Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме

Экспертные мнения о двух видах недвижимости

Цены на новостройки в России за 2020 год выросли на рекордные 25%. Однако несмотря на это, по мнению экспертов, покупка квартиры в новом доме остается сделкой более выгодной, чем приобретение вторичной недвижимости. Попросили игроков рынка недвижимости назвать пять причин покупать новостройку, а не вторичку, в ближайшие месяцы.

Георгий Симоновский, эксперт по новостройкам, Aurum Realty, Санкт-Петербург:

Первая и основная причина заключается в том, что ипотека на новую квартиру выдается на более выгодных условиях, чем на жилье, у которой уже есть собственник. Застройщики и банки открыты к сотрудничеству друг с другом.

Первым это позволяет получать кредитные средства и продавать больше лотов, а вторым — привлекать новых клиентов. Как итог, ипотека на первичку выгоднее ипотеки на вторичку. Не говоря уже о том, что ипотеку на приглянувшуюся вторичку могут не дать в принципе. Например, из-за наличия незаконной перепланировки.

Второй по важности причиной может быть то, что ипотека с господдержкой для семей с детьми действует только на первичное жилье. Для многих покупателей это даже может стать решающим фактором.

Также нельзя не упомянуть, что на ранних стадиях строительства ценовое преимущество строящейся квартиры перед похожим предложением на вторичном рынке может составить до 50%. Особенно сильно эту разницу ощутят те покупатели, кому до переезда в новую квартиру есть, где жить, и нет необходимости платить за аренду квартир.

Кроме того, обычно содержание квартиры в первичке и оплата коммуналки за нее выходят более экономичными, нежели во вторичке. Все потому, что в свежепостроенном доме в норме есть качественная теплоизоляция, а также приборы учета потребления. Все это позволит сэкономить. Как пример, в подавляющем большинстве новых домов делают горизонтальную разводку отопительной системы, что позволяет жильцам самостоятельно регулировать температурный режим и впоследствии платить согласно показаниям счетчиков.

В старых домах, напротив, такой опции скорее всего просто нет. Кроме того, оказываются изношены инженерные сети, что влечет регулярные поломки водопровода. Капремонт требуется делать чаще. Все это налагает дополнительные затраты на жильцов вторички.

Ну и последняя причина: вместе с квартирой во вторичке будущие жильцы получают ремонт, оставшийся от предыдущих хозяев. Иногда, чтобы переделать все под себя, требуется больше средств, чем ушло бы на ремонт в квартире с предчистовой отделкой.

Александр Воронков, специалист по инвестициям в недвижимость:

1. Большинство новостроек сегодня не газифицируют из соображений безопасности. Соответственно тариф на электричество ниже, чем в домах более ранней постройки.

2. И вторичное, и новое жилье, как правило, требует ремонта. Но во вторичном жилье в общую сумму следует включить демонтаж. Это может существенно увеличить расходы.

3. Планировка и метраж в современных домах гораздо лучше, чем в 20-ти летних и старше. Пространство организовано и продумано. Значит, такое жилье будет комфортнее.

4. Юридические нюансы оформления сделок по продаже вторичного жилья тоже могут приводить к увеличению общей стоимости квартиры. Неприятный сюрприз может ожидать покупателя, если в квартире прописаны несовершеннолетние наследники.

5. Банки гораздо охотнее предоставляют кредиты с пониженной ставкой, в том числе ипотечные, на приобретение нового жилья. Большинство федеральных и региональных жилищных программ ориентированы на новостройки.

Исходя из вышеперечисленного, приобретение вторичного жилья нужно очень тщательно продумывать, чтобы сделка действительно было удачной.

Демид Костерев, основатель Modulbau, Москва:

1. Низкая стоимость. Квартира выйдет дешевле для покупателя на этапе котлована. Чем раньше заключить с застройщиком договор о долевой собственности, тем выгоднее можно приобрести квартиру. Переплачивать никто не любит. Да и накопить нужную сумму на новостройку получится быстрее.

2. Выгодные инвестиции. После того, как дом вводится в эксплуатацию, квартиры в нем сразу поднимаются в цене. Разница в стоимости может достигать 30–40%. При покупке квартиры на вторичном рынке цена растет не быстрее средних рыночных темпов. Поэтому для инвестиций и получения прибыли новостройка намного выгоднее и перспективнее вторичного жилья.

3. Начать историю с чистого листа. Новостройка — квартира без истории, а значит, без темного прошлого. Нет опасности, что появятся некие наследники, претендующие на часть имущества. Остается лишь проверить благонадежность застройщика, учредительную и разрешительную документацию. Для многих покупателей энергетика новой квартиры становится решающим фактором.

4. Современные планировки. Простор для дизайнерской мысли, индивидуальные проекты, планировки от известных архитектурных бюро — все эти аспекты присущие больше новостройкам. Вторичка все же несколько ограничивает полет фантазии.

5. Новый дом лучше старых двух. Застройщики следят за инновациями и тенденциями в строительстве. Среди них модульные и prefab-технологии, BIM-моделирование, зеленые стандарты и т.д. Конечно, новое здание будет обеспечивать жильцам комфортное существование гораздо дольше, чем старое.

Коммуникации, лифты, зоны общего пользования — все абсолютно новое и продумано до мелочей. Инфраструктура двора с зелеными насаждениями, детскими и спортивными площадками, прогулочными и велосипедными дорожками и т.д. часто становится решающей в пользу покупки именно новостройки.

1. Субсидированная государством ставка по ипотеке

Напомню, что льготная ипотека по ставке 6,5% была объявлена в конце апреля 2020 года. Распространялась эта программа исключительно на покупку жилья в новостройке. Максимальная сумма кредита зависела от региона. К примеру, для Москвы и Московской области, а также Санкт-Петербурга и Ленинградской области она составила 12 млн руб., в других городах — 6 млн руб. включительно. Такая мера безусловно простимулировала продажи на первичном рынке недвижимости, изначально воспользоваться льготным кредитом можно было до 1 ноября 2020 года, но позже эта возможность была продлена до 1 июля 2021 г.

