Как выставить квартиру на продажу через интернет

Как продать квартиру самостоятельно?

50031 Василиса Иванова

Для того, чтобы продать квартиру без участия посредников, нужно обладать талантом маркетолога, умом финансового аналитика, везением Фране Селака (избежал смерти 7 раз, и после этого выиграл в лотерею), и свободным временем человека, оказавшегося в раю после смерти. Так думает большинство гипотетических продавцов. На самом деле продать квартиру самостоятельно гораздо проще, чем купить ее, минуя помощь риэлторов и юристов.

Наши штатные фри-дайверы глубоко погрузились в проблему, обнаружили все подводные камни, и готовы рассказать о том, как можно легко и непринужденно избавиться от ненужной квартиры.

С чего начать работу?

Итак, вы решили, что старая квартира вам мала, и пора расширяться. Или получили внезапное наследство, или решили продать квартиру по другим причинам — разницы нет. Алгоритм действия один и тот же.

  • Проведите пару вечеров за просмотром объявлений на виртуальных площадках продажи недвижимости. Запаситесь блокнотом, ручкой (или таблицей в Excel) и чаем с печеньками. Найдите похожие варианты в вашем районе. Аналогичные квартиры в аналогичных домах, с идентичной планировкой и примерно одинаковым возрастом ремонта — вот основные критерии поиска.Учитывайте этажность — по устоявшимся предубеждениям, люди предпочитают не покупать (или покупать существенно дешевле) квартиры на первых и последних этажах.
  • Сразу отметайте варианты криминально дешевые (наверняка там есть какие-то скрытые сложности), и квартиры, хозяева которых не соизмеряют свои хоромы с реальным положением дел. Хрущевка в спальном районе по цене дизайнерского пентхауса очень ярко характеризует продавца квадратных метров, и вам такая же характеристика для успешной продажи ни к чему, даже если очень деньги нужны.
  • Выберите “среднюю температуру по больнице” — так вы получите стоимость квадратного метра жилья в вашем районе. Самое простое — умножить площадь квартиры на полученную сумму, и вуаля, средняя цена найдена. Впрочем, вы можете обратиться к квалифицированному оценщику. За определенное вознаграждение он проведет анализ самостоятельно и выдаст вам мотивированную адекватную стоимость квартиры. Услуги оценщика оцениваются от 10 до 30 тысяч рублей, в зависимости от региона.
  • Если вы хотели бы получить за квартиру больше, найдите какие-то преимущества именно вашего жилья: потрясающий вид из окна, вменяемая управляющая организация (что очень важно), хорошие соседи, близость транспортной развязки, и прочее. Это позволит вам слегка накинуть к стоимости, и повысит шанс на продажу квартиры по цене, немного выше среднерыночной.
  • Обратная ситуация с минусами жилья. Если из вашего окна вместо площади Красной видна чадящая труба какого-нибудь свечного заводика, или до ближайшего рейсового автобуса нужно преодолеть пустырь, бездорожье и собственные страхи, будьте готовы немного снизить цену, чтобы не затягивать с продажей.
  • Если вы в квартире не живете и хотите представить ее в самом выгодном свете, оцените необходимость небольшого косметического ремонта. Ясное дело, что новые жильцы скорее всего будут приводить квартиру в соответствие со своим чувством прекрасного, но первое впечатление очень важно. Поэтому вы можете, например, бюджетно переклеить обои, устранить следы жизнедеятельности предыдущих жильцов (отмыть засаленное, поменять сломанное, покрасить облупившееся).

Подготовьте документы к продаже

Для того, чтобы заключить сделку, не нужно каких-то секретных манипуляций. Собственник заключает договор с покупателем. При этом собственнику нужно подтвердить, что он — это он, и что квартира действительно принадлежит ему. Для этого нужно всего ничего:

  • паспорт владельца (или владельцев) квартиры
  • правоустанавливающие документы (это документы, подтверждающие, что собственником является обозначенный человек. Есть несколько видов таких документов, рассказывающих, как человек стал собственником: договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследтсво по закону ил по завещанию, дарственная, договор пожизненного содержания с иждивением, договор мены, договор передачи жилья в собственность граждан в порядке приватизации. Один из этих документов и устанавливает право собственности.
  • выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Это основной документ, который подтверждает, что правоустанавливающие документы все еще действительны. Данные выписки сообщают о том, кто значится собственником квартиры на текущий момент.

Это был базовый пакет документов. К базовому в зависимости от жизненной ситуации могут добавиться следующие бумаги:

  • если продавец состоит в браке и при этом не заключал брачный договор, в соответствии с которым он единолично распоряжается имуществом, то для сделки необходимо нотариально заверенное согласие супруга или супруги
  • если среди собственников есть несовершеннолетние, необходимо получить разрешение на продажу квартиры от органов опеки и попечительства, и предоставить оригинал свидетельства о рождении для заполнения договора;
  • если квартира куплена в ипотеку, и кредит до сих пор не выплачен, то согласие банка на сделку;
  • если вы продаете долю в квартире, то необходимы сведения о том, что владельцы оставшихся долей отказались от права преимущественной покупки по предложенной цене.

Мы также рекомендуем вам запастись шаблоном договора купли-продажи. Вы можете найти качественный вариант в сети, либо обратиться к юристу, и он подберет вам подходящий договор, исходя из вашей ситуации. Вам останется вписать туда реквизиты покупателя, и можно заключать сделку.

Важно! Иногда стороны отдельно создают акт приема-передачи имущества, в котором описывают состояние квартиры на момент проведения сделки. В иных случаях в договоре прописывают, что квартира осмотрена, и претензий к продавцу у покупателя нет. Определитесь, как вам будет удобнее в этом вопросе и подготовьтесь заранее к сделке.

Объявите о своем намерении миру

Для того, чтобы о чем-то поведать миру в 21 веке, не нужно звонить на телевидение. Достаточно дать объявление о продаже квартиры на специализированных ресурсах. Есть общеизвестные площадки для размещения объявлений по покупке-продаже недвижимости. Есть региональные и местные ресурсы, которые могут сослужить вам отличную службу. Итак, для того, чтобы о квартире узнало как можно больше людей, разместите свои объявления следующим образом:

  • на Авито, Циан, Юла. Эти площадки смотря все, кто хочет купить квартиру. Поэтому первым делом разместите объявление именно здесь. Не пренебрегайте текстом объявления — подготовьте его осмысленно. Не обязательно расписывать все преимущества и недостатки. Подойдите к вопросу креативно или закажите текст объявления специалисту. Он должен быть ярким и привлекать внимание. Однако не переигрывайте, сообщать недостоверные сведения или обильно приукрашивать действительность тоже ни к чему.
  • В местных и региональных новостных или других популярных пабликах. Многие из них не брезгуют рекламой, и за определенную сумму ваше объявление (креативно составленное и интересно поданное, да?) увидит еще больше людей;
  • разместите объявление по старинке — в газетах и журналах. Да-да, они еще существуют, и у них есть свой определенный круг читателей. Как знать, может ваш покупатель как раз из их числа. Так вы еще немного увеличите аудиторию, которая увидит ваше объявление.
  • расклейте бумажные экземпляры на остановках и общедомовых досках объявлений. Люди все еще читают их, и ваша попытка может стать успешной.
  • не сбрасывайте со счетов сарафанное радио. Расскажите всем, кто готов слушать, что вы подаете чудесную квартиру по замечательной цене. В соответствии с теорией семи рукопожатий, у какого-нибудь вашего приятеля наверняка есть другой приятель, которому нужна именно такая квартира.

Сам себе риэлтор

Теперь вам придется примерить на себя роль самого настоящего риэлтора. Ведь после того, как вы оставили такое количество объявлений на всех возможных площадках, к вам потянется вереница из желающих купить квартиру. И тут важно правильно себя вести.

Олдскулы вспомнят незабвенный советский мульт про то, как на рынке корову старик продавал. Никто за корову цены не давал.

