамента, то в состав имущества Дома, входит и придомовая территория. Данный земельный участок после городского межевания должен получить точные границы, кадастровый паспорт и стать полноценным общедолевым имуществом владельцев МКД. Но и это еще не все, к Дому подходят различные подземные коммуникации – трубопроводы, кабели различного назначения. Зона балансовой принадлежности по каждой такой сети определяется условиями договора (или акта разграничения) с соответствующей ресурсоснабжающей организацией (РСО), а если такого документа нет, то по умолчанию границей считается внешняя сторона фундамента здания.

    Но надо понимать, что балансовая принадлежность далеко не всегда до метра совпадает с зоной эксплуатационной ответственности.Так, например,границей эксплуатационной ответственности систем водоотведения и ливневого водосброса, согласно действующим нормативным актам, является стенка первого наружного колодца, который может отстоять от фундаментаздания на десятки метров.

    Те же или схожие принципы действуют и в отношении границ общего имущества МКД и имущества конкретной квартиры. Если договором управления не предусмотрено иного, то границами принадлежности являются: внешняя сторона входной квартирной двери, оконной конструкции, внутренняя сторона межквартирных перегородок,первое отключающее устройство инженерной сети. Последнее важно помнить при возникновении аварийных протечек (не самая редкая авария в МКД).Так, если прорыв трубопровода произошел на «стояке», до входного вентиля (или вышел из строя сам вентиль), то ответственность за ущерб будет нести управляющая организация. Но собственнику квартиры при этом надо проследить за правильным составлением акта об аварии, а лучше самому активно участвовать в процессе. Во всяком случае, прежде чем ставить подпись под документом такого рода, не поленитесь перечесть его критически 2-3 раза или показать опытному юристу. Прикиньте, какова стоимость ремонта двух-трех (а подчас и более) нижерасположенных залитых квартир, и только тогда принимайте решение.

    Из этих же соображений, если делаете капитальный ремонт квартиры, не забывайте о Вашей потенциальной ответственности за подобные случаи (за аварии в квартире отвечает ее собственник). Очень тщательно надо подходить к заключению договора с ремонтными организациями, да и на проекте переоборудования квартиры надо обязательно иметь визу руководителя управляющей компании — «согласовано».За всякого рода недоделки, допущенные шабашниками (работы без договора и гарантийной ответственности), ответить придется своим кровным рублем.

    Кроме всего, у каждого Дома должен быть технический паспорт. Он составляется БТИ впервые – при вводе дома в эксплуатацию и потом периодически обновляется. Технический паспорт здания отражает многие его конструктивные характеристики, но в первую очередь – площади. Общую площадь здания, площади квартир, общих и технических помещений, мест общего пользования, шахтных сооружений, кровли, подвала и т.д. Эти параметры исключительно важны и в первую очередь характеризуют объект недвижимости – его продаваемую (арендуемую) площадь, объемы служебных и технических помещений, убираемую площадь и т.д.

    Не забудем и о площади Дома, как о важнейшей экономической характеристике: суммарный бюджет МКД складывается из тарифа на содержание (в рублях за квадратный метр), умноженного на квадратные метры общей площади Дома.

    Читайте также  Как рассчитать кадастровую стоимость дома

    Даже если собственники помещений решили провести общее собрание, то без сведений об общей площади Дома (и площадикаждого помещения – квартир и нежилых помещений) им никак не обойтись.Согласно Жилищному кодексу (ЖК) количество голосов собственника, равно как и участие в содержании здания, пропорционально его доле в общем имуществе МКД. А доля эта, в свою очередь, пропорциональна площади конкретного помещения. Без математики нам никак не обойтись, даже основные нормативные документы отрасли полны формулами, используемыми для разнообразных экономических расчетов.

    Итак, доляD(i), относящаяся к помещению № i равняется соотношению площади помещения к площади здания (чаще выражаемая в процентах):

    Sо(i) – общая площадь личного помещения № i;

    Sоз – общая площадь всех помещений личной собственности (не считая помещений общей собственности) здания;

    Sоз = Σ Sо(i); (i = 1..N);

    N – количество личных помещений в здании (в МКД).