2. Ставки по ипотеке на первичное жилье ниже, чем на вторичное.

На сегодняшний день средние ставки на покупку вторичного жилья в России составляют 8,46%, на первичное жилье — 6,5%. Учитывая средний срок кредита 17–18 лет, переплата за готовое жилье весьма ощутима.

3. Рост стоимости квадратного метра по мере готовности жилья.

Разница в стоимости квартиры на разных степенях готовности дома может составлять от 15 до 25% (от этапа котлована до сдачи в эксплуатацию). На вторичном рынке этой дельты нет и цены на квартиры не растут в такой прогрессии.

4. Дополнительные расходы на приобретение квартиры.

Приобретая квартиру в ипотеку на вторичном рынке, будьте готовы предоставить банку ее оценку. Эта процедура оплачивается отдельно и в среднем стоит 5–7 тыс рублей. К тому же юридическая чистота квартиры может быть сомнительной. В случае покупки квартиры в новостройке, все вопросы, связанные с оформлением ДДУ, берет на себя застройщик, вам остается лишь оплатить госпошлину.

5. Застройщики строят жилье, максимально адаптированное под потребности современного покупателя.

Часто в адрес старого фонда можно услышать, что «так уже не строят». Действительно за последние 25–30 лет изменились нормы и технологии строительства. Девелоперы, выводя на рынок объект, стараются сделать его конкурентоспособным, а для этого нужно предложить покупателю не только квадратные метры. Поэтому приобретая квартиру в новостройке, вы покупаете не только жилье с новыми современными коммуникациями, но и приятные бонусы: кладовые, просторные холлы, дворы без машин и т.д.

Артур Меркушев, директор аналитического отдела Dominfo.ru:

1. В этом году новостройки выгоднее было покупать, благодаря ипотечной программе. До 1 ноября действовала специальная программа, по которой банки кредитуют покупателей жилья в новостройках под 6,5% годовых. Это абсолютный минимум — такой дешевой ипотеки в нашей стране еще не было. К тому же правительство рассматривает возможность продления льготной ипотеки, об этом сообщал вице-премьер Марат Хуснуллин.

2. До этого в квартире никто не жил. Причина банальная, но для многих это важно. В квартире нет духа времени. Она только ваша. Пропитается вашей энергетикой.

3. Новостройки — это всегда прогрессивное жилье. Новые кварталы учитывают современные реалии и наполняют пространство вокруг дома нужными объектами. Это, например, паркинги, архитектурная среда, парки, современные детские площадки, детские сады рядом с кварталом. В домах старше 20 лет таких примеров не встретишь.

4. Новые дома строят с помощью современных технологий. Они теплее, и им присваивают класс энергоэффективности. Также в новых комплексах устанавливают индивидуальные счетчики электроэнергии и водоснабжения. Это позволяет жильцам экономить на оплате услуг ЖКХ.

5. Квартиры в новых домах дольше остаются ликвидными. Новые коммуникации, функциональные планировки и инфраструктура — все это плюсы, которые позволяют квартире дольше быть привлекательной на рынке недвижимости.

Иван Мотохов, генеральный директор УК Атлант:

  1. Цена. В строящемся доме квартиры дешевле, чем в готовом. Ниже цена квадратного метра, соответственно на одну и ту же сумму в новостройке можно купить квартиру большей площади, чем во вторичке. Да и стоимость квартиры в новом доме при прочих равных как правило оказывается ниже.
  2. Ипотека. Сейчас действует льготная ипотека с господдержкой для первичного рынка. Кроме того, застройщики часто предлагают совместные программы с банками, где ставка может быть еще ниже.
  3. Новые коммуникации. В большинстве случаев, при покупке квартиры в старом доме даже с недавним ремонтом придется вкладывать деньги в ремонт коммуникаций. Это может быть замена батарей, электропроводки или розеток, водопроводных труб и т.д.
  4. Оформление сделки. Стоимость оформления сделки на первичном рынке обычно фиксированная и в разы ниже, чем комиссия риелтора вторичного рынка.

5. Ремонт и меблировка квартиры. Чаще всего «бесплатным приложением» к договору в новостройке будет целый пул мебельных и строительных магазинов, которые предлагают скидки на свою продукцию для новоселов. В новостройку заселяется сразу целый дом, и ритейлеры готовы предоставлять бонусы, рассчитывая на большое количество покупателей.

Почему не стоит бояться покупать квартиры на этапе котлована

Одни считают, что чем раньше купишь квартиру в новостройке, тем выгоднее она обойдется. Другие — что покупать квартиру на стадии котлована это слишком рисковое мероприятие, ведь есть шанс остаться и без денег и без квартиры, если вдруг девелопер остановит стройку.

Исследовательская компания TIBURON Research в мае 2020 года провела маркетинговое исследование и узнала о страхах покупателей недвижимости, включая покупку на ранних этапах.

«Мы поговорили с экспертами среди девелоперов и специалистами из сервисов про недвижимость, провели небольшое качественное исследование и затем провели опрос. Респонденты в опросе — россияне в возрасте 25-60 лет из городов России с населением более 100 тыс. человек, которые уже рассматривают предложения и планируют приобрести квартиру на вторичном рынке или в новостройке в ближайший год», — рассказывает Марат Суставов, директор по маркетингу TIBURON Research.

Ознакомившись с этим исследованием, мы узнали вот что:

  • — 69% населения боится обмана со стороны застройщика/владельца;
  • — 74% рассматривающих покупку на этапе строительства переживают, что сроки сдачи жилья затянутся, поэтому они активно мониторят строительство. Помимо этого опасаются манипуляций с документами, ложной информации о квартире, навязывания ненужных услуг;
  • — Среди тех, кто рассматривает покупку квартиры на этапе строительства, 49% следят за ходом строительства дома, чтобы преодолеть страхи;
  • — Не столкнулись ни с какими страхами только 5% опрошенных.