Мульт — наглядная иллюстрация того, как поступать не надо. Ни к чему подчеркивание всех недостатков квартиры, как и сгущение красок ради красного словца и чтобы покорить сердце покупателя. Достаточно следовать несложным правилам, чтобы не показаться посетителям странным и не внушающим доверия человеком. Вот они:

  • если вы не живете в этой квартире, не опаздывайте на показ. Приходите тогда, когда вы договаривались, берегите время свое и покупателя;
  • будьте готовы к тому ,что покупатель сунет нос в каждый угол, исследует пространство под подоконниками, заглянет под диван, простучит стены, и так далее. Не воспринимайте это как личное оскорбление. Прост человеку нужно понимать, с чем он имеет дело.
  • если у квартиры есть какие-то особенности, говорите о них спокойно и уверенно. Например, протекала крыша, но в этом году управляющая компания сделала капитальный ремонт.
  • отвечайте на вопросы по возможности честно. Если вы скроете какие-то существенные для покупателя параметры, не забывайте о лучах добра, которые будут лететь вам вслед и испортят карму. Возможно и не испортят, но зачем рисковать?
  • если вы живете в той же квартире, которую продаете, постарайтесь, чтобы ко времени осмотра в ней было чисто. Беспорядок может испортить впечатление о жилище, даже если это действительно замечательный вариант;
  • не пытайтесь скрыть следы затопления, плесени и другие прелести. Яркие пятна свежего ремонта обязательно привлекут внимание покупателя и заставят задуматься о том, все ли в порядке.

Окончательный расчет: как не проиграть?

Вопрос передачи денег беспокоит все стороны сделки. Покупатель переживает, что отдаст сумму продавцу, а тот передумает. Или вынесет после этого кухонный гарнитур из квартиры, который обещал оставить. Вопрос серьезный — покупатель рискует остаться и без денег, и без квартиры.

Продавец тоже опасается. Вдруг покупатель “застолбит” квартиру, а потом найдет вариант получше, и пропадет с радаров? Будет упущено время и другие потенциальные клиенты.

Еще десять лет назад эти вопросы решались в день подписания договора: у нотариуса происходил пересчет наличных, сумма передавалась продавцу, документ подписывался.

На самом деле опасный вариант, потому как одной стороне предстояло добираться с сумкой налички к нотариусу, а другой стороне с этой же сумкой возвращаться восвояси.

Сейчас все проще — все операции можно делать через аккредитивный счет или банковскую ячейку. Первый подходит для любителей безналичных расчетов, а второй понравится тем, кто любит шелест заветных купюр в руках.

И тот, и другой действуют одинаково: перед сделкой покупатель кладет сумму на счет или в банковскую ячейку, и заключает договор с банком. По условиям договора, получить сумму может только продавец. Если представит доказательства того, что сделка была успешно завершена и право собственности перешло к покупателю. Доказательство — выписка из ЕГРН с новым собственником.

Тогда банк дает доступ к содержимому ячейки (счета). В этом случае, финансовая организация является гарантом сделки. Если все пройдет хорошо, продавец получит деньги после регистрации договора купли-продажи. Если сделка не состоится, по истечении определенного времени покупатель сможет вернуть свои деньги в целости и сохранности.

Заключение

Как видите, продать квартиру самостоятельно не так сложно. это дает определенные преимущества — покупатель предпочтет квартиру без риэлтора. Во-первых, это обойдется ему существенно дешевле, а во-вторых, исключается вариант “черного риэлтора”, который продает неблагополучные квартиры. Если у покупателя возникают какие-то сомнения, вы всегда можете вместе показать документы независимому юристу и убедить сторону в том, что квартира в порядке.

Итак, чтобы продать квартиру самостоятельно, вам нужно:

  • подготовить помещение к продаже
  • подготовить документы к сделке
  • разместить объявление о продаже
  • достойно презентовать квартиру покупателю
  • заключить договор купли-продажи
  • получить деньги

Еще одно преимущество для тех, кто любит держать руку на пульсе: в случае самостоятельной продажи вы контролируете каждый этап сделки. А для тех, кто не готов тратить ни минуты своей жизни на бюрократическую волокиту, всегда готовы к работе профессиональные грамотные риэлторы. Главное, найти специалиста себе по сердцу и по карману.

Как продать ипотечную квартиру?

Квартира, купленная в ипотеку, принадлежит собственнику, и он может распоряжаться своим имуществом: сдавать в аренду, прописывать членов семьи, делать ремонт и даже продавать. Но до момента погашения кредита квартира находится в залоге у банка, поэтому продажа имеет свои особенности.

Почему люди продают квартиру, купленную в ипотеку

Обычно займ берется на десятки лет, а за это время обстоятельства жизни могут измениться. Например, у заёмщика появились дети, и теперь нужна квартира побольше. Или перестал устраивать район, захотелось другую планировку или класс жилья. Бывает, что у заёмщика меняется место работы, и необходимо переехать в другой город. В таком случае заёмщик может сдать своё жильё в аренду, но если нет возможности следить за квартиросъемщиками, проще пойти на продажу.

Способы: как продать ипотечную квартиру

Действуют 4 схемы продажи:

  1. Досрочно закрыть ипотечный долг и продать квартиру без обременения.
  2. Продать и погасить долг благодаря вырученным от продажи средствам.
  3. Передать ипотечный долг покупателю — новому владельцу обремененной квартиры.
  4. Передать право продажи банку.

Раскроем каждый вариант подробнее.

С помощью досрочного погашения ипотечного кредита

Вариант осуществим, если у покупателя есть вся сумма для покупки. Банк можно не предупреждать о готовящейся купле-продаже, нужно лишь предупредить о намерении досрочно закрыть ипотеку.

Подробнее рассмотрим алгоритм сделки:

  1. Обе стороны заключают предварительный договор, где указано, что собственник обязуется продать квартиру покупателю, когда банк снимет обременение.
  2. Покупатель по договору задатка передает продавцу деньги, необходимые для погашения ипотечного долга.
  3. Продавец вносит полученные деньги в счёт досрочного погашения, берёт в банке подтверждение о полном закрытии долга и через МФЦ снимает обременение со своей жилплощади.
  4. Стороны подписывают обычный договор купли-продажи, и право собственности переходит новому владельцу.
Плюсы Минусы
Не обязательно просить разрешение банка на сделку. Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Погасить долг по ипотеке в ходе сделки

Если выбран такой вариант, то к сделке необходимо привлекать банк, выдавший ипотеку. И покупатель так же, как и в первом варианте, должен иметь всю сумму для приобретения недвижимости. Какие шаги в данном способе:

  1. Собственнику нужно передать в свой банк заявление, в котором он выражает намерение выставить недвижимость на продажу, и получить согласие банка на сделку.
  2. Найти покупателя и предупредить его о выбранном варианте сделки.
  3. Покупатель по соглашению с банком переводит кредитной организации сумму для закрытия ипотеки. По документам эта сумма будет считаться авансом, если она меньше стоимости жилья.
  4. Остаток стоимости покупатель переводит продавцу.
  5. Банк закрывает ипотечный кредит, с квартиры снимается обременение.
  6. Заключается стандартный договор купли-продажи.

Такой вид продажи обремененного жилья обычно более привлекателен для покупателя: надёжность сделки гарантирована благодаря участию банка.

Плюсы Минусы
Благодаря привлечению банка у покупателя больше доверия к сделке. Придётся спрашивать разрешение банка на куплю-продажу.
Придётся найти покупателя, у которого есть полная сумма на покупку.

Продать квартиру вместе с ипотекой

Если покупатель намерен приобрести недвижимость в ипотеку, можно передать ему остаток ипотечной задолженности. Происходит переоформление кредита: банк закрывает ипотеку у одного клиента и передаёт её другому.

Как действовать, чтобы продать квартиру вместе с ипотекой:

  1. Найти покупателя, который готов на займ в этом же банке.
  2. Сообщить банку о намерении уступить долг.
  3. Банк проверит данные нового потенциального заёмщика (занятость, доходы, кредитную историю)
  4. Если банк всё устроит, то заключается договор цессии (переуступки прав по займу) или новый кредитный договор с новыми условиями.
  5. Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи
  6. Банк сам через Росреестр занимается передачей прав собственности от прошлого владельца к новому.

