Договор аренды квартиры с последующим выкупом образец

Составление договора аренды с последующим выкупом и его образец

Проблема приобретения своего жилья, рано или поздно начинает касаться каждого человека. Не у каждого есть возможность насобирать деньги на свое жилье, поэтому некоторые граждане прибегают к помощи ипотечного кредитования, покупки жилья в рассрочку.

В последнее время, некоторые специалисты заговорили о покупке жилья, путем заключения договора аренды с последующим выкупом квартиры или домовладения.

Что говорит закон?

Говоря о договоре аренды квартиры с последующим ее выкупом, следует отметить, что в Гражданском кодексе РФ, который регулирует все правоотношения связанные с приобретением недвижимого имущества, ничего не сказано о таких сделках.

По своей правовой природе, аренда и выкуп квартиры – это два разных договора. Аренда предусматривает пользование жильем (квартирой, домом), на протяжении определенного времени, с обязательной уплатой коммунальных платежей. А выкуп – это переход права собственности на жилье от одного человека к другому.

Исходя из этого, можно прийти к выводу, что договор аренды с последующим выкупом должен содержать в себе все положения аренды и купли- продажи.

Если провести аналогию с некоторыми способами приобретения имущества, то договор аренды с правом выкупа похож на лизинг. Согласно лизинговому соглашению, одна сторона предоставляет другой имущество за фиксированную плату. А последняя, имеет право пользоваться им по своему усмотрению. При этом она должна платить обязательные ежемесячные платежи, и имеет право оформить на себя право собственности на полученную вещь, после уплаты всех обязательных платежей.

Именно такой способ перехода права собственности на жилье предусматривает собой договор аренды с последующим выкупом жилого помещения.

Особенности договора и порядок его составления

Особенности данного соглашения исходят от его специфики. Как было сказано выше, аренда и выкуп недвижимости регулируется Гражданским Кодексом РФ, а также Жилищным кодексом Российской Федерации.

Гражданский кодекс предусматривает аренду коммерческой недвижимости, а в жилищных вопросах, его нормы говорят, о том, что составляется договор найма жилого помещения.

По своей правовой природе найм и аренда – это одни и те же действия, направленные на временное пользование недвижимым имуществом, без права приобретения собственности на него.

Выкуп жилого помещения предусматривает собой переход права собственности на него, после внесения определенной суммы, которая разбивается на несколько периодичных обязательных платежей.

Право собственности на квартиру или дом наступает после его государственного оформления.

Исходя из этого, можно выделить основные моменты данного договора и порядок его составления:

  1. он составляется в письменном виде;
  2. в связи с тем, что данный договор предусматривает переход права собственности, он должен быть оформлен нотариально;
  3. в нем должны быть отражены все условия аренды помещения (указаны обязательные месячные платежи, оплата коммунальных услуг, проведение ремонта, и так далее);
  4. данный договор должен иметь раздел, в котором будет четко указан процесс перехода права собственности на жилое помещение;
  5. стороны, которые его заключают должны прийти к согласию по всем пунктам договора.

Образец договора

Такие соглашения заключаются не часто, поэтому лучше внимательно изучить его образец, либо обратится за помощью к юристу, который поможет составить его правильно.

Договор аренды с последующим выкупом должен содержать обязательную информацию:

  1. полные анкетные данные физических лиц, с их паспортными данными, которые заключают данное соглашение;
  2. индивидуальная характеристика жилого помещения (этаж, квадратура, размер жилой и не жилой площади, количество комнат);
  3. общее состояние объекта недвижимости (наличие новой сантехники, мебели, нужен ли ремонт);
  4. периодичность обязательных платежей, их размер, а также кто будет производить оплату коммунальных услуг;
  5. обязательное требование – это возможность прописки будущего покупателя в жилом помещении;
  6. срок, на который заключается договор (обычно это 5 лет);
  7. условие перехода права собственности на жилье;
  8. порядок разрешения возникших споров;
  9. права будущего покупателя и продавца;
  10. процесс индексации обязательных платежей в случае повышения или понижения курса рубля к доллару, поскольку цены на все недвижимое имущество привязываются к доллару США;
  11. условия прекращения договора;
  12. порядок внесения изменений в договор;
  13. форс-мажорные обстоятельства.

Условия заключения договора и его риски

Как было уже указано выше, в связи с тем, что Закон прямо не регулирует правоотношения, связанные с договором аренды и выкупа жилого помещения, его лучше заключать с человеком, которого покупатель хорошо знает. Это вызвано различными рисками.

Риски такого соглашения следующие:

  1. в случае отказа владельца жилья от своих обязательств, уплаченные деньги не возвратятся, так как они шли за аренду помещения;
  2. с учетом периодического повышения и понижения цен на жилые объекты, владелец квартиры, или будущий покупатель могут понести серьезные финансовые потери;
  3. слабая практика по рассмотрению споров по таким соглашениям практически отсутствует, результат в случае спора непредсказуем;
  4. риск внесения значительных изменений в первоначальное соглашение;
  5. право собственности на такое имущество может быть получено в отдаленном будущем;
  6. форма данного соглашения не предусмотрена ни одним действующим Законом или кодексом;
  7. большой риск выселения из жилого помещения, при невыполнении условий договора одной из сторон.