Получается, что несмотря на новые схемы эскроу и несмотря на более выгодную цену на жилье на стадии котлована, все равно более половины потенциальных покупателей считают покупку на ранней стадии «котом в мешке».

Мы с экспертами решили разобрать по полочкам плюсы и нюансы такой покупки, а также ответить на самые частые вопросы, касаемые стадии котлована.

Читайте также  Утеплитель для стен внутри дома на даче

В чем плюсы?

«Кто успел, тот и купил»

Один из очевидных плюсов приобретения квартиры на ранних сроках застройки — широкий ассортимент.

Стадия котлована даёт потенциальным покупателям привилегию одними из первых изучить предложенное застройщиком «меню» квартир с определенными метражами, планировками и этажностью.

«При приобретении квартиры на стадии котлована у покупателя больше возможностей для выбора, так как на этой стадии строительства у застройщика в наличии практически весь пул квартир. А при покупке готовой квартиры в новостройке или на вторичном рынке покупатель уже ограничен в своем выборе тем предложением, который на текущий момент есть на рынке. Кроме того, отмечу, что объекты, построенные до 2010 года, уже морально устарели. У них нет востребованной сегодня планировки, панорамных окон, высоких потолков, системы вентиляции и кондиционирования, подземных паркингов, развитой инфраструктуры, «двора без машин» и т.д. При покупке квартиры на стадии котлована выбранный проект может содержать в себе эти современные тренды, часть из них даже в сегменте комфорт-класса.», — объясняет Гавриил Королев, директор департамента недвижимости Инвестгруппы «РВМ Капитал».

Выгода на лицо

Конечно, решающий критерий для приобретения недвижимости на ранних этапах — более низкая цена, чем на завершающих этапах. Квартиры на нулевой стадии строительства стоят дешевле, поэтому они и привлекают большинство потенциальных клиентов приобретать недвижимость, которую ещё года 2 минимум они не увидят.

По словам экспертов, такой дисконт на начальных этапах застройки зачастую бывает ощутимым, если сравнивать с ценником на готовую квартиру. «Стоимость действительно отличается, так как нулевая стадия строительства – это риск для покупателя и относительно невысокая стоимость квадратного метра на этом этапе – это возможность нивелировать присущие некоторые страхи и сомнения», — поясняет Борис Лесков, первый заместитель генерального директора «Концерн РУСИЧ».

«Сегодня на столичном рынке недвижимости за полный строительный цикл новостройки дорожают в среднем на 20-25%. Однако это идеальные, усредненные показатели. В реальности прирост может быть и больше в зависимости от стартовых цен, характеристик проекта и внешних факторов. Например, в Новой Москве средняя стоимость квадратного метра в квартире на начальном этапе строительства составляет 137,5 тыс. рублей за кв. м, в готовой квартире – 173 тыс. рублей.», — рассказывает Надежда Коркка, управляющий директор компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).

Повлияла ли на ценник жилья новая модель финансирования через эскроу счета?

Практически год назад всех девелоперов обязали работать по новой схеме с эскроу счетами.

Если вкратце, то её «фишка» заключается в том, что деньги дольщиков идут не напрямую в «карман» застройщика, а аккумулируются на спецсчете эскроу в банке и хранятся там ровно до того момента, пока застройщик не исполнит свои обязательства перед покупателем, то есть, пока он не сдаст дом в эксплуатацию.

Максимальная сумма, которую можно положить на такой счёт — 10 млн рублей. Она считается несгораемой, поэтому в случае недостроя вернётся к покупателю.

Описание этой схемы сейчас — подводка к тому, что застройщики больше не вправе пользоваться деньгами дольщиков, а значит, на строительство домов они вынужден занимать средства у банков. Соотвественно, застройщикам деньги банк дает на процентной основе, соотвественно, цена за кв. метр должна повышаться, раз они сами вынуждены платить больше.

Мы спросили у экспертов, как в этой связи обстоят дела с ценой на недвижимость и с дисконтом на квартиры на стадии котлована.

«Переход на эскроу-счета способствовал росту себестоимости проектов: теперь застройщики не могут напрямую привлекать «бесплатные» средства дольщиков, а пользуются банковскими кредитами. Именно поэтому по мере увеличения доли предложения, которое продается по новым правилам, растет и средняя стоимость квадратного метра. Так, лишь за первый квартал 2020 года массовые новостройки в старых границах столицы подорожали на 6,3%, такую же динамику показали проекты Новой Москвы», — рассказывает Ксения Юрьева, коммерческий директор группы «Родина» (девелопер Russian Design District).

«С переходом на эскроу-счета инвестиции в строящееся жилье стали менее рискованными для дольщиков, но далеко не все застройщики готовы делать дисконт на квартиры, даже те, которые реализуются на стадии котлована. И этому есть объяснение: с переходом на эскроу-счета для реализации проекта застройщик привлекает проектное финансирование по средней ставке 12% годовых, чтобы ее снизить необходимо реализовывать определенные объемы квадратных метров в месяц, поэтому для стимуляции продаж разрабатывается система скидок, но они редко превышают 10-15% даже на ранних стадиях продаж», — отмечает Борис Лесков.

Почему так долго?

Этап котлована в строительстве дома — процесс не самый быстрый, поэтому многих покупателей это медленное течение времени может заставить изрядно понервничать. Ведь как же так, вроде приобрели квартиру на стадии котлована месяц назад, а визуально все выглядит как раньше.

«В среднем на подготовку площадки под строительство уходит 1,5-2 месяца, еще столько же могут длиться земляные работы, после чего строители переходят к фундаментным работам. Их средняя продолжительность варьируется от 3 месяцев до полугода, в зависимости от масштабности проекта и объема работ.