Стоимость квартиры может быть больше, чем остаток долга по ипотеке. В таком случае покупателю нужно иметь запас денежных средств для расчета с продавцом.

Плюсы Минусы
Легче найти покупателя, потому что много желающих купить в кредит. Банк отменит сделку, если покупатель не соответствует требованиям как заёмщик.
Не нужно тратить время на досрочное погашение и снятие обременения.

Банк сам продает залоговое имущество

Наихудший способ, потому что необратимо портит кредитную историю. Но такой тип продажи случается, когда собственник больше не выдерживает долговую нагрузку, перестаёт исправно вносить платежи и не может самостоятельно продать квартиру.

По решению суда квартира выставляется на онлайн-торги, где покупатель определяется по правилам аукциона.

Вырученные деньги идут на погашение долга, начисленных пеней за задержки платежей, судебные издержки и организацию аукциона. Если после обязательных выплат деньги останутся, их переводят должнику. Если же вырученных денег не хватает на обязательные платежи, то бывший собственник остаётся должным банку.

Выставление квартиры на торги — самое крайнее решение. Выгоднее и проще самостоятельно организовать продажу одним из трёх ранее описанных способов. Когда у клиента возникают финансовые трудности при обслуживании долга, всегда можно обсудить ситуацию с банком. Иногда он идёт навстречу и предлагает решение: даёт ипотечные каникулы или рефинансирует займ.

Плюсы Минусы
Не нужно искать покупателей. Испорченная кредитная история.
Риск остаться должником даже после продажи жилья.

Как продать ипотечную квартиру в недостроенном доме?

Такие сделки проходят с помощью договора цессии — переуступки прав требования. Раньше окончания строительства ждал один дольщик, а после подписания цессии — другой дольщик.

Продажа на этапе строительства возможна до того момента, пока не подписан акт приёма готовой квартиры. Если акт подписан, значит, дом сдан в эксплуатацию, дольщик оформляет право собственности, и продажа уже возможна только по договору ДКП, а не цессии.

Перед продажей квартиры по переуступке дольщик обязан уведомить об этом строительную компанию и получить письменное разрешение. Также разрешение потребуется взять и у банка-залогодержателя. Вариантов покупки два: либо новый дольщик в ходе сделки закрывает ипотечный долг продавца (если покупка за наличку), либо берёт на себя его ипотечные обязательства (если покупка в ипотеку).

Важно помнить, что если в новостройке ещё продаются такие же планировки от застройщика, то потенциальные покупатели скорее выберут покупку по ДДУ. Поэтому дольщики, желающие привлечь спрос на свою строящуюся квартиру, обычно ставят цену ниже, чем у застройщика.

Можно ли продать ипотечную квартиру в ипотеку?

Можно, если найти покупателя, который захочет взять ипотеку в том же банке. Тогда покупатель просто перенимает долг у бывшего владельца квартиры. Банк проверяет платежеспособность нового претендента на ипотеку и переоформляет документы.

Можно ли продать квартиру, взятую по военной ипотеке?

Можно, если знать нюансы. Особенность военной ипотеки в том, что у купленного жилья сразу два залогодержателя: банк, выдавший займ, и Росвоенипотека, перечисляющая платежи. Поэтому перед продажей придётся получить согласие у обеих организаций.

Помимо выплаты долга банку придётся ещё вернуть все те деньги, которые внесла Росвоенипотека. Для этого проще взять потребительский кредит, с его помощью погасить долги и снять обременение, затем продать квартиру и полученными деньгами закрыть кредит. Средства, которые по причине продажи жилья возвращаются Росвоенипотеке, никуда не исчезают — они снова поступают на накопительный счет военнослужащего (НИС). Воспользоваться средствами можно при повторной покупке жилплощади.

Как продать ипотечную квартиру, купленную с использованием маткапитала?

При покупке жилья с помощью маткапитала родители нотариально обязуются выделить в квартире равные доли своим детям. Это та загвоздка, которая усложняет продажу. Покупатели не горят желанием приобретать недвижимость, где часть собственников — несовершеннолетние дети.

Нельзя оставить ребенка без владения долей жилплощади, поэтому нужно сразу же купить другое жильё и выделить ребенку не меньшую по площади долю, чем была ранее. Сделку нужно согласовать ещё и с органами опеки: именно они проверят сведения и о продаваемом, и о покупаемом жилье.

Процедуры продажи, покупки и оформления долей занимают время — покупатель вынужден ждать. Поэтому родители часто нарушают правила и идут на продажу без должного оформления долей. Но если информация о нарушении дойдёт до Пенсионного фонда, то сделку могут признать недействительной.

Какие риски при продаже квартиры, находящейся в залоге у банка?

Собственник, желающий продать свою ипотечную квартиру, не несёт никаких рисков. Его жильё в залоге у банка и этот факт зарегистрирован в Росреестре. Никто не сможет обманным путём забрать жильё, пока на нём обременение. Больше рискует покупатель. Необходимо дождаться согласия банка, а он может оспорить сделку. Нужно удостовериться, что всё в порядке с долями несовершеннолетних собственников и не будет претензий от органов опеки. Важно правильно оформить предварительный договор, когда происходит передача задатка на закрытие ипотеки.

Поэтому для безопасности покупателю лучше выбрать трехстороннюю сделку, когда в купле-продаже участвует банк.

Как работают площадки объявлений о продаже недвижимости?

Давно задавались вопросом как работают доски объявлений с недвижимостью? Как продать квартиру в интернете самостоятельно и возможно ли это? Специалист по недвижимости Дмитрий Заславский рассказал о всех возможных подводных камнях, которые подстерегают пользователя на площадке с объявлениями!

Для начала надо зафиксировать несколько аксиом:

  1. Современные электронные площадки объявлений – коммерческие организации.
  2. Главной целью коммерческой организации является извлечение выгоды, получение прибыли.
  3. Если коммерческая организация может многократно увеличить свою прибыль, она обязательно будет это делать.
  4. Все люди подчиняются так называемым «шаблонам поведения». На индивидуальном уровне возможны отклонения от этих шаблонов. На уровне поведения масс людей эти законы действуют непреложно.
  5. Любая организация стремится к увеличению своего могущества и влияния, в чём бы это ни выражалось.

Дальше ответим себе на один простой вопрос: что выгоднее для компании, занимающейся публикацией объявлений? Опубликовать одно объявление или опубликовать два объявления? Правильно, два объявления. Или так спросим: что выгоднее – публиковать объявление всего одну неделю, или публиковать то же объявление один год? Да, конечно, выгоднее публиковать один год.

Почему есть реклама, но нет продаж? Кто «ставит рынок на паузу»? И зачем?
Что такое «шаблоны поведения», и кому они выгодны?
Кому вредны и небезопасны специалисты рынка недвижимости?
Какая ответственность у Площадок объявлений перед автором объявления?
Какие ещё сюрпризы приготовили нам Площадки объявлений?

Из опыта продажи недвижимости эконом-сегмента в Москве можно сделать такой вывод. Для продажи квартиры достаточно двух недель рекламы. При условии, что установлена взвешенная рыночная цена. Тогда покупатели приходят сразу. Тогда покупатели быстро принимают решение о покупке. И быстро происходит сама сделка. В макроэкономическом смысле это очень хорошо, так как современная экономика построена на быстром обороте товара и денежных средств.

И вот сделка прошла, все участники довольны. Однако сделка означает прекращение публикации объявлений о продаже этой самой квартиры. Значит, компания, публиковавшая объявление, осталась без небольшого ручейка денег за рекламу. Этой компании (назовём её Площадкой) объективно невыгодно рекламировать объекты короткий срок. Площадке выгодно, что бы реклама объекта тянулась подолгу. В идеале – никогда не прекращалась.

В примере выше реклама квартиры шла две недели. А если бы реклама этой квартиры шла два месяца, Площадка получила бы выручки в четыре раза больше. В четыре раза больше – это на триста процентов больше. При этом важно, что увеличение длительности рекламы для самой Площадки не стоит совсем ничего. Ну, почти ничего не стоит.