Вообще данные соглашения несут в себе множество рисков, которые связаны, прежде всего, с плохой правоприменительной практикой. У судов нет единого мнения по разрешению данных споров.

Договор аренды жилья со следующим его выкупом, хорошо подходит для приобретения жилья по низкой стоимости, если нет собственных сбережений. Но к его заключению нужно подходить с особой осторожностью, так как существует много рисков остаться без жилья и частично уплаченных денег.

Подробности на видео

Информация из “первых рук” о заключении и нюансах проведения сделки аренды квартиры с правом дальнейшего выкупа.

Договор аренды с последующим выкупом

Как только сумма начисленных арендных платежей сравнивается с установленной собственником продажной ценой этого объекта, то договор аренды прекращается и заключается договор купли-продажи.

Составление договора

Договор аренды с правом выкупа или договор лизинга заключается в простой письменной форме, не нуждающейся в нотариальном удостоверении. Для вашего удобства на нашем сайте представлен типовой договор рассматриваемого вида, который способен существенно облегчить проблему составления договора.

Однако, даже оформляя договор с использованием шаблона, постарайтесь учесть все советы, приведенные ниже:

  1. обязательно указывайте срок действия договора;
  2. подробно опишите объект имущества, принимаемый/передаваемый в аренду. Если объектом лизинга является недвижимое имущество, обязательно следует внести в договор его кадастровые характеристики;
  3. нотифицируйте, что все арендные платежи будут засчитываться в стоимость покупки;
  4. обязательно определите момент перехода права собственности. Вариантов может быть множество – с момента заключения договора аренды, с момента выплаты половины стоимости или с момента выплаты всей стоимости арендованного объекта или предмета. Отсутствие нотификаций о времени перехода права собственности может стать причиной того, что аренда так и останется арендой;
  5. определитесь в тексте договора с ценой объекта и с условием выкупа. Это значит, что договор лизинга может подразумевать взыскание с арендатора и арендной платы, и части стоимости арендованного имущества, либо только арендной платы, которая засчитывается в конечную стоимость выкупа. Будьте особенно внимательны с этим пунктом, иначе лизинг может стать крайне разорительным;
  6. введите в договор пункт об индексации платежей на случай инфляции;
  7. удостоверьтесь и отразите в тексте договора, что арендодатель имеет право собственности на предоставляемое в аренду имущество;
  8. обговорите условия страхования арендованного имущества.

Лизинг жилья

Договор лизинга жилья прекращается с того момента, как совокупная стоимость внесенных арендных платежей достигла продажной стоимости недвижимости, обговоренной контрагентами.

Переход права собственности может быть осуществлен на любом этапе действия аренды, но только с условием заключения договора купли-продажи недвижимости. При этом в договоре купли-продажи стороны могут предусмотреть продление арендных платежей в случае, если переход права собственности был осуществлен до момента полной выплаты (Постановление высшего арбитражного суда №73 от 17.11.2011 года).

Проявите осторожность

Не торопитесь вкладывать деньги до окончания выплат, то есть до оформления перехода права собственности, не согласовав эти улучшения с арендодателем.

Дело в том, что любое несанкционированное изменение во внешнем виде, обустройстве и технических характеристиках арендуемого имущества может стать основанием для расторжения договора аренды с правом выкупа.

Помните, что до оформления перехода права собственности собственником остается арендодатель.

PRO новостройку +7 800 301-79-56

Бесплатная консультация юриста по недвижимости — договоры, оформления сделок, выселение/заселение

Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил

Договор аренды жилья с последующим выкупом — довольно специфичный документ. Он совмещает в себе черты договора найма жилья и купли-продажи недвижимости. Поскольку согласно документы фактическая покупка квартиры состоится в будущем, обе стороны несут значительные риски.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 800 301-79-56 . Это быстро и бесплатно !

Необходимость застраховаться от неожиданностей и предусмотреть многие детали объясняет сложную структуру договора и его непопулярность, когда сделка производится между малознакомыми людьми.

Суть договора аренды с последующим выкупом

Договор аренды с последующим выкупом близок к договору лизинга. Только в последнем случае речь идет о транспорте или оборудовании, а в первом — о жилой недвижимости.

Фактически документ является неким гибридом двух совершенно разных соглашений, предусматривающих различные правоотношения между сторонами.

На первом этапе действуют положения о найме жилого помещения, согласно которому стороны именуются «арендодатель» и «арендатор».

При этом аредатор выплачивает определенную сумму хозяину квартиры за право пользования помещением. Вместе с этим он частично выкупает жилплощадь, то есть вносит единоразовые платежи — примерно как при рассрочке.

После того, как стоимость квартиры будет полностью выплачена, в действие вступает вторая часть договора — купля-продажа недвижимости.

На этом этапе считается, что стороны — «покупатель» и «продавец» — уже рассчитались между собой, и долговых обязательств между ними нет. Продавец должен будет без лишних проволочек передать покупателю квартиру.

В законодательстве такой договор не предусмотрен, что вызывает определенные трудности при его составлении, а также при использовании.