Самый долгий этап, который длится от нескольких месяцев до 1,5 лет – это монолитные работы, то есть сам процесс возведения здания или как говорят в народе «установка коробки». Опять же, я называю примерные сроки для 17-ти — 25-ти этажного жилого дома с одним подземным этажом. В зависимости от масштаба и сложности проекта могут быть и другие сроки, как в меньшую, так и в большую сторону», — объясняет Борис Лесков.

«Продолжительность работ на этапе котлована зависит от гидрогеологических изысканий, окружающей застройки, высотности здания и других факторов. Самым долгим этапом в строительном цикле является устройство несущих и ограждающих конструкций здания, а также фасадные работы», — подчеркивает Ксения Юрьева.

Сколько денег вкладывают в котлован?

Жилой комплекс — сложнейшая конструкция, в которую надо не просто вложить огромный пул средств, но и грамотно его распределить. Рассказываем, сколько девелоперы выделяют на, так скажем, «корневую систему» ЖК.

«Максимальные затраты в структуре проекта приходятся на прокладку и монтаж внешних и внутренних коммуникаций, а также на строительно-монтажные работы, в том числе на подготовительный этап строительства, так называемый «нулевой цикл», состоящий из подготовки строительной площадки, земляных и фундаментных работ – это порядка 20% от общего объема инвестиций в проект», — рассказывает Борис Лесков.

«В среднем в Московском регионе мы видим следующую структуру себестоимости проекта. Основная часть расходов (около 55%) приходится на строительно-монтажные и отделочные работы, около 20% составляют затраты на приобретение земли, получение разрешений и т. д. Расходы на устройство внешних инженерных систем занимают порядка 8%, а затраты на подключение к ним – 4%. Еще 4% приходится на расходы на подготовку строительной площадки», — добавляет Надежда Коркка.

О рисках

Мы попросили экспертов выделить основные риски, с которыми так или иначе могут столкнуться «первые» покупатели новостроек.

«Благодаря изменению модели рынка жилой недвижимости с переходом на эскроу счета, риск потери денег покупателем квартиры сегодня минимизирован. Главный его риск сегодня – не получить квартиру, но при этом деньги ему вернутся. Правда, без процентов и спустя определенный период времени, за который стоимость квартир может существенно вырасти. В результате, произойдет обесценивание накоплений покупателя, и на них он сможет приобрести квартиру уже меньшей площади, чем раньше, — например, однокомнатную вместо двухкомнатной. До введения эскроусчетов риски покупателя были существенно выше, и дольщик при банкротстве застройщика мог лишиться всего — и денег, и квартиры. При приобретении жилья у девелоперов, реализующих квартиры по старой схеме, все эти риски сохраняются», — подмечает Гавриил Королев.

«Основной риск при покупке квартиры на стадии котлована – это перенос сроков сдачи. В среднем в столице ежегодно только 50-60% новостроек вводятся в эксплуатацию согласно графику, однако задержка обычно не превышает нескольких месяцев. Есть на рынке и долгострои, однако благодаря переходу на новую модель финансирования строительства вероятность столкнуться с заморозкой проекта, реализующегося по эскроу счетам, сводится к минимуму.

Другие возможные недостатки – несоответствие жилого комплекса проектной документации, отказ девелопера от строительства некоторых объектов инфраструктуры и т. д. Однако такие риски не исключены и при покупке квартиры на продвинутой стадии готовности, поэтому при выборе проекта необходимо уделить особое внимание надежности застройщика», — рекомендует Ксения Юрьева.

В целом, нужно тщательно и ответственно подходить к выбору девелоперов. И этот совет касается не только покупателей, решившихся на покупку квартиры на стадии котлована.

Чтобы минимизировать любые риски, лучше делать выбор в пользу застройщиков, уже имеющих устойчивые кредитные линии в банках, а также объёмный портфель реализованных проектов.

Купить квартиру на этапе строительства в Краснодаре

Наиболее выгодный вариант покупки жилья — купить квартиру в Краснодаре в строящемся доме. Этот способ сопрягается с определенным риском, но зато стоимость жилья на стадии строительства выходит на 20-30% ниже, поскольку договор в таком случае заключается еще на этапе возведения здания и напрямую с застройщиком. Если же покупать квартиру после завершения стройки, сделка не будет уже столь выгодным. Главное выбрать надёжную строительную компанию.

Квартиры в строящихся домах Краснодара

Основным достоинством покупки жилья на этапе котлована в том, что предметом такого договора является не приобретение квартиры, а официальное присвоение имущественных прав на эту квартиру. Покупатель становится законным владельцем недвижимости только после официальной регистрации соглашения и получает свидетельство о праве собственности.

Вам подходит 0 Квартиры

Почему купить квартиру на стадии строительства в Краснодаре выгодно?

Приобретение квартиры в еще не достроенном доме является очень выгодным решением с сотнями выгод. Главными из них являются следующие:

  • стоимость квартиры на стадии котлована ниже на 20-30%;
  • застройщик в курсе абсолютно всех нюансов объекта, поэтому вы можете получить абсолютно все данные о здании;
  • чем раньше вы оплатите «квадратные метры» недвижимости, тем больше сэкономите;
  • некоторые компании предлагают своим покупателям выгодную и практически беспроцентную рассрочку.
  • кредит может быть разделен на срок до 5 лет (это является дополнительной гарантией, поскольку в таком случае сумма ежемесячного платежа уменьшается в несколько раз).

Когда начинаются продажи недорогих квартир на этапе строительства в Краснодаре?

Перед началом продаж компания приобретает территорию под застройку, проектирует здание, проводит экспертизу проекта и согласовывает его. После этого застройщику выдается разрешение на строительство здания, а также продажу квартир в нем. Причем продажи могут начинаться еще до получения официального разрешения на возведение новостройки.

Это наиболее выгодное время приобретения, ведь стоимость здания на 30% ниже будет на этапе официальных продаж. Продажи квартир недорого по ФЗ 214 осуществляются именно на данном этапе.

Что может предложить застройщик «АСК»?