Возможности электронного масштабирования безграничны и недороги. Площадка готова разместить у себя миллионы объявлений на годы и десятилетия, только платите!

Миллионы объявлений взять принципиально неоткуда, это понятно. Просто нет такого количества объектов. А вот об увеличении срока размещения объявлений можно подумать. За это стоит побороться, как стоит побороться за любое увеличение дохода на сотни процентов.

Тут кстати будет вспомнить такую фразу: «Капитал боится отсутствия прибыли или слишком маленькой прибыли, как природа боится пустоты. Но раз имеется в наличии достаточная прибыль, капитал становится смелым. Обеспечьте 10 процентов прибыли, и капитал согласен на всякое применение, при 20 процентах он становится оживлённым, при 50 процентах положительно готов сломать себе голову, при 100 процентах он попирает все человеческие законы, при 300 процентах нет такого преступления, на которое он не рискнул бы, хотя бы под страхом виселицы». Это было сказано английским публицистом и экономистом Т.Д.Даннигом в середине 19-го века. И так уж, начистоту – и сейчас аппетиты капитала можно «загнать в рамки» только контролем государства.

Итак, как можно увеличить время размещения объявления на Площадке? Очень просто! Надо публиковать объявление по завышенной цене, и покупатели будут обходить его стороной. На объект нет спроса – и объявление публикуется подолгу. Но где взять людей, которые готовы платить за бесцельную рекламу подолгу? Точнее, где взять их в массовых количествах? В небольшом количестве такие люди есть. На рынке всегда есть предложения по неадекватно завышенной цене. Такова уж особенность рынка вторичной недвижимости. На этом рынке решения о цене продажи принимают непрофессиональные участники-продавцы. И они вправе установить любую цену за свой объект.

Нет такой «рыночной полиции», которая выявляет «неправильные цены», приходит домой к нарушителям, и выписывает штраф за неадекватные ценовые ожидания продавцов. Рынок сам регулирует себя, и наказанием за «неправильную цену» является молчание, отсутствие обращений покупателей, отсутствие продажи. Есть квартира, есть объявление о её продаже, а интереса к объявлению и квартире ровно ноль. Но, возразят мне, если интереса нет, продавец сам будет вынужден снижать цену!

Я согласен, это было бы разумно. Но дело в том, что человек далеко не всегда действует разумно. Часто от суровой правды хочется закрыться и не видеть её. Это в своём роде вид прокрастинации – тяжело и неохота думать о снижении цены своей квартиры. Проще жить в иллюзии; а вдруг, ну, может, вот завтра позвонят и купят. Ну, не завтра, а послезавтра! Подожду послезавтра!

Интересно, что скорость принятия решения о цене у продавца всегда зависит от реальной мотивации на продажу. Если что-то срочное, и деньги нужны, условно говоря, «через две недели», то продавец сразу принимает реалии рынка. И сразу готов рекламировать по цене реального спроса. Награда ему – продажа в разумный срок.

А есть и те, у кого реальной мотивации ноль, кто «решил попробовать продать». Их объявление – туманное пожелание чуда. Такие «продавцы» — не продавцы в прямом смысле слова, но Площадки объявлений их очень любят. Ещё бы, люди добровольно согласны оплачивать свои заблуждения, и рекламировать квартиру месяцами.

Здесь внесу важное уточнение. Как говорят, определимся с терминами. Когда человек говорит, что он «продаёт квартиру уже полгода, но покупателей нет», он неправильно обозначает свои действия. И это мешает ему взглянуть на свою задачу ясным взором, и назвать вещи своими именами. Он не ПРОДАЁТ квартиру. Продавать можно, когда есть готовый к приобретению покупатель. Что же делает наш человек? Он БЕСЦЕЛЬНО РЕКЛАМИРУЕТ квартиру. Зачем человек так поступает? Затем, что ему больно принимать реальную цену квартиры, и этой душевной боли он избегает. А для очистки совести исправно оплачивает рекламу, а отсутствие спроса объясняет ситуацией на рынке, жадностью покупателей, сезонностью, да чем угодно.

Такой «рекламист» — подарок для Площадок объявлений. Ему лишь бы не терзать душу принятием реальной цены, и он готов платно рекламировать свою квартиру подолгу. Но, повторю свой вопрос, откуда взять таких «рекламистов» в массовых количествах? Точнее, как заставить людей добровольно и массово публиковать объявления с завышенными ценами на квартиры? Вроде, задача из разряда нерешаемых! Ну, как можно десяткам тысяч людей внушить неразумное и нелогичное поведение? Да ещё и за их деньги?

И здесь мы подходим к обсуждению так называемых «шаблонов поведения» человека. Сами эти «шаблоны» появились в человеческом обществе в незапамятные времена, но сформулированы и описаны они были относительно недавно. Всех интересующихся направляю к прекрасной книжке «Психология влияния» американского социального психолога Роберта Чалдини.

Если коротко, то шаблоны помогают человеку действовать «без раздумий», на автомате. Во многих ситуациях это спасает человеку жизнь и здоровье, экономит время на принятие решения. Но, диалектически, в некоторых ситуациях подчинение шаблонам приводит к потерям. Так, например, все мошенничества происходят как раз с использованием «ловушек сознания», в которые наш разум попадает благодаря шаблонному поведению.

Перечислю те шаблоны, которые имеют отношение к нашей теме:

  1. «Подчинение авторитету» — передача принятия решения тому, кого мы считаем более компетентным.
  2. «Социальное доказательство» — склонность поступать так же, как поступает большинство.

В чём прелесть шаблонов для манипуляторов? В том, что это «внутреннее психическое топливо» человека, и если вы один раз запустите «мотор» поступка, то дальше этот мотор будет работать на энергии шаблонов долго-долго. Конечно, по-хорошему, надо было бы поподробнее остановиться на «шаблонах» и причинах и способах их воздействия, но рамки статьи ограничены. Поэтому перейдём сразу к тому, как работают шаблоны в нашем случае, и как Площадки исподволь, незаметно, подталкивают подателей объявлений к бесконечно долгой платной рекламе по завышенной цене.

Картинка в момент выбора цены квартиры. Одна из Площадок. Личное фото автора.

Итак, смотрим на способы воздействия шаблонов.

Подаём объявление, и в момент внесения данных о цене своей квартиры (13.500.000 рублей) мы видим такое розовое окошечко «Возможно, вы ошиблись при вводе цены?», и дальше – «По нашей оценке, ваша квартира стоит 16.433.784 рубля». Буря чувств! Во первых, Площадка для обычного гражданина – Авторитет в деле рекламы недвижимости. Кому знать цены, как не ей! Её оценку мы не оспариваем. Это у нас в голове уже работает шаблон «Подчинение Авторитету». Во вторых, совет очень даже в нашу пользу, ему легко и радостно верить! Ай, мы глупые, чуть не продали задёшево! Спасибо Площадке, спасла нас. Спасла, только не нас, а себя. Реклама этой квартиры безуспешно шла несколько месяцев. Ни о каких 16 миллионах речи не было, конечно. И за 13,5 миллионов тоже не было покупателей. Продали квартиру меньше чем за 11 миллионов. И всё это время Площадка исправно получала деньги за размещение объявления. Вот и сработал один шаблон. А Площадка ни при чём, за руки она никого не тянула, просто высказала своё мнение о цене.

А теперь посмотрим, как сработает второй шаблон. Он начнёт приносить Площадке пользу тогда, когда уже многие сотни и тысячи людей поверят в повышенную цену их квартир, и опубликуют свои объявления, и станут подолгу и безуспешно рекламировать и оплачивать рекламу. И каждый следующий продавец, просматривая на Площадке цены похожих квартир, будет видеть изначально завышенные цены. И будет думать – как здорово, вот как много я выручу за квартиру! Почему эти цены правильные, наш продавец не задумывается. Ну, как же, у всех такая цена, все не могут ошибаться! Это работает шаблон «Социальное доказательство». И как хорошо работает! Все вместе по несколько месяцев без толку рекламируют и платят за объявления, смотрят друг на друга, и уверены, что всё в порядке. Хотите быть таким незадачливым продавцом? Нет? Значит, думайте своей головой, или советуйтесь со знающими людьми.