Например, не всегда ясно, в какой момент договор необходимо регистрировать в Регистрационной палате и каким именно образом. Есть два варианта:

  • вначале зарегистрировать его как договор аренды, а после того, как произойдет фактическая передача квартиры после уплаты всей суммы, зарегистрировать как куплю-продажу;
  • изначально зарегистрировать как куплю-продажу, но с обременением в пользу продавца до момента выплаты залоговой стоимости имущества.
Читайте также  Как правильно утеплить стену в квартире изнутри

В любом случае, схема оплаты и дальнейшей регистрации договора должны быть отражены в документе.

Преимущества и недостатки договора аренды с последующим выкупом

Составление соглашения может быть выгодно по ряду причин:

  • покупатель получает фактически рассрочку, что позволяет ему постепенно оплатить стоимость квартиры, не прибегая к банковскому займу и переплате;
  • продавец получает источник пассивного дохода в виде систематической арендной платы;
  • стороны могут вести расчет по удобной для них схеме, с возможными отсрочками или, напротив, уплатной сверх оговоренной ежемесячной суммы;
  • связывание покупателя и продавца договоренностью страхует от умышленного нанесения вреда имуществу, гарантирует неприкосновенность жилища.

Но вместе с выгодами договор имеет и определенные недостатки. Большинство вызвано с рисками, на которые сторонам приходится соглашаться.

Договор аренды квартиры с последующим выкупом — образец:

Аренда квартиры с последующим выкупом: риски сторон

Так как переход права собственности на квартиру должно произойти не в момент регистрации договора, а после уплаты всей суммы, то стороны сильно рискуют.

Риски продавца

Какие риски придется принять на себя продавцу:

  • Если недвижимость сильно подорожает в цене, он упустит выгоду. Договор заключается с отсрочкой платежа на длительный срок — возможно, 5-10 лет, за это время цена квадрата может подскочить на 15-20% в стоимости, при этом цена квартиры останется такой же, как была указана в договоре.
  • Покупатель может использовать арендованную квартиру не по целевому назначению — например, использовать ее для ведения коммерческой деятельности или сдавать в поднаем.
  • Рост коммунальных платежей и налогов на собственность может со временем свести на нет прибыль от установленной арендной платы. Этот риск, конечно, обычно нивелируется за счет договоренности о тарификации взносов в соответствии с экономической ситуацией.

Риски покупателя

Покупатель в данной ситуации рискует не меньше продавца:

  • На время аренды недвижимость будет считаться собственностью продавца, следовательно, он имеет право ей распоряжаться: продавать, дарить, завещать и т.д. Продавец может расторгуть договор найма в любой момент (со штрафными санкциями, естественно). При этом он может отказаться возвращать уже полученные платежи, и придется обращаться в суд.
  • Продавец может резко повысить стоимость арендной платы и общую цену квартиры, если это предусмотрено договором.
  • Продавец может умереть до исполнения последней части соглашения о передачи квартиры в руки покупателя, и тому придется составлять аналогичный договор с наследниками. При этом не факт, что удастся достигнуть таких же условий соглашения. К тому же придется что-то решать с уплаченными взносами. Например, если продавец успел потратить деньги, и наследник ничего не получил, то он может запросто отказаться засчитать их в стоимость квартиры.
  • Квартира может оказаться под арестом или залогом при попустительстве продавца — например, он не вносил арендную плату. Также квартиру могут отнять, если продавец объявил себя банкротом.
  • Таким образом, заключение соглашения об аренде с последующим выкупом квартиры сопряжено со многими рисками, при этом соблюдение договоренностей базируется зачастую на доверительных отношениях между сторонами. Именно поэтому подобные договоры обычно заключаются между родственниками или хорошо знакомыми людьми.

Структура договора аренды квартиры с последующим выкупом

Определенную структуру документа диктует конкретная ситуация.

Поскольку закон не регулирует нормы составления договора аренды с выкупом квартиры, то опираться приходится на требования, предъявляемые к соглашению о социальном найме и купле-продажи объектов недвижимости.