Все квартиры имеют утепленные балконы или лоджии, а также современные лифты и автомобильные парковки. У нас вы найдете предложения в следующих районах Краснодара:

  • ФМР — Фестивальный микрорайон;
  • Энка;
  • пос. Северный;
  • ЦМР — центральный микрорайон;
  • ГМР — микрорайон Гидростроителей;
  • Новознаменский посёлок.

Приобрести квартиры можно несколькими способами:

  • за наличные средства;
  • в рассрочку;
  • в ипотеку (в том числе и военную);
  • с участием материнского капитала.

Вашему вниманию предлагаются однокомнатные, двухкомнатные, трехкомнатные квартиры и студии в новом доме без посредников, а также коммерческая недвижимость с ремонтом.

Инфраструктура района

Неподалеку располагаются парки, скверы, бульвары, торгово-развлекательные центры, школы, университеты, детские сады и площадки. Цена на квартиры в строящемся доме по ФЗ 214 гораздо доступнее, чем у наших конкурентов. Поэтому выбирайте покупку квартиры на этапе строительства у нас, мы будем рады видеть вас в ряду наших клиентов!

Читайте также  Как зарегистрировать построенный дом на участке

Новостройка или вторичка: что лучше купить в 2021? Плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья.

Чему отдать предпочтение — вторичке или новостройке? Ответ не будет однозначным, принимая решение, стоит учесть множество факторов.

Цены на жилье одного метража в строящихся и уже построенных (правда, 20—40 лет назад) домах примерно одинаковы, поэтому покупатели часто задаются вопросом, какую квартиру лучше купить, вторичку или новостройку. Рассмотрим плюсы и минусы новостройки и вторичной квартиры более подробно.

Плюсы квартиры в новостройке

Стоимость и предложения от застройщиков

Квартира в новостройке на стадии «котлована» или первых этажей может стоить гораздо дешевле аналога в построенном доме. Кроме того, застройщики часто предлагают покупателям выгодные акции, позволяющие сэкономить: беспроцентную рассрочку до конца строительства, сертификаты на оплату ремонта или аренды, либо скидку на сумму сертификата.

Ответить на вопрос, что выгоднее купить, новостройку или вторичное жилье в ипотеку, можно сразу: дешевле выйдет покупка квартиры в новом доме. Покупая жилье в новостройке, можно воспользоваться предложениями банков по льготной ипотеке и ипотечному кредитованию с господдержкой по очень низкой процентной ставке.

Свобода выбора

Количество предложений во вторичном жилье ограничено — идеальная по планировке и расположению квартира может оказаться на первом этаже, выходить окнами на восток, иметь другие параметры, не устраивающие покупателя. Выбирая новостройку на старте продаж можно выбрать подходящий этаж, местоположение относительно лифта, вариант с лучшим видом из окна, нужную сторону света, суеверным — даже номер квартиры.

Инфраструктура и парковки

Многие застройщики возводят целые жилые комплексы с парковками, на которых количество машиномест рассчитано исходя из количества квартир. Обычно на территории есть инфраструктура для детей и взрослых: прогулочные зоны, лавочки, детские площадки.

Современные планировки

Выбирая, что лучше взять, новостройку или вторичное жилье, часть покупателей склоняется к первому варианту из-за более удобной планировки. Как правило, новых квартирах раздельные санузлы (или несколько смежных), просторные кухни, кухни-гостиные или кухни-столовые, большие прихожие, вместительные гардеробные.

Юридическая чистота

Жилье в новостройке юридически «чистое»: там никто не был прописан, продавцом является юридическое лицо — застройщик или девелопер. Проверка от банка при покупке в ипотеку не нужна, так как в такой квартире точно не было незаконных перепланировок.

Простота ремонта

В новостройке, в отличие от старого фонда жилья, не нужно менять окна, трубы и проводку, не нужно демонтировать старые отделочные материалы. Работы в квартирах, которые сдаются с предчистовой отделкой, как правило, включают стяжку пола, выравнивание стен, монтаж оконных и дверных конструкций, коммуникаций и электропроводки. Поэтому сразу можно приступить к чистовой отделке и реализовывать все свои дизайнерские идеи в новой квартире.

Приятное соседство

Покупатели квартиры в доме строящегося жилого комплекса — люди примерно одного положения и достатка. Еще до момента сдачи дома в эксплуатацию они часто объединяются в группы в социальных сетях: там можно лучше узнать соседей, обзавестись полезными знакомствами и новыми друзьями.

Ощущение новой квартиры

Многим покупателям особенно приятно быть первым владельцем объекта недвижимости, знать, что ранее здесь никто не жил.

Минусы квартиры в новостройке

Удаленность от центра

Недорогие квартиры доступны преимущественно в ЖК, располагающихся в отдаленных районах города, а значит, добираться до центра придется дольше.

Отсутствие качественной инфраструктуры

Сейчас идет масштабная застройка новых районов на окраинах городов. Зачастую жилые комплексы строят буквально «в чистом поле», там где пока нет ни школ, ни детских садов, ни поликлиник, ни остановок общественного транспорта.

Минус довольно условный, если грамотно подойти к выбору локации. Например, ЖК «Первая линия» от застройщика «Меридиан» находится в микрорайоне Мыс, где есть образовательные учреждения, магазины, аптеки, банки. Дорога до ближайшей автобусной остановки занимает не более 5 минут быстрым шагом.

Ожидание строительства дома и риски

Если вы думаете, что лучше покупать, вторичку или новостройку с точки зрения надежности — конечно, вторичное жилье. Перед покупкой жилья в строящемся доме следует потратить время на подготовку к сделке и оценку рисков — узнать как можно больше информации о застройщике. Закон 214-ФЗ защищает участников долевого строительства. Вложенные в недострой финансы при банкротстве застройщика можно будет вернуть, но в этот момент вы теряете время и деньги на оплату съемного жилья, последующие поиски нового объекта.

Недостроев, в связи с вводом нового закона об участии в долевом строительстве, стало меньше, однако многие застройщики по-прежнему нарушают сроки сдачи дома в эксплуатацию. В это время покупатели продолжают платить за аренду.