Как такое манипулятивное влияние можно преодолеть?

  • Вариант номер один – не поддаваться действию шаблонов поведения. Это сложно, почти невозможно. Они встроены в нас глубоко, и действуют незаметно.
  • Вариант номер два – попросить оценить свою квартиру специалиста, знакомого с ценами недавно прошедших сделок в вашем районе. Специалист не подвержен влиянию шаблонов. Но, внимание, вы услышите неприятную правду.
  • Вариант номер три – уяснить, что на рынке недвижимости нет чудес, и если по объявлению нет звонков, то это в 98% случаев из-за цены. Её надо снижать, и покупатели придут обязательно.

И в заключение ещё несколько соображений, касающихся Площадок объявлений.

  1. Отношения Площадок и подателя объявления несимметричные. Все условия определяет Площадка, и только она же обладает электронным архивом по всем аспектам сотрудничества. Например, ваше оплаченное объявление может быть закрыто без всяких вразумительных объяснений, при этом неиспользованная часть оплаты вам возвращена не будет. Вы против? Ничего нельзя поделать, таковы правила, извините.
  2. Введены так называемые «подменные» номера. В объявлении нет вашего личного номера телефона. Только номер Площадки, и связь идёт с нарушением закона о защите тайны телефонных переговоров граждан. И плюс идёт запись вашего разговора. Кто его будет слушать, неизвестно. Нравится вам это, или нет – неважно.
  3. Телевизионная реклама площадок вводит граждан в заблуждение относительно того, что якобы вся предоставляемая гражданам информация является «проверенной» и «надёжной», но нигде не говорят об ответственности Площадок за недостоверную информацию. А недостоверной информации там много, потому что в реальности нельзя проверить такие большие массивы информации.

Итак, некоторые выводы:

  1. Площадки объявлений давно и планомерно влияют на рынок недвижимости, и в настоящее время их действия привели к тому, что основная часть объявлений долго и безуспешно публикуется по завышенным ценам, что позволяет Площадкам подолгу собирать огромную выручку.
  2. Девиз Площадок: Главное – не продажа вашего объекта недвижимости. Главное – длительная безуспешная платная реклама, приносящая сверхприбыли Площадкам объявлений.
  3. Отсутствие на рынке специалистов, знакомых с реальными ценами прошедших сделок, выгодно тем, кто зарабатывает на рекламе, а не на сделках. То есть это выгодно Площадкам объявлений.
  4. Последние нововведения Площадок приводят нас всех к так называемому «Цифровому рабству», когда собрать о вас всю информацию становится очень легко и недорого. Как дальше будет использована эта информация, не знает никто. Это реальность, и об этом надо помнить.

Рекламируем продажу квартиры

Откроется во всплывающем окне.»> ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

Теперь нам нужно запустить рекламу нашей квартиры, чтобы рынок был в курсе, что мы хотим ее продать. И сделать это надо так, чтобы наше предложение было заметным в своей категории, выглядело привлекательным, и радовало глаз тех, кто его увидит.

На самом деле, сделать это совсем не трудно. Для этого надо всего лишь грамотно составить объявление о продаже квартиры, симпатично его оформить и аккуратно разместить там, где его обязательно увидят потенциальные покупатели. Сейчас мы это быстро сделаем.

Как правильно составить объявление о продаже квартиры?

Здесь ничего сложного. Чтобы составить объявление о продаже квартиры грамотно, надо взглянуть на него глазами Покупателя. Как это сделать? Образцами для этого нам могут послужить рекламные объявления о продаже квартир на сайтах крупных агентств недвижимости (почему бы не поучиться у тех, кто продает квартиры регулярно?).

В каждом таком объявлении кратко и в определенной последовательности перечисляются основные характеристики квартиры. Вначале указывается главное – адрес и тип дома, этаж и этажность, количество комнат и площади. Затем второстепенное – тип санузла, наличие балкона, высота потолков, направление окон, общее состояние жилья и т.п. Если у квартиры есть какая-либо особая черта («изюминка»), то ее добавляют в конце (например, «вид из окон на Эйфелеву башню», или «в квартире авторский дизайн»).

Не нужно слишком усердствовать с перечислением достоинств квартиры. Конечно, очень хочется похвастаться, что мы недавно поставили новый унитаз, а в прихожей у нас люстра из венецианского стекла, но нужно себя сдерживать. Нам надо научиться выделять главное – действительно значимый для Покупателя фактор. И лучше, если он будет один. Максимум – два. Здесь как в искусстве макияжа у женщин, главное – не переборщить. Недоберешь косметики – не будет должного эффекта, переберешь – получится карикатура.

Текст объявления о продаже квартиры должен быть небольшой (короткий и лаконичный), и его должно быть удобно читать. Для этого не забываем разбивать текст на абзацы (сплошная простыня текста плохо воспринимается на глаз).

И не стоит увлекаться сокращениями, чтобы не получилось, как у классиков:

«…Прочтя в черноморской вечерке объявление “Сд. пр. ком. с уд. в. н. м. од. ин. хол.” и мигом сообразив, что объявление это означает – “Сдаётся прекрасная комната со всеми удобствами и видом на море одинокому интеллигентному холостяку”, Остап подумал: «Сейчас я, кажется, холост….»

В завершении объявления обязательно указывается цена, и возможность торга (если нужно стимулировать продажу). Публиковать объявление о продаже без указания цены квартиры, в надежде на то, что «кому надо будет, тот позвонит и узнает» – это ошибка. Как минимум, половина Покупателей не позвонят, а просто пропустят объявление мимо как сомнительное и «недоделанное», и перейдут к следующему.

Пример (образец) грамотно составленного объявления о продаже квартиры можно посмотреть здесь:

Не следует упражняться в художественном описании своего жилья, типа «по утрам вы сможете наслаждаться рассветными лучами солнца прямо из окна кухни». Такие изыски только мешают. Покупателям нет никакого интереса их читать.

Правда, иногда бывает, что оригинальный креатив привлекает внимание к объявлению (см. пример):

♦ Креатив в объявлении о продаже ♦
(Жми! И откроется пример во всплывающем окне.)

И хотя люди ценят юмор и выдумку, но все же увлекаться этим не стоит. Ведь наша задача продать квартиру, а не насмешить Покупателя.

Визуализация объявления о продаже квартиры

Покупатели «любят глазами». Это прекрасно знают ритейлеры, поэтому многие товары в магазинах продают себя сами благодаря красивой привлекательной упаковке.

То же касается и рынка недвижимости. Заметное усиление эффекта дает фотография квартиры в рекламном предложении (такая опция доступна практически на всех крупных сайтах, публикующих объявления о продаже). Наглядное изображение всегда выгодно выделяет объявление из массы безликого однородного текста. Так как текст всегда выглядит более-менее одинаково, а фотографии всегда разные и неповторимые – то это дает нам возможность поимпровизировать и привлечь внимание к нашему предложению.

Поэтому к фотографии следует подойти вдумчиво, и вспомнить, что такое «товарный вид» – ведь встречают-то всегда по одежке. Хорошо бы выбрать правильный ракурс, создать правильное освещение, …подмести, наконец, пол, и убрать пустые бутылки со стола.

Фото не должно быть тусклым, вызывающим тоску. Чем ярче и четче будет картинка, тем охотнее нам будут звонить Покупатели. Лучше, когда квартира представлена в нескольких изображениях (комната, кухня, санузел, элемент интерьера, вид из окна и т.п. – см. пример ниже).

Если у нас красивый вид из окон, нужно постараться передать это в лучшем ракурсе – с голубым небом, зеленым газоном и т.п. Позировать, при этом, самому на фоне интерьера вовсе не обязательно…

В примере сознательно показаны не очень правильно сделанные фотографии. Как правильно фотографировать квартиру для продажи рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Еще Покупателям нравится, если среди изображений в объявлении о продаже будет показан схематический план квартиры. Его можно отсканировать из Откроется в новой вкладке.»>Техпаспорта или Поэтажного плана (если они есть на руках). Можно найти поэтажный план квартиры и в интернете среди домов аналогичных серий (если дом серийный).