Основные пункты договора аренды с последующим выкупом

  1. Реквизиты сторон и их наименование. Обычно их именуют «продавец» и «покупатель», реже — «арендатор» и «арендодатель», при этом оба эти наименования не отображают сути договора, так как на разных стадиях соглашения роли меняются. Опытные юристы рекомендуют просто именовать участников сделки «Сторона 1» и «Сторона 2», при этом в преамбуле необходимо расписать роль каждого из них.
  2. Описание объекта недвижимости. Требуется указать технические характеристики квартиры и дома, в котором она расположена. Не лишним будет упомянуть документы, на основании которых продавец имеет право на распоряжение недвижимостью.
  3. Стоимость договора. Проще говоря — сколько денег покупатель должен перечислить продавцу за квартиру (исключая арендную плату). Для определения стоимости жилища можно заказать экспертную оценку.
  4. Схема оплаты. Необходимо расписать, в какое время (ежемесячно, ежегодно) и какими суммами покупатель будет выкупать квартиру у продавца. Также здесь нужно указать максимальный срок, в течение которого вся сумма должна быть выплачена. Подтверждающим документом о приеме денег будет расписка продавца. Покупатель должен хранить все расписки — впоследствии они станут основанием для требования прав на квартиру.
  5. Момент регистрации перехода права собственности. Обычно его «привязывают» к моменту перечисления последнего платежа, но это может быть конкрентая дата или наступление определенного события.
  6. Положения об арендной плате. Здесь необходимо указать размер аренды, порядок оплаты коммунальных услуг, права арендатора, ответственность за ненадлежащее содержание жилища и т.д. Важный момент: нужно обговорить, входит ли арендная плата в зачет стоимости жилища. Обычно эти два платежа разводят, но не лишним будет акцентировать на этом внимание — во избежание споров.
  7. Тарификация. Так как договор заключается на продолжительный срок, и за это время цена квартиры может подрасти, в текст документа по соглашению сторон могут быть включены положения о тарификации стоимости квартиры и аренды. Обычно она равна годовой инфляции.
  8. Ответственность за неисполнение условий договора. Особо следует обговорить, какую ответственность несет продавец, если он решил не исполнять свои обязательства — а именно: продавать квартиру. Он должен вернуть все уплаченные покупателем средства и пени.
  9. Условия расторжения договора. Например, если покупатель не вносит арендные платежи или отказывается уплачивать очередной взнос за квартиру, продавец имеет право без последствия для себя расторгнуть соглашение.
  10. Форс-мажоры. В число форс-мажоров обязательно следует включить смерть одного из участников сделки. Не лишним будет назначить правопереемников договора, предварительно заручившись их согласием.
  11. Страховка. Если сделку решено застраховать в одном из агентств, в договор нужно внести соответствующие положения.

Аренда квартиры с последующим выкупом

Какие нужны документы?

Так как договор предполагает собой сложную структуру, то для его составления потребуется немало бумаг:

  • паспорта участников сделки;
  • нотариально заверенное согласие супругов на заключение подобной договоренности;
  • свидетельство о заключении брака;
  • кадастровый паспорт и техплан квартиры;
  • свидетельство о регистрации права на продаваемую «недвижку»;
  • договор, дающий право на квартиру;
  • сберкнижка или номер расчетного счета для перевода денег;
  • оценка стоимости квартиры;
  • справка из Росреестра об отсутствии обременений на жилплощадь;
  • справка из ЖЭУ об отсутствии коммунальных долгов.

Полный набор документов подскажет юрист, который возьмется за оформление договора. Возможно, что в процессе согласования деталей понадобятся еще какие-то бумаги.

Как платить?

Как уже говорилось выше, обычно арендные платежи и взносы за квартиру платятся отдельно.

Основные варианты оплаты

  • наличными со взятием расписки;
  • банковскими или электронными платежами с получением чека и указанием цели перевода денег;
  • перечислением денег на специальный счет, «замороженный» до момента оформления права на квартиру (например, с помощью банковского аккредитива).

Деньги за аренду и за взнос лучше посылать различными траншами с указанием цели платежа. Тогда у продавца не возникнет соблазна подменить один платеж другим и потребовать непредусмотренной суммы.

Задайте вопрос и получите ответ юриста через 5 минут

Бесплатная консультация

Бесплатная консультация

One thought on “ Как составить договор аренды квартиры с последующим выкупом: 11 главных правил ”

  1. Михаил, Нижний Новгород 07.07.2017 at 23:14

Доброе утро!мы хотим оформить аренду с правом выкупа.как это сделать,чтобы все было законно?

Важные особенности договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Иногда при заключении договора аренды квартиры стороны дополнительно прописывают в нем условие о праве последующего выкупа. С точки зрения юриспруденции подобное соглашение имеет некоторые сложности и ряд особенностей, о которых непременно следует знать.

В настоящей статье подробно рассказано о всех нюансах заключаемого соглашения, информация будет полезна, как арендатору, так и арендодателю.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Правовая база

Основой правового регулирования арендных отношений, включая договор с последующим выкупом, являются следующие нормативные акты:

  1. Гражданский кодекс – главным образом речь идет о главе 34, в которой подробно расписаны основные характеристики и особенности договора аренды. Кроме того, если подобное соглашение заключается между физическими лицами, то такие правоотношения будут попадать под действие главы 35 (наем жилого помещения).
  2. Закон РФ «О государственной регистрации недвижимости»— данный законодательный акт включает в себя особенности процедуры государственной регистрации сделок с недвижимостью, включая аренду квартиры с последующим выкупом.

В чем особенность соглашения между физическими лицами?

Упоминание о заключении такого рода соглашения содержится в ст.624 ГК РФ. Так, в соответствии с п.1 в договор найма квартиры может быть включено условие, согласно которому съемное жилье после истечения срока аренды перейдет в собственность арендатора.

Также это может произойти и до официального прекращения арендных отношений. В случае, если квартиросъемщик перечислит арендодателю выкупную цену жилья в полном размере.

Основная особенность такого соглашения заключается в том, что помимо аренды, в нем также прописывается возможность дальнейшего выкупа объекта недвижимости.

Таким образом, это смешанное соглашение, в котором сочетаются элементы:

  • договора найма жилья;
  • предварительного соглашения о купле и продаже недвижимости.

Плюсы, минусы и риски сторон

У собственника квартиры, заключившего договор аренды с правом последующего выкупа, возникают следующие плюсы:

  • есть некоторая гарантия того, что на объект недвижимости нашелся покупатель;
  • при правильно прописанных условиях появляется возможность реализовать свое имущество по цене, превышающей рыночную.