Шум от ремонта

Новые дома заселяются неравномерно: кто-то въезжает сразу, получив ключи, кто-то — поднакопив денег на ремонт, некоторые покупают недвижимость только после сдачи ЖК. Часто шум перфоратора слышится в новых домах ежедневно на протяжении 2—3 лет после сдачи объекта в эксплуатацию.

Нужен ремонт

После раздумий, брать новостройку или вторичку, часть покупателей выбирает второй вариант, причем, смотрит квартиры в состоянии «заезжай и живи» с уже готовым ремонтом, который устраивает по качеству и дизайну.

Большая часть новостроек сдается без отделки, в черновом или предчистовом состоянии, поэтому квартиры в них нуждаются в ремонте. Обычно перед въездом выполняют недорогой ремонт, а спустя 3—7 лет, по окончании усадки дома — такой, какой нравится.

Непривычный район

Переезжать в новое место многим тяжело: непонятно, сколько времени закладывать на дорогу до работы, приходится отказываться от привычных магазинов, фитнес-клуба, кафе и других заведений.

Неопределенность

Реально оценить качество постройки дома, добросовестность соседей, величину коммунальных платежей, получить ответы на другие не менее важные вопросы можно только после заселения в новую квартиру.

Плюсы вторичного жилья

Заселение и прописка сразу

В купленную квартиру можно въехать сразу после сделки, даже если ремонт не очень нравится: его можно делать уже в процессе проживания. Некоторые продавцы оставляют покупателям мебель — в этом случае можно первое время даже не тратиться на обстановку. Прописаться в квартире тоже можно сразу, в новостройке необходимо сначала дождаться постановки дома на кадастровый учет, затем оформить право собственности, а только потом — регистрироваться.

Выбор любого района

Если на вопрос, что лучше купить новостройку или вторичное жилье, хотелось бы ответить первое, но в желаемом районе не строят новых домов, придется рассматривать недвижимость на вторичном рынке. Зато можно выбрать максимально удачную локацию: в непосредственной близости от работы, любимого парка, места проживания близких родственников.

Никакой неопределенности

Еще на этапе выбора можно оценить обустройство придомовой территории, состояние подъезда, убедиться в наличии парковочных мест, узнать величину коммунальных платежей.

Минусы вторичного жилья

Стоимость

Вторичное жилье в большинстве случаев стоит дороже аналогичного по метражу в строящемся доме. Дешевые квартиры, как правило, присутствуют только в очень старых домах или требуют дорогостоящего ремонта.

Любой специалист по недвижимости на вопрос, что лучше вторичка или новостройка в ипотеку, ответит, что новострой обойдется дешевле. Жилье на вторичном рынке не попадает под действие госпрограммы по льготной ипотеке. Некоторые квартиры в старом фонде вообще не получится купить в ипотеку — банк не даст одобрение.

Необходимость тщательной юридической проверки

Договор купли-продажи недвижимости на вторичном рынке может быть расторгнут при нарушении законных интересов продавца квартиры или его родственников, например, если объявились наследники, в свое время не вступившие в права наследования.

Покупатель в таком случае как минимум потратит много времени на участие в судебных заседаниях, как максимум — останется без квартиры и без денег.

При покупке жилья следует собрать всю информацию о лицах, которые могут или когда-то могли претендовать на долю в квартире.

Также продавцы квартир на вторичном рынке нередко просят покупателей «закрыть глаза» на неузаконенную планировку или занизить стоимость в договоре купли-продажи из-за нежелания платить большой налог.

Нежелательные соседи

При покупке жилья в доме, где в свое время квартиры были выданы государством, риск оказаться на одном этаже с неблагополучными соседями намного выше.

Страшны не только алкоголики, наркоманы и сумасшедшие бабушки, прикармливающие около подъезда стаи собак и кошек, но и насекомые: тараканы, муравьи, чешуйницы, которые часто встречаются в объектах старого фонда.

Износ общедомового имущества

Рассматривая плюсы и минусы новостроек и вторичного жилья, многие покупатели забывают о состоянии труб, подъездов, лифтов, фасадов — в старых домах они могут быть порядком изношены. Можно сделать роскошный ремонт в собственной квартире, но добиться хотя бы «косметики» в подъезде от УК или ТСЖ удается не всегда.

Сделка сложнее

Покупка недвижимости в строящемся доме проходит намного проще и быстрее: покупатель подписывает с застройщиком договор ДДУ и оплачивает покупку.

Сделки между физическими лицами требуют внимания к деталям, в особенности, если в договоре купли-продажи фигурирует несколько собственников или в квартире были выделены доли несовершеннолетним. Покупка может оказаться частью сложной цепочки, поэтому сделка рискует сорваться по независящим от покупателя и продавца причинам.

Что все‐таки дешевле — вторичка или новостройка

Точно понять, что дешевле, вторичка или новостройка, получится только на примере двух конкретных объектов недвижимости.

При покупке строящегося жилья покупателя ждут дополнительные расходы, связанные с арендой квартиры до дома в эксплуатацию и необходимостью косметического ремонта.

Покупатель объекта на вторичном рынке, как правило, тратит намного больше денег на подготовку к сделке (оплата услуг юриста, риэлтора, нотариуса, оценщика) и ремонт в купленной квартире.

При выборе, какая квартира лучше, новостройка или вторичка, стоит принимать решение только исходя из своих возможностей, желаний и потребностей.

Все же у нового жилья плюсов больше, а некоторые минусы и вовсе могут отсутствовать, если недвижимость приобретается у надежного застройщика, который вовремя сдает объекты, занимается благоустройством придомовой территории, выполняет обещания из рекламных проспектов.