План квартиры лучше ставить первым в ряду фотографий интерьера – так Покупателю легче будет составить представление о пространственных параметрах жилья. Вопросов будет меньше, а впечатление – лучше.

После того, как мы составили свой вариант объявления о продаже квартиры, надо его где-то разместить так, чтобы рынок его увидел и оценил. А что такое «рынок»?

Рынок – это Покупатели. Если Покупателей много, то мы имеем большой рынок. А куда Покупатели смотрят, когда хотят прицениться, и купить квартиру? Туда и мы направим наши рекламные усилия. В первую очередь – это специализированные интернет-ресурсы, аккумулирующие данные о продаже недвижимости.

Среди таких информационных ресурсов, как и везде, есть конкуренция. И есть там свои лидеры-передовики. Именно их мы и возьмем себе в союзники.

Где разместить объявление о продаже квартиры?

Найти лидеров на любом рынке не сложно. Они сразу видны. На то они и лидеры. В московском регионе (да и в других крупных городах) к таким можно отнести ведущие порталы-агрегаторы по недвижимости, аккумулирующие все объявления о продаже квартир – как напрямую от собственников, так и от риэлторов. Например, эти:

Разместить объявление о продаже квартиры на таких ресурсах не сложнее, чем пожарить яичницу. Причем, в большинстве случаев, такая услуга для владельцев квартир предоставляется без-воз-мез-дно. То есть даром! Если кто и требует плату, то совсем небольшую, чаще – за актуализацию объявления или за его визуальное выделение среди других.

Дополнительно повысить шансы на продажу квартиры можно, продублировав наше объявление в соответствующих печатных изданиях (те же «Из рук в руки», например). Раз эти издания еще существуют, и тираж у них немаленький – значит, есть аудитория, которая черпает информацию из них, а не только из интернета.

Чтобы не забыть и не запутаться в разных базах и досках объявлений, нам лучше сразу зафиксировать себе – где и когда мы разместили наше объявление, и не забывать его регулярно обновлять (актуализировать). Особенно, если в процессе экспозиции квартиры мы корректировали цену продажи.
Для фиксирования этих данных делаем небольшую табличку (в том же Excel, например, или прямо на бумаге), и аккуратно вносим в нее дату подачи объявления, место его размещения, цену и т.п. Так мы сможем легко контролировать свою рекламную кампанию.

Парадоксально, но практика показывает, что один из самых эффективных способов найти Покупателя на свою квартиру остается примитивная уличная расклейка объявлений в районах «потенциального интереса». Правда, эффект от такого способа очень краткосрочный – как правило, звонки поступают первые пару дней после расклейки. Но шансы есть.

Для ускорения продажи некоторые вешают большой «транспарант» с надписью «Квартира продается! Тел. 8 (ХХХ) ХХХ-ХХ-ХХ» на окно или балкон своей квартиры. Очевидно, что он будет мозолить глаза всем проходящим и проезжающим в округе людям, и иногда это дает результат.

Не нужно тратить лишние усилия на то, чтобы разместить свое объявление о продаже квартиры везде, где только можно. В интернете, например, существуют сотни порталов с предложением размещаться у них, но реальную эффективность имеют только несколько лидеров (см. выше примеры). Остальные просто копируют информацию у них.

Нам вполне достаточно выбрать одного-двух лидеров среди федеральных интернет-порталов, добавить к ним одну-две местные специализированные площадки, включая местные печатные издания (если квартиру мы продаем в небольшом городе), и время от времени можно расклеивать бумажные объявления по своему району. Это максимум.

Если это не помогает, то дело явно не в рекламных каналах, а в неадекватно выставленной цене и в текущей активности рынка. Значит, придется постепенно снижать цену и терпеливо ждать своего Покупателя.

Кстати, если у нас есть возможность выписаться из квартиры заранее – делаем это, не стесняясь. Так мы облегчим себе поиск Покупателя (наша квартира станет более ликвидной), а ему, соответственно, облегчим бремя сомнений по поводу будущей выписки жильцов из квартиры.

А если наша сделка – Откроется в новой вкладке.»>«альтернативная» (как это? – см. по ссылке), то подбирать себе новую квартиру нам надо уже на этом этапе, чтобы потом не терять на это времени. Для поиска «альтернативной» квартиры мы можем использовать те же ресурсы, в которых рекламируем свою квартиру, а для понимания правил выбора и покупки – используем Откроется во всплывающем окне.»>ИНСТРУКЦИЮ для Покупателя.

Продажа квартиры переходит в альтернативную сделку? Нет времени разбираться в законах и вникать в детали?
Юридическую поддержку при продаже и покупке квартиры ищи Откроется в новой вкладке.»>ЗДЕСЬ.

Итак, вооружившись фотокамерой, мы сделали серию снимков, выбрали из них лучшие, емко, но лаконично описали параметры квартиры, и разместили наше объявление о продаже в самых популярных ресурсах о недвижимости.

Крепко обняли телефон. Сидим. Ждем. Звонков.

Топ-15 самых популярных сайтов недвижимости в 2021 году

По данным Liveinternet, в России более 4 тыс. сайтов с объявлениями о продаже и аренде квартир. Ежедневно их посещают сотни тысяч людей, а значит, для риелторов это отличный инструмент продаж. Но на какие сайты лучше всего выкладывать объявления, чтобы быстро нашлись клиенты? Мы проанализировали посещаемость порталов, изучили их возможности и создали свой рейтинг сайтов недвижимости.

Как составляли рейтинг

Чтобы составить свой рейтинг сайтов недвижимости, мы изучили исследования порталов Livinternet , Apipost и отраслевой рейтинг лаборатории поисковой аналитики « АиП » . Они помогли узнать, какие сайты недвижимости и доски объявлений пользователи Рунета чаще всего посещают и каким из них больше всего доверяют.

Из каждого рейтинга мы взяли первые 10 позиций, сравнили их и вывели свой топ-15 лучших сайтов для поиска недвижимости. Используя открытые источники, мы составили таблицу, куда включили самые важные для риелтора сведения: посещаемость порталов, количество выложенных объявлений, наличие мобильной версии.

Сайт Число посетителей в месяц Количество объявлений на сайте Наличие мобильного приложения
avito.ru более 229 млн о недвижимости более 2 млн Да
cian.ru более 26 млн более 3 млн Да
youla.ru более 24 млн более 2 млн Да
farpost.ru более 14 млн более 65 тыс. Да
domclick.ru более 9 млн более 230 тыс. Да
realty.yandex.ru более 6 млн более 2 млн Да
domofond.ru более 4 млн более 900 тыс. Да
multilisting.su более 3 млн более 7 млн Нет
n1.ru более 2,6 млн более 700 тыс. Да
mirkvartir.ru более 2,6 млн более 1,5 млн Нет
irr.ru более 2,5 млн более 350 тыс. Да
realty.rbc.ru более 2,1 млн более 800 тыс. Нет
move.ru более 2 млн более 200 тыс. Да
restate.ru более 1,1 млн более 500 тыс. Да
rosrealt.ru более 250 тыс. более 180 тыс. Нет

Обзор топ-15 сайтов недвижимости

Мы детально ознакомились с каждым порталом, вошедшим в наш рейтинг, чтобы вкратце рассказать об их возможностях для работы риелтора.

Более 229 млн посещений в месяц

Ресурс позиционирует себя как сайт № 1 частных объявлений в России: на него выкладывается по 400 тыс. новых объектов ежедневно. Правда, связаны с недвижимостью далеко не все: только 2 млн из 42 млн. Чтобы продвинуть свои объявления, можно воспользоваться платными услугами, они бывают единичными и пакетными:

  • Единичные. Размещение одного объявления — 378 рублей. Можно использовать дополнительные инструменты продвижения. Например, услугу « VIP-объявление » . Оно выделяется в поиске цветом и располагается в верхней части страницы. Действует неделю и стоит 719 рублей.
  • Пакетные. Например, «Пакет размещений на 30 дней». Вы один раз оплачиваете услугу и в течение месяца выкладываете определенное количество объявлений. Есть тарифы на 5, 10, 50, 100, 200, 500, 1000 штук. Стоимость зависит от вашего региона.