В то же время, основные минусы такой сделки для хозяина квартиры выражаются в том, что арендатор в любой момент может передумать покупать недвижимость (по договору это всего лишь его право). Кроме того, если арендодатель не включит в текст соглашения условие о проведении переоценки недвижимости (по истечении срока аренды) с целью приведения ее к среднерыночной стоимости, то он может потерять часть денег, продав квартиру по более низкой цене.

Читайте также  Сильная влажность в квартире что делать

Определенные преимущества возникают и у квартиросъемщиков. Сюда относится:

  • отсутствие необходимости в уплате первоначального взноса (как при ипотеке);
  • ежемесячно перечисляя арендную плату, арендатор делает вклад в свое будущее жилье;
  • он вправе отказаться от выкупа (чего не сделаешь при оформленной ипотеке).

Для постояльцев основной минус, который несет в себе договор аренды с последующим выкупом, заключается в том, что со временем аналогичное жилье на рынке может в разы подешеветь. Это означает, что придется переплачивать. Более того, нередко такая схема рассрочки оказывается дороже обычной ипотеки.

Также нельзя оставить без внимания и те риски, которые сопровождают подобного рода правоотношения. К основным из них относится:

  • Условия договора (главным образом, касающиеся стоимости отчуждаемого жилья) в значительной степени подвержены влиянию времени. Изменения, происходящие на рынке недвижимости, могут негативно сказаться как для арендодателя, так и для арендатора.
  • При неверной формулировке текста договора, квартирант и вовсе в конце срока аренды может потерять право выкупа недвижимости.
  • А течение всего срока действия договора, покупатель недвижимости будет числиться в ней лишь как квартирант, а не собственник. При этом, когда речь идет о большом промежутке времени, то тут появляется риск гибели имущества, порчи, возникновения иных обстоятельств, которые в будущем могут стать препятствием для перехода права собственности к арендатору.

Необходимые документы

Пакет документов, необходимый для оформления договора аренды с последующим выкупом, в целом не будет отличаться от списка бумаг, которые требуются при купле-продаже недвижимости.

Сюда входит:

  • сам текст договора;
  • паспорта обеих сторон сделки;
  • правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
  • технический паспорт;
  • согласие супруги на отчуждение общего имущества (при необходимости);
  • согласие других владельцев квартиры (если речь идет о долевой собственности).

Именно с момента внесения соответствующей записи в ЕГРН такой договор будет считаться заключенным.

Как правильно составить документ?

Единого образца такого документа нет, так как его содержание может отличаться в каждом отдельном случае. Составить его можно самостоятельно, изучив примеры, находящиеся в открытом доступе, или же поручить эту задачу юристу.

Для подготовки договора аренды с последующим выкупом лучше всего привлечь компетентного специалиста. Несмотря на практически одинаковую структуру, данный документ отличается от обычного соглашения по найму помещения. Очень важно учесть в нем дополнительные нюансы и особенности, которые позволят максимально обойти возможные риски.

Структура

Структура такого договора стандартная и она представлена следующими пунктами:

  • персональные данные участников сделки;
  • предмет соглашения;
  • права и обязанности собственника и квартиранта;
  • порядок расчетов по арендной плате;
  • условия последующего выкупа;
  • срок действия;
  • ответственность сторон;
  • форс-мажорные ситуации;
  • особенности расторжения сделки или внесения изменений;
  • заключительная часть.

Подписанты

Это стандартный раздел любого договора, в котором подробно расписываются сведения о всех участниках сделки. Если сторонами договора являются физические лица, тут должно быть указано:

  • ФИО;
  • адрес проживания;
  • реквизиты удостоверения личности;
  • наименования сторон в тексте договора (арендатор и арендодатель).

Сроки действия и особенности

Срок договора аренды, заключаемого между физическими лицами, не должен превышать 5 лет. При этом стороны могут прописывать период действия соглашения либо же не указывать точный промежуток времени. В последнем случае будет считаться, что он заключен на 5 лет. Такое правило обозначено в п.1 ст.683 ГК РФ.

Кроме того, в данном разделе следует прописать, в какой момент имущество перейдет в собственность арендатора. Это может случиться после истечения срока действия договора или же до наступления этой даты (в случае досрочной уплаты всей выкупной стоимости квартиры).

Расчеты

При аренде с последующим выкупом возможно использование одной из следующих схем:

  1. Квартирант платит ежемесячно обговоренную арендную плату, а по окончании срока действия соглашения перечисляет выкупную цену недвижимости. Иными словами, общая стоимость жилья разбивается на два вида выплат: ежемесячный арендный платеж и выкупная стоимость (уплачивается в конце аренды).
  2. Итоговая цена за квартиру разбивается на равные части, которые квартиросъемщик должен ежемесячно уплачивать в течение всего периода действия договора аренды.

При использовании второго варианта очень важно прописать в договоре условие, по которому собственник не будет иметь права требовать с арендатора уплаты выкупной цены (сверх внесенных ежемесячных платежей) или же подавать иск о признании такого соглашения недействительным, ссылаясь на то, что имущество было передано в безвозмездное пользование.

В целом же в разделе «Расчеты» должен быть указан точный размер выкупной цены с учетом НДС.