На каком этапе строительства лучше покупать жилье

Опытные участники рынка недвижимости советуют: покупая квартиру в новостройке, постарайтесь обойтись без поспешных решений.
Для начала поищите в интернете доступную информацию о компаниях-застройщиках. Расспросите знакомых — возможно, они подскажут контакты хороших консультантов по недвижимости. Пообщайтесь с теми, у кого есть опыт такой покупки. Просмотрите в сети предложения по недвижимости и почитайте отзывы о жилых комплексах.

Изучаем рынок и цены на квартиры в новостройках

Выбрать идеальный район и подготовить список добросовестных застройщиков несложно: одесский рынок не такой объёмный и стихийный, как столичный. Определиться с конкретным жилым комплексом уже сложнее.

Главный вопрос, который волнует покупателя: чем я рискую, когда выбираю квартиру в новом доме? А он порождает новые вопросы: искать проект на старте или смотреть готовые новостройки?

Итак, пытаемся разобраться и понять: На каком этапе строительства лучше покупать жилье?

На одесском рынке недвижимости закрепилось мнение: покупка квартиры в строящемся доме рискованнее «вторички». Засилье «застройщиков одного ЖК» и зарубежных компаний с неизвестной репутацией влияет на доверие инвесторов. Настроение покупателей напрямую зависит от степени готовности новостройки: чем ближе к сдаче в эксплуатацию, тем спокойнее будущему новоселу.

Но заплатить за квартиру в почти готовой или уже сданной новостройке человеку придется больше, чем за квартиру «на котловане». По статистике, цена недвижимости напрямую зависит от того, на каком дом этапе строительства, и лучше покупать квартиру на ранней стадии возведения новостройки, потому что это дает возможность сберечь средства, «зарезервировав» их в твердом активе. Конечно, если вы готовы выложить всю сумму за жилье сразу после старта продаж.

Читайте также  Как поставить на кадастровый учет дом

Такая возможность есть не у всех. Соотношение тех, кто покупает на нулевой стадии постройки, и тех, кто берет готовые квартиры в завершенных проектах, примерно 80%:20%. При этом из тех, кто берет квартиру на начальном этапе строительства, от трети до половины покупателей оплачивают всю стоимость квартиры сразу, потому что тогда цена получается самой выгодной. Плюс: это дает человеку уверенность в том, что дополнительных выплат потом не будет. Расчет выполнен по фиксированной стоимости, оплата стопроцентная, а значит, цена квадратного метра по мере строительства для этого покупателя расти уже не будет.

Разница в стоимости квартиры при покупке на старте или в уже сданном доме бывает и не такой существенной. Имеют значение класс жилого комплекса, район застройки, темпы строительства. Например, в Одессе в малоэтажном проекте бизнес-класса «ЖК на Еврейской» цена квадратного метра на старте продаж составляла 1250-1400 долларов, спустя два года квартиры здесь покупают по 1500-1600 долларов за квадрат. А вот в ЖК комфорт-класса «Михайловский городок» на Молдаванке на старте продаж первой очереди цена квадратного метра держалась примерно на отметке в 500 долларов, а при сдаче этой очереди уже составляла 850 долларов за квадратный метр. И в этом случае итоговая стоимость квартиры на котловане и на этапе сдачи дома действительно ощутима.

Этапы строительства

Теперь попробуем разобраться, из каких этапов складывается процесс строительства нового жилого комплекса и что означает термин «покупка на котловане».

Этапы строительства новостройки:

— Поиск подходящего участка, оформление аренды или покупки земли у города под постройку дома.
— Геологический анализ территории, разработка проекта, получение экспертных заключений, согласование проекта в соответствующих госорганах.
— Подача документов в органы государственного надзора, оформление разрешений на строительство.
— Подготовка территории под застройку.
— Строительство дома, подключение к инженерным сетям.
— Сдача новостройки в эксплуатацию.

По закону застройщик имеет право продавать жильё после получения разрешения на строительство. Как только на месте будущего жилого комплекса появляется котлован, компания объявляет о старте продаж. Это и называется «этап покупки на котловане», или «на нулевой стадии строительства».

Если говорить о ценовой политике, то условно период строительства можно разделить на такие стадии:

— От котлована до первых трех этажей. Вы можете не только ознакомиться с проектной документацией, но и приехать на площадку, чтобы посмотреть, как идут работы. Серьезные компании уже на этом этапе могут показать, как будет выглядеть квартира — использование цифровых технологий и 3D моделирование позволяют сделать это в отделе продаж компании. И если вы спросите у менеджера компании-застройщика, на каком этапе строительства лучше покупать жилье, то опытный консультант порекомендует этот вариант. Разница с ценой квартиры в готовой новостройке в таких случаях может составить до 50%.
— Новый жилой комплекс достроен до половины. Экономия при покупке квартиры на этой стадии готовности новостройки составит от 15% до 20%, в сравнении с приобретением жилья на этапе сдачи дома.
— Новостройка готова к вводу в эксплуатацию. Этот период не самый выгодный для приобретения квартиры с финансовой точки зрения: придется заплатить полную рыночную стоимость квартиры. Зато можно будет оперативно вселиться и заняться ремонтом и финальной отделкой.

На окончательную цену квартиры может повлиять нестабильная ситуация в экономике, курсовые колебания на валютном рынке, инфляция. Поэтому к моменту готовности дома цена квадратного метра может измениться не в пользу покупателя по независящим от застройщика обстоятельствам.

По данным агентств недвижимости Одессы, в 2019 году в среднем по городу на старте в течение первых дней продаж выкупалось от 30% до 70% фонда квартир. И ко второму этапу, когда дом построен примерно наполовину, по самым ликвидным квартирам оставались только инвесторские предложения. То есть квартиры, выкупленные на котловане и выставленные владельцами в продажу к середине строительства дома. Так произошло в ЖК «Четыре сезона» на Гагарина,19, и в новом жилом комплексе на Гагарина, 9.

Выгодно ли покупать квартиру в строящемся доме

Финансовый институт развития в жилищной сфере

Универсальный ипотечно-строительный банк

Центр информационной поддержки ДОМ.РФ

Единая информационная система жилищного строительства.