Более 26 млн посещений в месяц

Один из самых технологичных и популярных сайтов продажи недвижимости. Регистрируйтесь как агент, и вам будет доступна закрытая база, возможность добавить свой логотип и создать виртуальное агентство недвижимости. Стоимость платного продвижения объявлений зависит от тарифа и региона. Начинается с 4 рублей в день.

Более 24 млн посещений в месяц

Через эту доску объявлений лучше продавать квартиры в своем регионе, потому что пользователю по умолчанию высвечиваются объявления с адресом в радиусе 100-150 км. Разместить предложение можно бесплатно, а поднять в списке выдачи — за деньги. Цены начинаются от 20 рублей.

Более 14 млн посещений в месяц

Такая же доска объявлений, как Юла и Авито. В разделе « Недвижимость » можно публиковать объявления о купле-продаже и аренде жилья, помещений, земельных участков. Можно выбрать любой город России. Разрешено 1 бесплатное объявление в месяц. Стоимость объявления без продвижения — 50 рублей.

  1. DomClick

Более 9 млн посещений в месяц

Сервис от СберБанка. В нем можно не только разместить объявления о купле-продаже и аренде недвижимости, но и получить онлайн-одобрение ипотеки от Сбера. Позволяет провести сделку купли-продажи недвижимости за один визит в офис банка. Бесплатный лимит для размещения — 10 объявлений (при условии, что у вас есть СберБанк ID, иначе нужно будет заплатить от 42 рублей за объявление в зависимости от выбранного тарифа).

  1. Яндекс. Недвижимость

Более 6 млн посещений в месяц

Портал стремительно набирает популярность. Из интересного — новые опции на картах местности. На них отмечается состояние воздуха и инфраструктура того района, где находится квартира. Пока это касается только Москвы и Санкт-Петербурга. Есть три тарифа для продвижения объявлений. Стоимость размещения объявления на сервисе на 30 дней — от 57 рублей. Цена зависит от типа недвижимости.

  1. Домофонд

Более 4 млн посещений в месяц

Еще один популярный сайт продажи недвижимости в России. Принадлежит Авито. Поэтому сюда автоматически дублируются все объявления о недвижимости, размещенные на доске Авито. Чтобы заработать «Знак качества», риелтор должен:

  1. Создавать объявления по правилам;
  2. Агентство должно размещаться на Авито более 3 месяцев и иметь минимум 15 активных объявлений, которые не должны дублироваться;
  3. 50% объявлений — с хорошими фотографиями;
  4. Если есть жалобы на агентство, это отмечается.

  1. Мультилистинг

Более 3 млн посещений в месяц

Единая база объявлений по недвижимости от Калининграда до Владикавказа. Риелтор может разместить до 20 бесплатных объявлений в месяц. Если захотите повысить лимит объявлений, придется заплатить. Например, лимит в 100 публикаций будет стоить 499 рублей.

Более 2,6 млн посещений в месяц

Этот сайт тоже ориентирован на крупные города. Риелтор может завести блог, следить за аналитикой и специальными предложениями. Есть возможность платного продвижения объявлений и размещения медийной рекламы: баннеров, лонгридов, 3D-туров по объекту.

  1. Мирквартир

Более 2,6 млн посещений в месяц

Ежемесячное обновление аналитики спроса и цен на недвижимость. Динамику можно просмотреть за любые интервалы времени. Благодаря этому можно быстро сориентировать клиентов в вопросах цены и подсказать, когда лучше выставлять квартиру на продажу. Есть возможность платного продвижения объявления за 39 рублей в день.

  1. Из рук в руки

Более 2,5 млн посещений в месяц

При размещении объявления следует вписывать достоверные контакты вашего агентства недвижимости, иначе его заблокируют. Подняться в списке выдачи можно за дополнительную плату. Цена зависит от вашего города и типа услуги: продажа, покупка или аренда. Минимум — 30 рублей.

  1. РБК.Недвижимость

Более 2,1 млн посещений в месяц

РБК и ЦИАН запустили сервис « Витрина недвижимости » , который позволяет пользователям выбрать квартиру из базы новостроек объемом более чем 4 тыс. ЖК и 400 тыс. квартир. Объявление можно подать только через личный кабинет на ЦИАН, а на РБК оно транслируется автоматически. На сайте представлены отраслевые новости и динамика цен на жилье.

Более 2 млн посещений в месяц

На сайте продается только недвижимость крупных городов России и некоторых европейских стран. При регистрации нужно выбирать между статусом «Частное лицо» и «Агентство». Это влияет на возможности профиля. Агентство может размещать пресс-релизы, давать онлайн-консультации, вести блог.

Более 1,1 млн посещений в месяц

Сайт долго работал только с недвижимостью Москвы и Санкт-Петербурга. Но с 2017 года открылся и для регионов. Риелторы создают свои профили, участвуют в online-консультациях и обсуждениях. Имейте в виду, что клиенты оставляют отзывы об агентах, и довольно активно. Хорошо работаете или плохо — об этом узнают все. Можно сказать, сайт помогает риелторам «держать лицо». Пакетные предложения по продвижению начинаются от 252 рублей за 10 объявлений в месяц.

  1. Росриэлт

Более 260 тыс. посещений в месяц

Это популярный сайт недвижимости в России, доступный бесплатно. Регистрируйтесь как агентство и самостоятельно добавляйте новые дома и квартиры в каталог новостроек. Размещайте новости своей компании, пишите интересные статьи. Ни за что из этого с вас не возьмут ни копейки. Что касается объявлений, то и публикуются, и поднимаются в списке выдачи они тоже бесплатно. Оплачиваются только VIP-статус и размещение графического баннера.

Как риелтору быстро выкладывать обновления и следить за сделками

К сожалению, публикация объявлений — дело не быстрое. Давайте посчитаем, сколько времени тратит агент, чтобы выложить 3 объекта на 5 разных сайтов, если на каждое объявление уходит хотя бы по 10 минут: 3*10*5=150. То есть 2,5 часа. Это почти треть рабочего дня.

А если риелтор хочет выложить объявление не на 5 сайтов, а на 10 или 15? Тогда он будет заниматься этим весь день, не общаясь с клиентами, не совершая сделок и не выезжая на показы.

Чтобы решить эту проблему, мы разработали сервис S2 CRM.Недвижимость. Поставьте галочки напротив нужных квартир или домов, нажмите на кнопку «Выгрузить» — и объявления с фото разлетятся сразу на 213 сайтов. А вы в это время сможете спокойно заниматься другими задачами.

У сервиса есть и другие функции:

  • автоматически подбирает объект из базы по заявке клиента;
  • создает PDF-презентации объекта;
  • автоматически делает отчеты;
  • помогает вести учет клиентов и сделок, создает документы по шаблону;
  • напоминает о важных датах, задачах и отслеживает дедлайны.

Крупные компании давно используют CRM-системы для управления бизнесом.

CRM-система помогает структурировать работу коллектива и добиваться полного и четкого выполнения задач всеми сотрудниками. Стоит ли удивляться, что команда «ЦИАНа» — одного из лидеров нашего рейтинга — работает в CRM?

Пользуйтесь S2 CRM семь дней бесплатно

За это время вы поймете, подойдет ли CRM для вашей компании: как работает IP‑телефония, e-mail и sms-рассылки, удобно ли ей пользоватся сотрудникам.

Оцените статью по пятибалльной шкале

Средняя оценка 3.3 / 5. Количество оценок: 36

Как самому оценить стоимость своей квартиры?

— Какой ценник выставить на свою квартиру, чтобы не продешевить и не ждать продажи 3 года (и всё равно не продать)?

Пожалуй, это самый популярный вопрос, который задают себе продавцы квартир. А знаете какой второй по популярности? Нет, не куда спрятать деньги от продажи (это восемнадцатый).