Права и обязанности арендодателя жилья и квартиранта

В тексте договора аренды с последующим выкупом за квартирантом следует закрепить следующие права и обязанности:

  • своевременное внесение арендной платы и коммунальных платежей;
  • поддержание полученного имущества в надлежащем состоянии;
  • право выкупа квартиры после окончания срока действия аренды или до наступления этого момента;
  • возврат полученного имущества в первоначальном виде (в случае, если квартирант не воспользуется своим правом на выкуп).

К числу прав и обязанностей арендодателя относится:

  • своевременная передача объекта недвижимости;
  • предоставление гарантии того, что на отчуждаемое имущество не наложено обременение (арест, залог и т.д.);
  • наложение запрета/разрешения на сдачу квартиры в субаренду;
  • право на периодическое посещение съемного жилья.

Ответственность

В данном разделе соглашения может быть отражена следующая информация:

  • обязанность возместить убытки второй стороне сделки в случае неисполнения своих обязательств собственником квартиры или арендатором;
  • размер неустойки за просрочку арендного платежа;
  • штраф за несвоевременную передачу имущества квартиранту.

Необязательные, но полезные пункты

Помимо указанного выше, в текст договора аренды с последующим выкупом рекомендуется включить следующие пункты:

  1. условие, предусматривающее проведение переоценки квартиры при окончательных расчетах с покупателем;
  2. возможность прописки в съемном жилье членов семьи главного квартиросъемщика;
  3. условия страхования объекта аренды (если такое событие имело место) и др.
  • Скачать бланк договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами
  • Скачать образец договора аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами

Таким образом, договор аренды квартиры с последующим выкупом достаточно сложен по своей правовой природе. При его составлении особенно четко и подробно следует прописать порядок расчётов между сторонами сделки и определения выкупной цены. В дальнейшем это позволит предотвратить неоднозначные трактовки содержания соглашения и избежать споров, которые могут возникнуть на этой почве.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Образец договора аренды дома с дальнейшим выкупом

Составление договора аренды дома с условием о выкупе должно проводиться с четким соблюдением требований законодательства. Нарушение закона влечет отказ в регистрации сделки в органах Росреестра, что влечет ее недействительность при заключении соглашения сроком от 1 года.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

+7 (812) 467-32-77 (Санкт-Петербург)

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Впоследствии при несоблюдении требований правовой базы уполномоченный орган может отказать во внесении сведений о переходе права собственности на недвижимость на нового владельца, что влечет негативные последствия для сторон договора и материальные убытки. Как правильно составить договор и какие условия учесть, образец представлен в этом материале.

Условия

Сделка считается заключенной при урегулирировании всех существенных условий договора. В отношении аренды дома с выкупом к ним относятся указание:

  • полных ФИО покупателя (арендатора) и продавца (арендодателя), их паспортные данные, адреса постоянной регистрации и фактического проживания;
  • характеристики объекта недвижимости – дома, сдаваемого в аренду с последующим выкупом, при наличии – с земельным участком, если права на него установлены, их площадь, целевое назначение надела;
  • размер ежемесячных платежей, полная стоимость договора, то есть выкупная стоимость строения;
  • права и обязанности сторон;
  • порядок внесения коммунальных платежей, оплаты других услуг обслуживающих компаний;
  • формы оплаты – наличными средствами с получением расписки, на карту, на счет безналичным путем, путем зачета другой недвижимости или ценных предметов, другое;
  • момент перехода права собственности при условии внесения полностью выкупной цены к назначенному моменту;
  • порядок возврата или зачета платежей в счет стоимости дома при досрочном расторжении договора по инициативе продавца или при допущении нарушений со стороны покупателя.

При отсутствии указания на выкупную цену и момента перехода права собственности на недвижимость договор признается недействительным в связи с отсутствием существенных условий.

Дополнительно в договор могут включаться такие условия, как возможность повышения выкупной цены на определенный процент с каждым годом. Это требование учитывает экономические показатели, такие как уровень инфляции.

Желательно определить порядок решения споров. Для начала нужно попробовать решить конфликтную ситуацию путем обмена письмами или претензиями.

На практике стороны могут столкнуться с форс-мажорными обстоятельствами, как болезнь или смерть одной из сторон договора. Для таких случаев необходимо предусмотреть порядок зачета сумм или возврата внесенных платежей в счет стоимости дома.

Либо, как вариант, можно предусмотреть оформление страховки, которая понадобиться также для компенсации рисков неправомерного использования переданного в пользование имущества, его порчи.

Аренда дома с последующим выкупом рассматривается на этой странице.

Как его оформить и его образец

Основным отличием договора с последующим переходом собственности на объект недвижимости является указание на выкуп.

Арендные ежемесячные или поквартальные платежи должны расцениваться как взносы в счет оплаты стоимости квартиры, иначе они будут засчитаны как обычные взносы за пользование чужим имуществом.

Таким образом, договор отражает элементы аренды и соглашения о купле-продаже одновременно. Обязательно в документе должна присутствовать фраза по типу «имущество передается в аренду на срок в Х лет с правом последующего выкупа».