    здесь и далее под помещениямиличной собственности (или личными помещениями) понимаем помещения находящиеся в личной (частной) собственности физических или юридических лиц, в отличие от помещений, находящихся в общей долевой собственности. Знаком «µ» будем помечать оригинальные авторские предложения, не вошедшие пока в широкую практику.

    Сумма всех долей равняется:

    ΣD(i) = ΣSо(i)/Sоз = 1; (или 100%).

    Здесь уместно вспомнить, что до 2005 г. общая площадь квартир в МКД органами БТИ определялась с учетом летних помещений (террасы, балконы и лоджии), а после принятия ЖК в 2005 г. – без их учета. Свидетельство о регистрации права собственности, выданное после 2005 г., подтверждает безусловное право собственника на квартиру без учета летних помещений (без балконов и лоджий),хотя экспликация (план помещений) подтверждает наличие таковых в квартире. Это первый, но далеко не единственный казус жилищного законодательства. А на некоторые вопросы закон вовсе не дает прямых ответов, вступает в силу сложившаяся судебная практика.

    Радиатор отопления в квартире – общее имущество или личное? Окно – это часть фасада дома или принадлежность конкретной квартиры? На эти и подобные вопросы – в следующих сериях рубрики «ЖКХ — просвещение».

    Что такое многоквартирный дом?

    С точки зрения архитектуры, многоквартирный дом является строением различной формы, этажности и планировки. Со стороны действующего законодательства все несколько сложнее, ведь от статуса жилого объекта напрямую зависит способ его содержания, а также права и обязанности собственников помещений, расположенных в здании.

    Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

    С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

    Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам: +7 (499) 938-53-75 Москва; +7 (812) 425-62-06 Санкт-Петербург; +7 (800) 350-31-96 Бесплатный звонок для всей России.

    Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

    В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

    • помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
    • помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
    • крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
    • земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

    Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

    Законодательная база

    Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

    Наименование документа Его суть
    Постановление Правительства №47 от 20.01.06. Законодательный акт, устанавливающий основные требования к жилым помещениям.
    Градостроительный кодекс Свод законов, определяющих порядок территориального планирования, проектирования и строительства зданий.
    СНиП 31-01-2003 Свод правил, содержащий в себе основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам.
    Постановление Правительства № 491 от 13.08.06. Акт, регламентирующий содержание общего имущества в МКД.
    Постановление Правительства № 290 от 03.04.13. Документ, содержащий в себе перечень минимальных услуг, необходимых для поддержания функциональности имущества в МКД.
    Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.03. Законодательный акт, содержащий в себе правила и нормы технической эксплуатации жилых помещений.
    Постановление Правительства № 416 от 15.05.13. Нормативно-правовой акт, определяющий стандарты управления МКД.

    Виды многоквартирных домов

    Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

    1. По назначению:
      • квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
      • общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
    2. По количеству этажей:
      • малоэтажные (достигающие двух этажей);
      • среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
      • многоэтажные (более шести этажей);
      • здания повышенной этажности (от 11 до 16);
      • высотные (более 16 этажей).
    3. По количеству квартир:
      • двухквартирные;
      • многоквартирные.
    4. По структуре:
      • коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
      • секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
      • галерейные;
      • блокированные;
      • смешанного типа.
    5. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
      • кирпичные;
      • панельные;
      • монолитные;
      • смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

    ВАЖНО

    От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

    Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

    Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

    1. расположению строения;
    2. коммуникациям, установленным внутри здания;
    3. высотности;
    4. квартирам и помещениям общего пользования;
    5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
    6. несущим конструкциям и т. д.

    К сведению

    Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

    Отличия частного дома от МКД

    Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

    Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

    Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

    Многоквартирный дом блокированной постройки

    Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

    Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

    Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

    Возможна ли смена статуса дома?

    Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

    1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
    2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
    3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
    4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

    ВАЖНО

    Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

    Особенности МКД

    Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

    • Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
    • Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
    • В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
    • Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
    • Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
    • МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
    • Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
    • В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.