Развитие цивилизованного рынка арендного жилья и инвестиций в объекты недвижимости

Федеральный брокер по недвижимости

Цифровая платформа для поиска недвижимости и проведения сделок

Управление жилой и коммерческой недвижимостью

Управление паевыми инвестиционными фондами

Ипотечные облигации с поручительством ДОМ.РФ

Создание высокотехнологичных сервисов для цифровой трансформации жилищной сферы

Облигации на финансирование инфраструктуры

  • О компании
    • Информация о компании ДОМ.РФ
    • Корпоративное управление
      • АО «ДОМ.РФ»
      • Дочерние и зависимые общества АО «ДОМ.РФ»
      • Фонд ДОМ.РФ
    • Закупки
    • Инсайдерам
    • Фирменный стиль
    • Социальная ответственность
    • Карьера
      • Карьера
      • Вакансии
      • IT вакансии
      • Стажировка
      • Образовательные программы
      • Истории успеха
      • DAY.СТРОЙ
  • Деятельность
    • Ипотека
      • О рынке ипотеки
      • Где получить
      • Обслуживание кредита
    • Аренда
    • Городская среда
      • О городской среде
      • Стандарт
      • Проекты
      • Образование
    • Реализация земли и объектов
      • Реализация земли и объектов
      • Список торгов
      • Календарь торгов
      • Как принять участие в торгах
      • Вовлечь объект
      • Архив
      • Участки, переданные субъектам РФ
      • Меры поддержки арендаторов (COVID 19)
      • Залоговая недвижимость
      • Жилищно-строительные кооперативы
      • Объекты недвижимости ЗПИФ
      • Правительственная комиссия
    • Финансирование строительства
      • Проектное финансирование
      • Инфраструктурные облигации
      • Механизм гарантирования
      • Льготное кредитование застройщиков
      • Выкуп жилья у застройщиков
      • Досрочное исполнение контрактов
    • Программы господдержки
  • Инвесторам
    • Информация для инвесторов
    • Финансовые результаты и отчетность
    • Раскрытие информации
    • Кредитные рейтинги
    • Ценные бумаги
      • Облигации
      • Акции
      • Еврооблигации
    • Облигации с ипотечным покрытием
  • Аналитика
    • Все исследования
    • Жилищное строительство
    • Ипотека
    • ИЦБ
    • Социологические опросы
    • Интересное по рынку
    • Архив
  • Цифровая академия
  • Новости
  • Контакты

Продажа коммерческих
помещений в Москва-Сити

Аукционы по продаже помещений с готовым арендным бизнесом.
1 этаж многофункционального БЦ .
7 помещений площадью от 19 м² до 402 м².

Успейте подать заявку до 15 ноября!

Семейная ипотека
от 4,1%

Теперь и для семей с одним ребенком

Программа поддержки
проектов жилищного
строительства

Льготное кредитование застройщиков на цели реализации низкомаржинальных проектов жилищного строительства

Льготная ипотека
на новостройки от 5,1%

Ипотека по льготной ставке на приобретение квартиры в новостройке

Продажа имущественного комплекса

Имущественный комплекс расположен в районе с развитой
инфраструктурой в 8 км от Кремля. Время экспонирования ограничено.
Успейте подать заявку!

Продажа земельного участка

Реализуемый лот расположен в 13 км от центра Барнаула, на крупнейшей магистрали «Павловский тракт». До международного аэропорта «Барнаул» всего 4 км.
Время экспонирования ограничено. Успей подать заявку!

Создаем стандарты
арендного жилья

Уже более 2 000 квартир в 6 арендных домах. Оцените комфорт
проживания и уровень сервиса в арендных домах ДОМ.РФ!

Единый оператор льготных программ в жилищной сфере

Обеспечение доступности жилья для граждан за счет применения федеральных, региональных и отраслевых мер поддержки

Обслуживание кредитов

01.01.2021 функции по сервисному обслуживанию закладных АО «ДОМ.РФ» переданы из Банка ВТБ (ПАО) в АО «Банк ДОМ.РФ».

О компании

ДОМ.РФ — финансовый институт развития в жилищной сфере.
Создан в 1997 году постановлением Правительства РФ для содействия проведению жилищной политики.

Компания развивает направления, которые позволяют создавать выгодные условия покупки жилья, формировать цивилизованный рынок аренды и развивать городскую среду.

Новости

Новости

Запуски новых проектов многоквартирного жилья в России выросли на треть

Ипотека

ДОМ.РФ занимается развитием рынка ипотеки в рамках приоритетного проекта «Ипотека и арендное жилье». Цель проекта — улучшение жилищных условий граждан России путем обеспечения высоких темпов ввода жилья и стимулирования спроса на него.

Аренда для жизни

ДОМ.РФ занимается созданием современных стандартов цивилизованного рынка арендного жилья по поручению Президента РФ Владимира Владимировича Путина, которое он дал на Госсовете в мае 2016 года.

Городская среда

Комплексные работы по развитию городской среды в России ведутся в соответствии с поручениями Президента, поручениями Председателя Правительства по итогам форума «Городское развитие и совершенствование качества городской среды» в сентябре 2016 года, а также в соответствии со «Стандартом комплексного развития территорий», разработанным ДОМ.РФ, КБ Стрелка, при участии Минстроя России.

Реализация земли и объектов

ДОМ.РФ вовлекает в оборот неиспользуемые участки, находящиеся в федеральной собственности, по механизмам, предусмотренным 161 Федеральным законом.

Все ответы о жилье

Спроси.дом.рф – ваш проводник в мире жилья. Здесь вы найдете подробную информацию по любым жилищным вопросам и сможете бесплатно проконсультироваться с экспертами ДОМ.РФ.

Аналитика рынка

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Обзор рынка ипотечного кредитования в сентябре 2021 года

Ипотека — 2021 г.

Анализ развития конкурентной среды на рынке ипотечного кредитования на 22 октября 2021 г.

Конкурентный анализ — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.