Также возможно заключение договора с такими формулировками, как оплата арендных платежей и выкупной стоимости или только платежей в счет стоимости квартиры. Соответственно, обязательно должна указываться полная стоимость недвижимости и размер взносов.

Обязательно указание на то, что продавец обязуется передать имущество в собственность после внесения определенных платежей, то есть выплаты выкупной стоимости в полном объеме.

Одновременно покупатель, он же арендатор, может приобрести имущество в собственность, или отказаться от такого права, поскольку обязанность не может в таких пределах возлагаться на него по закону.

Читайте также  Как убрать квартиру после ремонта своими руками

Составление

Договор оформляется в письменной форме, заверять его у нотариуса не требуется. Если срок действия аренды с выкупом составляет более 1 года, то обязательно требуется регистрация обременения как ограничение по распоряжению недвижимостью в органе Росреестра по месту нахождения жилья.

Если срок не определен, то по закону он принимается равным 5 годам, соответственно, обязательно обращение в регистрирующий орган.

При обращении в Росреестр договор составляется в трех идентичных экземплярах. Их в оригинале лично или по доверенности подписывают стороны договора.

Передаются они на регистрацию в полном комплекте, желательно подписание актов приема-передачи для установления даты фактического пользования имуществом.

Заключение договора аренды с выкупом представляет такой риск для покупателя, как возможность осуществления сделок с недвижимостью до момента истечения срока для перехода права собственности в связи с выплатой полной стоимости дома.

Во избежание таких последствий рекомендуется заключать договор сроком от 1 года и проводить обязательно регистрацию в Росреестре.

В этом случае в базу недвижимости будут занесены сведения об ограничении в виде аренды и передать в качестве залога банку, продать или иным способом реализовать имущество будет сложнее. Для этого потребуется, по сути, согласие арендатора или расторжение договора с ним.

Также в качестве рисков можно предусмотреть возможность ареста дома, если продавец объявил себя банкротом или имущество находится в залоге, ипотеке по договору с банком, или по судебному решению о его изъятии в счет долгов.

Сроки

Период действия договора аренды с выкупом не является существенным условием сделок подобного типа. Однако при заключении соглашения это становится необходимостью в связи с определением периода выплаты выкупной цены в течение срока действия договора.

Аренда с выкупом – редкое явление на практике. Характерна она для отношений близких родственников. Однако имеет такая схема приобретения жилья ряд несомненных преимуществ:

  • для продавца возникает источник пассивного дохода в виде сдачи жилья в аренду при получении ежемесячной прибыли;
  • для покупателя есть возможность приобрести жилье при условии, по сути, рассрочки;
  • такая сделка представляет гарантию от порчи имущества как для продавца, так и покупателя в арендных отношениях.

Договор может расторгаться досрочно. Этому моменту лучше посвятить целый раздел соглашения, в котором нужно предусмотреть все возможные варианты отказа от выкупа и аренды, порядок компенсаций и наложения неустоек.

Связано заключение договора аренды на длительный срок и с множеством рисков. К примеру, стоимость жилья за 5-10 лет может значительно увеличиться.

Способствует этому не только инфляция, но и возможное обустройство инфраструктуры рядом с домом, проведение ветки метро, возведение популярного развлекательного комплекса и др.

Нужно ли регистрировать

Регистрация договора аренды с последующим выкупом обязательна только в тех случаях, когда срок ее действия составляет более 1 года или не определен и принимается равным 5 годам по закону.

Отсутствие регистрации на договоры влечет недействительность договора, ее ничтожность. Стороны не смогут ссылаться на его условия, как на законные основания, для получения компенсаций или взыскания убытков.

Они должны будут вернуть все полученное по такой сделке и привести права в первоначальное состояние.

То есть если осуществлен переход права по договору, но сделка не зарегистрирована в Росреестре, такое действие не признается законным и не влечет правовых последствий.

При передачи документов в регистрирующий орган проверяется соответствие текста договора требованиям закона, проводится анализ правоустанавливающих бумаг и основания для перехода права собственности.

Регистрационные действия осуществляются в срок до 14 дней. Подать заявление с бумагами можно как через отделение Росреестра по месту нахождения недвижимости, так и онлайн через сайт Госуслуги или Многофункциональные центры.

Забирать заверенный документ, однако, все равно придется в регистрирующей органе, где осуществляется помещение сведений о недвижимости в единую государственную базу.

Как оформить договор аренды дома между физическим и юридическим лицом, читайте здесь.

Какие нужны документы для регистрации договора аренды земельного участка, узнайте в этой статье.

Видео: Аренда жилья. Выкупаем арендованное жильё.

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Что следует знать при аренде квартиры с последующим выкупом и как составить договор?

Приобрести собственное жилье – мечта каждого. Кто-то может позволить себе сразу купить квартиру, кто-то делает это с помощью заемных средств в виде ипотечного кредитования. Еще одним возможным способом получения жилья в собственность является аренда квартиры с последующим выкупом.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (495) 935-86-36 . Это быстро и бесплатно !

Что это такое

Способ получения квартиры в собственность при помощи аренды с правом выкупа является в настоящее время достаточно редким и нераспространенным. Заключается он в том, что составляется договор, в котором стороны оговаривают условия сделки: по истечении определенного срока и выплаты указанной суммы недвижимость от арендодателя переходит к арендатору в собственность. Данные требования полностью соответствуют статьям главы 34 ГК РФ.