— А почему никто, кроме риелторов, не звонит?

Да, многие собственники, разместив объявление о продаже, рассчитывают, если не на шквал звонков от покупателей, то хотя бы на 1-2 звонка в день. А получают 1-2 в неделю, да и те от агентств недвижимости. Почему так мало звонков от реальных покупателей? Причин, обычно, несколько: неудачные фотографии, слабое описание и отсутствие привлекательного предложения, неверный выбор времени и наконец не последний фактор — неправильная цена.

Однако, порой встречаются и другие ситуации: когда после шквала звонков и показов продавец начинает сомневаться и задаёт третий по популярности вопрос.

— А не слишком ли дёшево я продаю?

И в том и в другом случае покупателя ждут проблемы — либо «вечная продажа», либо потерянные деньги из-за заниженной цены.

С определением стоимости квартиры всё не так однозначно. Вот список того, что нужно учесть:

  1. Стоимость аналогичных квартир в продаже
  2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир
  3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья
  4. Ликвидность конкретной квартиры
  5. Срочность продажи.

Рассмотрим каждый пункт подробнее.

1. Стоимость аналогичных квартир в продаже

Как действовать?

1. Открываем Авито, ЦИАН, ДомКлик, ищем объявления о продаже квартир аналогичных вашей. Учитывайте район, тип дома, комнатность, площадь, состояние. Найдите 7-10 подходящих объявлений.

2. По выбранным объявлениям делаем расчет средней цены за квадратный метр. Умножаем на площадь своей квартиры, получаем стоимость, в пределах которой должна быть и ваша цена.

Сходите сами на просмотр квартир-конкурентов, так будет легче оценить свою. Вы будете понимать, с какими квартирами будут сравнивать вашу.

3. Позвоните в агентство недвижимости, попросите оценить вашу квартиру. В большинстве агентств эта услуга бесплатна и ни к чему не обязывает. Не позволяйте фотографировать квартиру, если не хотите работать с агентом.

Если объявление о продаже квартиры разместят без вашего ведома, лучше попросите его снять. Не думайте, что несколько объявлений от разных агентов помогут продать быстрее — всё ровно наоборот (подробнее читайте в статье («Три типичные ошибки собственника»).

Недобросовестные риелторы могут завышать стоимость и говорить вам то, что вы хотите услышать. Не поддавайтесь на пустые обещания. Чуда не произойдет — цену диктует рынок, а не риелтор-фантазер. Результатом такого “сотрудничества” станет продажа длиной в несколько месяцев и снижение цены до рыночной.

4. Корректируйте цену после размещения объявления.

  • Если в первую неделю нет звонков, у вас неправильная цена.
  • Если звонят только риелторы, у вас неправильная цена.
  • Если после десятка просмотров вам не внесли аванс, у вас неправильная цена. Покупатели выбирают другие объекты, но не ваш.

2. Стоимость недавно проданных аналогичных квартир

Профессионалы называют Авито “кладбищем желаний”. Квартиры никогда не продаются за ту стоимость, что вы видите на интернет-площадках. Почти во всех объявлениях собственников цена завышена на 5–15%.

Риелтор знает реальные цены, по которым проходят сделки. При правильно установленной цене подготовленная к продаже квартира продается за 3-5 недель.

Но прежде чем обратится в агентство, соберите о нем информацию: изучите сайт, соц. сети, отзывы, базу объектов. Не отказывайтесь от личной встречи в офисе или в вашей квартире — это лучший способ обсудить ваш квартирный вопрос.

А как же оценочные компании?

Действительно, есть услуга составления письменного отчета оценки стоимости квартиры. Это многостраничный документ, который требуют банки перед тем, как выдать ипотеку. Такой отчет стоит 3000–4000 рублей.

В этом случае стоимость определяется методом сравнения предложений на сайтах (см п. 1). Оценщик не располагает информацией, за какую цену действительно продаются квартиры

ДомКлик от Сбербанка

Есть еще один вариант — сервис “Анализ цены” на ДомКлик. https://price.domclick.ru

Более 70% сделок с недвижимость заключаются с ипользованием ипотеки. Большинство ипотечных сделок проходит через Сбербанк.

Сервис поможет определить рыночную стоимость квартиры в зависимости от района, площади и количества комнат на основе реальных данных о сделках купли-продажи и объявлениях, размещенных на ДомКлик в настоящий момент.

Для примера возьмем однокомнатную квартиру площадью 33 м² в панельном доме на 2 этаже по адресу: г. Тверь, пл. Славы, д. 2.

Вот ее описание в объявлении:

ДомКлик анализирует данные по сделкам с квартирами в радиусе 1 км от дома. Получилось 12 квартир. Итог такой:

Судя по отчету, цена на Авито завышена. Закажите такой по вашей квартире.

3. Данные аналитических сервисов по оценке жилья

Рекомендуем три сервиса:

Рассмотрим остальные два на примере все той же однушки.

Domofond Оценка

Как видите, цена снова ниже, чем на Авито.

(R)Оценка

Тут гораздо больше параметров для описания квартиры и оценка будет точнее, чем на Домофонде.

Воспользуйтесь этими сервисами, учитывайте эти данные, но не полагайтесь на них полностью.

4. Ликвидность конкретной квартиры

Теперь, когда определены границы стоимости, нужно скорректировать цену исходя из особенностей конкретной квартиры.

Что считать трудноликвидным?

  • Квартиры на первом или последнем этаже
  • Угловые квартиры в панельных домах
  • Квартиры с обременениями (например, непогашенная ипотека)
  • Квартиры старого жилого фонда (хрущевки, брежневки, старые общежития и т.п.)
  • Квартиры в удаленных районах города
  • Неподготовленные к продаже квартиры — грязные и заставленные.

Некоторые из этих недочетов можно исправить. Например, придать квартире товарный вид. Читайте нашу статью о подготовке квартиры к продаже.

Что продается дольше обычного?

  • Квартиры стоимость более 3 500 000 руб.
  • Однокомнатные квартиры площадью более 45 кв. м
  • Квартиры, в которых один из собственников несовершеннолетний. Потребуется разрешение органов опеки на продажу.

Однокомнатные квартиры на крайних этажах продаются на 30–80 тыс. руб. дешевле аналогичных квартир на средних этажах. Двухкомнатные — на 50–100 тыс. руб. Трехкомнатные — на 80–200 тыс. руб.

Ваша квартира перестанет быть трудноликвидной в ту минуту, когда вы должным образом скорректируете цену. В этом случае даже самый большой недостаток квартиры становится преимуществом — благодаря ему квартира стоит дешевле.

5. Срочность продажи

Любимая фраза многих собственников — «мы никуда не спешим». С таким подходом продажа может длиться годами, а недвижимость может подешеветь еще сильнее.

Чтобы продать квартиру быстро, ее НЕ НУЖНО ставить в рекламу с ценой ниже рыночной. Её нужно разместить по той цене, за которую вы готовы продать квартиру, если покупатель придет завтра с наличными деньгами.

На рынке недвижимости ВСЕГДА есть “горячие” покупатели с одобренной ипотекой или наличными от продажи квартиры.

Такие покупатели уже посмотрели много вариантов и готовы быстро выйти на сделку. Они не будут звонить по объявлению с завышенной ценой или ждать, пока вы снизите цену, они просто выберут другой объект. А вы останетесь с неразрешенным квартирным вопросом. Не надо так.

Если вам нужно продать квартиру и купить что-то взамен, не бойтесь остаться на улице на время поиска. Работа агента по недвижимости и заключается в том, чтобы подобрать вам нужную квартиру и провести обе сделки в один день.

Главные ошибки

  1. Думать, что цены в объявлениях соответствуют действительным ценам, по которым проходят сделки
  2. Скептически относиться к подготовке квартиры к продаже.
    Читайте нашу статью об этом.
  3. Думать, что ваша квартира особенная и должна стоить дороже объектов-конкурентов.

Дорогой ремонт никогда не окупается. Покупателю все равно сколько вы вложили в квартиру и за какую сумму покупали её много лет назад.