Сделка по заключению аренды с правом выкупа происходит следующим образом. В ней обычно участвуют 2 стороны: наймодатель-продавец и наниматель-покупатель, или 3 стороны, к которым добавляется посредник. Нанимателем или посредником осуществляется поиск жилья в базе найма, затем составляется договор, в котором обязательно должны быть указаны условия перехода собственности к съемщику жилья.

Данный вид сделки мало чем отличается от обычной аренды. Главное отличие – это указание в договоре размера выкупной цены и срока ее внесения. Также по окончании действия договора происходит смена собственников: наниматель становиться владельцем квартиры.

Плюсы и минусы

Способ приобретения недвижимости с помощью заключения арендного договора имеет ряд положительных и отрицательных сторон.

Отрицательные моменты сделки:

  • Данный вид приобретения жилья слабо развит на сегодняшний день. Поэтому отсутствует утвержденная законодательно форма заключения договора. Отсюда возникновение многих спорных ситуаций.
  • Срок выкупа жилья растягивается на длительный период. Из-за этого велика вероятность изменения первоначальных условий сделки, которые прежде всего касаются стоимости выкупаемого жилья. Арендодатель заинтересован в переоценке своего имущества, которое увеличит цену сделки.
  • Возможность выселения арендодателем арендатора из квартиры. Обоснованием данного шага могут стать изменившиеся приоритеты. Например, арендодатель решил не продавать квартиру, а только сдавать ее, получая доход. Также при невнесении очередного платежа наймодатель имеет право на выселение нанимателя без всяких уведомлений.
  • Обычно стоимость, установленная в договоре в течение срока аренды, превышает реальную цену квартиры в несколько раз.
  • Имеется большой риск того, что собственник сдаваемого жилья может заложить свою собственность.

Положительные стороны аренды с выкупом:

  1. Сумма ежемесячной арендной платы обычно ниже, чем выплаты за ипотеку.
  2. Отсутствует необходимость выплаты средств в виде первоначального взноса.
  3. Нет длительного сбора требуемых документов и их проверки как при ипотеке. Не требуется подтверждения официального дохода. Нет необходимости иметь положительную кредитную историю.
  4. В отличие от кредита отсутствуют дополнительные траты, связанные с оформлением страхования, комиссионными сборами, оплатой услуг оценщика.

Необходимые документы

Для оформления арендных отношений с последующим выкупом требуется наличие следующих документов:

  • паспорта сторон сделки;
  • документ, подтверждающий право собственности сдаваемого жилья;
  • кадастровый документ на недвижимость;
  • справка об оценочной стоимости квартиры;
  • договор аренды в 3-х экземплярах;
  • квитанция об оплате госпошлины.

Заключение договора между физическими лицами и его образец

Правильно составленный арендный договор позволит избежать впоследствии многих спорных вопросов.

На сегодняшний день типовой формы подобного документа не существует. Поэтому допустимо составление договора в свободной форме, но с обязательным включением всех существенных сторон сделки.

    Составление текста документа.

  • Следует, чтобы оформляемый документ имел правильное наименование: Договор аренды с последующим выкупом. Далее обязательно вносится место и дата его составления.
  • В преамбуле указываются сведения о сторонах сделки: ФИО и паспортные данные.
  • Обязательным условием является включение в договор пункта о предмете аренды. Необходимо указать основные технические характеристики объекта: площадь, количество комнат, этаж, наличие удобств.

  • Причем оплата госпошлины для физических лиц составляет 2000 рублей. При двустороннем обращении оплата производится каждой стороной: и наниматель, и наймодатель вносят по 1000 рублей при условии, что они являются физическими лицами.
  • Если арендодатель – юридическое лицо, то в этом случае ему придется оплатить 11000 рублей, так как размер госпошлины для организаций составляет 22000 рублей.
  • Через 7 дней на руки каждому участнику сделки будет предоставлено по экземпляру документа с отметкой о постановке на государственный учет.
  • Нюансы

    Заключаемая аренда является чаще всего долгосрочной, поэтому важно определить правильно размер выкупной стоимости квартиры. Цена может быть установлена фиксированной, но может быть включено условие по ее индексированию. Именно определение цены считается основным риском данной сделки. Страховку и налог выплачивает собственник, поэтому он также их стоимость может включить в выкупную цену.

    Положение арендатора при данной сделки является наиболее нестабильным. Собственник при задержке платежей может выселить его из квартиры. Причем возврата уже внесенных денег в данной ситуации не предусмотрено.

    Аренда с последующим выкупом является способом покупки недвижимости в рассрочку без привлечения кредитных организаций. Данная сделка имеет свои положительные и отрицательные стороны.

    К плюсам относится минимальное количество требуемых документов, отсутствие первичного взноса и дополнительных трат.

    К минусам можно отнести сложности при правильном оформлении договора из-за отсутствия его типовой формы, возможность отказа от сделки собственника жилья. Главным при заключении является грамотно составленный договор аренды квартиры с последующим выкупом между физическими лицами с включением всех существенных условий сделки.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

    +7 (495) 935-86-36 (Москва)
    +7 (812) 449-55-12 (Санкт-Петербург)